La mejora económica va tomando cuerpo y, como ponen de relieve muchos indicadores, extiende sus efectos a todos los sectores, incluso a la postrada actividad inmobiliaria. Así, por ejemplo, las hipotecas han aumentado un 29% en el año que finalizó en febrero, al tiempo que el stock de crédito familiar destinado a vivienda ha reducido su caída, hasta el 3,4% negativo en marzo. Por su parte, los precios de la vivienda en España, nueva y usada, han comenzado a mostrar mejoras, con alzas del 1,8% en el último trimestre del 2014. En el ámbito de la actividad, las viviendas iniciadas han comenzado a repuntar (avance anual en septiembre de 2014 del 8,7%), y también es palpable la mejora en el frente ocupacional (aumento del 12% anual en el primer trimestre de 2015), reflejando el aumento del PIB del sector (un 3,4% en el último cuarto de 2014) y la recuperación de la inversión en construcción (2,4%) o en vivienda (2,1%).
¿Hasta qué punto este avance es suficiente? Ubicarlo nos exige situarlo en un contexto temporal más dilatado, lejos del pozo de la crisis. Por ejemplo, los precios de la vivienda nueva y de segunda mano se hallan todavía un 28% y un 31% por debajo de los del 2008, en registros similares al 2004. Por su parte, las 30.000 viviendas iniciadas en el plazo de un año que finalizó en septiembre del 2014 son un 95% inferiores a los máximos del 2006 (665.000). De hecho, un valor absoluto tan reducido no lo hemos visto los últimos 25 años: en la recesión de los primeros años 90 (1991-94), las viviendas iniciadas en 1993, el peor año de aquella crisis, fueron 143.000. Por lo que se refiere a transacciones (vivienda nueva y de segunda mano), las cerca de 365.000 del 2014 se sitúan un 56% por debajo de las más de 836.000 del 2007 y, en lo tocante a las de vivienda nueva (47.000 transacciones en el 2014), estas están todavía más lejos (un -87% respecto a las 364.000 del 2007).
TAMBIÉN LA CAÍDA acumulada, en términos reales, del VAB del sector en la crisis acumula un 46%. Y lo mismo sucede con la inversión en vivienda: pese a la recuperación, está un 54% por debajo de la del 2007, ¡en niveles de 1995! En el ámbito ocupacional, finalmente, los estragos de la crisis han sido tan severos (entre el 2007 y el 2013, una caída del empleo en construcción de casi el 70%) que los avances de los últimos trimestres apenas se notan: hoy el empleo del sector es un 61% inferior al del 2007 y, con escasamente un millón de efectivos, muestra registros no vistos por estos pagos... ¡desde 1998! Además, la deuda familiar continúa siendo excesiva, a pesar de una reducción que sigue a buen ritmo (-4% anual en marzo, hasta los 740.000 millones de euros): la ratio deuda/renta familiar todavía está en un elevado 118%, en registros del 2005, muy alejado del 76% de los años 1998-01. Este valor supera largamente el 84% italiano, el 86% alemán o el 100% francés.
En suma, tras siete bíblicos años de crisis, en gran parte de los indicadores hemos retrocedido una década y en algunos otros, como en el inicio de nuevas viviendas, más de 25 años. Por ello, se precisará de un largo período de tiempo para resituar los registros de la construcción y, más particularmente, los del sector inmobiliario, en niveles sostenibles en el medio plazo.
Estas pérdidas tan notables son el dramático reflejo de los excesos del boom anterior, a los que jamás deberíamos regresar. Por suerte para todos, existen poderosas razones que permiten esperar que este proceso no lo volveremos a ver, por lo menos en los próximos años.
PRIMERO, por las dificultades en la reconducción de los excesos de deuda familiar, requisito imprescindible de cualquier saludable expansión inmobiliaria. Segundo, porque con los nuevos mecanismos de control, supervisión y responsabilidad de los órganos gestores de la banca que ha puesto en vigor el BCE, se hace difícil imaginar excesos de crédito hipotecario como los vividos entre 1998 y 2008, cuando estuvo aumentando a ¡una tasa anual del 20%! Tercero, porque algunas de las razones que subyacen al avance en curso son muy frágiles. Tanto las elecciones, que sin duda están afectando a la actividad constructora, como unos tipos de interés insólitamente bajos o la recuperación de la renta familiar por la caída de precios del petróleo, son fenómenos pasajeros. Y finalmente, porque un aspecto determinante de la dinámica inmobiliaria, el aumento de población, ni está ni se le espera: el INE anticipa que la población española continuará retrocediendo los próximos años y, en especial, que la cohorte de 29 a 39 años reducirá sus efectivos en el entorno del 30% en el horizonte 2025. La mejora inmobiliaria comienza a tomar cuerpo. Bienvenida sea, aunque no hay que esperar milagros. Ni nos conviene, ni los habrá.
Catedrático de Economía Aplicada
