La aprobación del proyecto de ley de Vivienda en el Consejo de Ministros el pasado martes deja algunas incógnitas sobre su aplicación en la comunidad autónoma. El consejero de Vertebración del Territorio, Movilidad y Vivienda del Gobierno de Aragón, José Luis Soro, no tardó en criticar que el proyecto «invade» competencias autonómicas y que no ha sido informado del contenido pese a ser la vivienda una competencia «exclusiva» de las comunidades autónomas. Aún así, Soro confirmó a EL PERIÓDICO su intención de declarar zonas tensionadas en el mercado del alquiler «si las hay», desmarcándose de la postura adoptada por los mandatarios del Partido Popular, que ya se han opuesto a dicha medida.
Eso sí, reconocen que de haber «mercados residenciales tensionados», estarán en Zaragoza. Aunque el Ejecutivo autonómico aún no ha cruzado los datos necesarios para saber si hay algún barrio de la capital aragonesa en esta situación. La declaración de zonas tensionadas, que el borrador de la ley del pasado octubre dejaba en manos de los ayuntamientos, ahora lo pasa a las «competentes en la materia», las comunidades autónomas. Estas tendrán un plazo de 18 meses desde la aprobación definitiva de la ley en el Parlamento para declarar dichas zonas, en las que se podrá proceder a una limitación del precio del alquiler.
La dispersión geográfica, la despoblación y la baja densidad de población hacen evidente que uno de los objetivos principales de la ley, limitar los alquileres allí donde se ha producido un mayor incremento y que supone que los inquilinos deban destinar más del 30% de sus ingresos a la vivienda, no afecte a «prácticamente 730 de los 731 municipios que tiene Aragón».
«Es una ley gran urbanita, que se centra en resolver los problemas de Madrid y Barcelona, pero en el medio rural el problema es la falta de vivienda, y de eso no habla esta ley», lamentó Soro. Para declarar las llamadas zonas tensionadas, los gobiernos autonómicos tendrán 18 meses desde la entrada en vigor de la ley, una vez que se apruebe en el Parlamento. Algo que también puso en duda el titular de Vivienda del Gobierno de Aragón.
La limitación del precio de los alquileres
La normativa, uno de los compromisos del Gobierno de coalición PSOE-Unidas Podemos, pretende además de limitar el precio de los alquileres, garantizar el acceso a la vivienda, evitar la «especulación inmobiliaria», proteger el parque público de vivienda social, garantizar alternativas a los desahucios o incentivar la movilización de los inmuebles vacíos. Sin embargo, el punto que ha suscitado un mayor debate es la limitación del precio de los alquileres.
En este sentido, Soro considera «complicado» que el Ejecutivo de coalición la saque adelante. «A los socios nacionalistas no les gustará porque invade competencias autonómicas, y a los liberales, porque intenta regular el mercado», resumió.
La nueva ley incluye el concepto de «vivienda asequible incentivada», la calificación indefinida de la vivienda protegida, la regulación de los parques públicos para evitar su enajenación o la definición de «grandes tenedores».
La norma autonómica y la estatal difieren a la hora de definir quiénes son los grandes tenedores: en Aragón han de tener más de 15 inmuebles, en la norma estatal el límite son 10
La norma estatal dice que los grandes tenedores serán las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Y aquí surge otra de las grandes discrepancias en Aragón. Tal y como recordó Soro, la ley de Vivienda autonómica define a los «grandes tenedores» como aquellos que tienen más de 15 inmuebles. «¿Qué pasa con los que se quedan en medio?», se pregunta, sin dar todavía una respuesta sobre cuál sería el perfil que aplicaría el Ejecutivo autonómico. Según los últimos datos disponibles, en Aragón hay 57 grandes tenedores.
Por otro lado, el proyecto de ley del Gobierno central prevé movilizar la vivienda vacía. Para lograrlo, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el IBI de hasta el 150% para sacar ese inmueble al mercado para su alquiler o venta. La ley también contempla bonificaciones fiscales de hasta el 90% para los propietarios de viviendas que rebajen los precios de los alquileres. En Aragón, según los últimos registros de 2021, se notificaron 1.500 viviendas vacías.
Pese a todos los inconvenientes que ve el titular de Vivienda, reconoce que «hay que intervenir» para regular los elevados precios del alquiler. Sin embargo, considera que «la fórmula más eficaz no es solo limitar los precios, sino ampliar el parque público de viviendas a precios asequibles». En ello trabaja no solo el Departamento de Vertebración, sino otras instituciones como la Diputación Provincial de Huesca y la de Teruel. Además, la llegada de los fondos europeos sigue impulsando la rehabilitación de espacios.
El precio medio del alquiler todavía no supera al de 2008
El precio medio de los alquileres en Aragón todavía no supera a las cuantías que se pagaban antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en el año 2008. Tal y como refleja el análisis histórico de los depósitos de las fianzas de los contratos de alquiler en el Gobierno de Aragón al que ha tenido acceso este diario, en Zaragoza no se ha superado la cuantía media del alquiler mensual, aunque el incremento de los precios se mantuvo de forma constante hasta 2020 y la llegada de la pandemia se reflejó en una bajada de los alquileres en la capital aragonesa. Huesca capital, sin embargo, sí ha batido sus registros históricos, y tanto 2020 como 2021 superaron los alquileres medios de la burbuja inmobiliaria. En Teruel, sin embargo, siguen sin alcanzarse los máximos.
Estos datos demuestran, para el Ejecutivo autonómico, que la realidad de los precios del alquiler no es la misma que la que muestran los portales inmobiliarios, que suelen recoger tan solo las rentas más altas.
En 2008 el precio medio del alquiler en Zaragoza ciudad fue de 570 euros, mientras que en 2021 fue de 541 euros
En análisis histórico en la ciudad de Zaragoza muestra cómo la renta mensual se aproxima a la que se pagaba en 2008, pero todavía no la alcanza. El año de la Expo el precio medio del alquiler en Zaragoza ciudad fue de 570 euros, mientras que en 2021 fue de 541 euros. En el ejercicio 2009, con el estallido de la burbuja, los precios bajaron un 10,4% y continuaron descendiendo hasta 2014, que marcó el mínimo histórico, con 409 euros de alquiler medio en la capital aragonesa. Desde entonces, las cifras han remontado anualmente, con las subidas más fuertes (del 7%) en 2018 y 2019.
En Huesca capital, la renta media de 2020 y 2021 marca los máximos históricos, con 473 y 481 euros, respectivamente. Desde 2019 se había superado el año del boom, que marcó 444 euros de renta al mes.
En Teruel, el alquiler medio de 2021 casi roza al del año de la Expo, con 445 frente a 450 del máximo. La subida más importante, de casi el 7%, también se produjo en 2019.
