El 23 de marzo de 2002 se firmó para Zaragoza uno de los acuerdos políticos de mayor envergadura del siglo XXI. La llegada del AVE a la capital aragonesa (lo haría en 2003) iba a acompañarse de una inversión sin precedentes en Aragón por parte del Gobierno central gracias al convenio suscrito por ambos y con el ayuntamiento de la capital que iba a comportar un desembolso de 1.200 millones de euros en la ciudad. Era el llamado convenio del AVE, que se confirmaría al crear la sociedad Zaragoza Alta Velocidad (ZAV) en junio. Han pasado 20 años de aquella primera firma y la realidad no ha sido la esperada entonces. Lo más positivo, casi lo único, que la ejecución de los compromisos «ronda el 90%», y que empezaron prometiendo 618,02 millones y acabaron siendo 1.340,07, según el Tribunal de Cuentas. Lo peor, que antes de la Expo se habían gastado 1.165, un 86,95%, y tras el estallido de la burbuja inmobiliaria prácticamente nada.
Han sido 14 años tortuosos desde 2008 porque se apoyaba, fundamentalmente, en la venta de suelo para llevarlo a cabo y el estallido de la burbuja inmobiliaria lo dinamitó todo. Aún así, desde 2018, y a pesar de la pandemia del covid, está remontando hasta maquillar de forma notable el cumplimiento de las expectativas iniciales. Como que de las 3.580 viviendas que se proyectó levantar entre el denominado barrio del AVE (en el eje de la avenida Ciudad de Soria, el entorno de la intermodal de Delicias y la trasera del Centro Comercial Augusta) y el de la antigua estación del Portillo, solo hay en marcha 909, gracias a la venta de solo cuatro parcelas para usos residenciales.
De estos cuatro suelos ya adjudicados, en dos ya hay sendas promociones a punto de finalizarse, la edificación está «terminada o muy avanzada» en uno de los terrenos contiguos a la avenida Ciudad de Soria, y sobre todo en la parcela donde la inmobiliaria Plaza 14 ha levantado una torre de 106 metros de altura, 30 plantas y 285 pisos a añadir a ese ansiado barrio del AVE que llevaba dos décadas solo en los planos.
Esta parcela es paradigma de lo ocurrido con ZAV en estos años. Tres después de firmarse el convenio del AVE, en 2005, el empresario Luis Nozaleda la compró desembolsando más de 82 millones, un terreno donde en el pasado había un antiguo cuartel de ferroviarios. Esta operación en tiempos de bonanza económica y cuando Zaragoza soñaba con la ciudad de un millón de habitantes (ronda los 700.000) reventaba el mercado para acabar pinchando y en manos de una entidad del grupo Ibercaja.
El paradigma
No fue hasta once años después de aquella controvertida compra de 2005, ya en 2016, cuando apareció la firma Plaza 14 para rescatarla del olvido, pagar por ella una cuantía que nunca nadie ha aclarado (pero seguro que muy inferior a los 82 millones pagados en su día) y bautizar en 2017 como Torre Zaragoza un proyecto al que ahora ya da sus últimos retoques. Tres años de obras terminarán con la entrega de sus hogares a los primeros vecinos del barrio del AVE y para estrenar el que será icono de este futuro skyline.
Pero este modelo de desarrollo apoyado en una burbuja inmobiliaria que estalló antes de tiempo, en la crisis de 2008, desembocó en la obligación de asumir una brutal deuda con un pool bancario para evitar la quiebra de ZAV. En ese momento se encontraba con la imposibilidad de vender un solo metro cuadrado por la caída de la demanda y el mercado, y el volumen de obligaciones económicas que se asumieron con obras no contempladas al inicio que se incorporaron al convenio del AVE por la celebración de la Expo en Zaragoza. Conclusión: 485 millones de euros prestados por los bancos que se tenían que amortizar y que se tuvieron que renegociar para alargar el pago en más años. Hoy, 20 años después del convenio del AVE y 14 después de la muestra internacional, la deuda que queda por amortizar es «de solo 65,24 millones de euros», según informó Adif, a fecha del pasado 31 de diciembre.
Pero en el camino se quedan varias refinanciaciones de esa deuda bancaria. Primero por la asfixia económica sufrida en los momentos críticos, cuando tocaba pagar y no había dinero en caja ni ventas de suelo que llevar a cabo, que llevó a suscribir esos préstamos con hasta un 5% de intereses, como se firmó en la primera novación de 2013, que luego bajó al 3,5% en la de 2016 y que ahora está por debajo del 2%, como ha logrado por ejemplo el Ayuntamiento de Zaragoza, en 2021, ahorrándose con ello hasta casi 1,9 millones de euros en los pagos anuales que aún le restan por hacer hasta ese 2025 en el que ZAV quedará liberado por completo del yugo bancario que le lleva años ahogando.
En 2016, la deuda bancaria ascendía 320 millones de euros a ese 3,5% de intereses antes mencionado y gracias a que Renfe y Adif abonaron 40 millones de euros cada uno para aliviar en parte los 400 que eran antes de firmar esa novación. Entonces, como ahora, eran la DGA y el Ayuntamiento de Zaragoza, con el 25% cada uno en el accionariado de ZAV, los que más estaban sufriendo la obligación de pagar año tras año una cifra desorbitante de ese préstamo. Y lo peor es que sin aquella firma ese calendario de pagos habría supuesto asumir el desembolso de 88,5 millones de euros entre 2015 y 2018, año en el que vencía el crédito que además culminaba con el pago de 32 millones en ese ejercicio y sin una recuperación a la vista de las arcas públicas. Eso, además, después de un 2015 que la sociedad de ZAV lo había cerrado con 269 millones en pérdidas como balance del ejercicio.
Pues bien, en los seis años posteriores, se han amortizado casi 260 millones de euros de esa deuda para dejar esa cifra en los 65,24 actuales. En parte, precisamente, por la venta de suelo de ZAV, que vio renacer la demanda en el sector inmobiliario poco después de firmar aquella refinanciación de 2016 hasta concretar esas cuatro operaciones antes mencionadas para lograr el impulso de 909 pisos que ya están lanzados.
El primero, el suelo de Nozaleda, que no dejó dinero en las arcas de ZAV. Después, los 4.815 metros de suelo vendidos en junio de 2018 para hacer 168 viviendas en una parcela de la avenida Ciudad de Soria, obteniendo 11,73 millones de euros con esa operación; otros 5.821,2 metros cuadrados vendidos en mayo de 2019 frente a la intermodal, en la avenida Navarra, para hacer 198 viviendas, ingresando 15,97 millones con ello; y, por último, en junio de 2021, otros 9.906,3 metros cuadrados también en Ciudad de Soria, para levantar 258 pisos, que reportará 19,9 millones a la sociedad pública.
En definitiva, ZAV ha cerrado la venta de 30.939,5 metros cuadrados en poco más de tres años, ingresando con estas operaciones 47,63 millones, y para aportar las primeras 909 viviendas al Barrio del AVE, las 285 de la parcela de Nozaleda en el número 72 de la avenida Navarra y 624 en parcelas por las que sí se saca dinero. Aunque con dos matices muy relevantes. El primero, que aquella refinanciación de 2016 también conllevó el compromiso de dedicar todo el dinero que se obtuviera de la venta de suelo a reducir la deuda bancaria, con el que toda aspiración de dedicarlo a los proyectos de inversión pendientes de aquel convenio del AVE se esfumaba. El segundo, que para relanzar la venta de esas parcelas se incluía la posibilidad a las empresas adjudicatarias de empezar a pagar tres años después de firmar la operación.
Con estas condiciones, varias obras llevan años aparcadas en un convenio de 2002 que ya no es el mismo ahora, porque algunas de aquellas inversiones se acabaron descartando por la amenaza de quiebra. Aunque en 2008 otras se añadieron aprovechando la bonanza económica y la Expo. Pero en el camino han quedado proyectos tan relevantes como la reforma integral de la avenida Navarra, valorada en más de 11 millones de euros, que ahora, 20 años después, se está empezando a hacer pero con cargo a los fondos del ayuntamiento, porque en 2010 este, junto a la DGA y el ministerio, tuvieron que suscribir una adenda al documento de 2002 con la que se renunciaba a esta y otras inversiones por esa acuciante situación económica de ZAV. Consecuencias de una alta velocidad que era temeraria cuando se soñaba fiándolo todo al ladrillo.
El acuerdo por el Portillo deja como obra pendiente la trasera de Augusta
Los suelos al oeste del Barrio del AVE, en la trasera del Centro Comercial Augusta, se quedará como única obra pendiente del convenio de 2002 con Zaragoza en cuatro años, cuando se cumpla el acuerdo entre Adif y el ayuntamiento para el traslado a la intermodal de Delicias de las dependencias de la antigua estación del Portillo y las obras de urbanización, en su reconversión en zona verde, de los más de 106.000 metros cuadrados de ese entorno. Un acuerdo por más de 26 millones de euros que sufragarán el gestor ferroviario y la propia sociedad ZAV, que aún debe ratificarlo. Antes, de ese convenio ya se han ejecutado 1.200 millones, con obras como la construcción de la intermodal; todo el cubrimiento de vías que representan el actual túnel de Goya, desde Miraflores a Delicias; el traslado de las instalaciones ferroviarias de La Almozara y Delicias; el puente del Tercer Milenio; las obras para la implantación de la línea de Cercanías; la prolongación del tercer cinturón en La Almozara o la estación de autobuses, entre otras.
