El mercado del alquiler en Zaragoza se encuentra en un callejón sin salida por la falta de oferta en la ciudad. En ello coinciden las dos caras de la moneda, inquilinos y propietarios, aunque cada uno aporte luego sus propios matices y recetas para mejorar una realidad que se muestra tozuda: desde 2015, el precio medio ha escalado paulatinamente hasta ser un 28% más caro que aquel año. La única excepción es 2021 con un ligero retroceso con la pandemia como telón de fondo. Con todo, todavía no se ha alcanzado el techo del año 2008, que fijó el máximo histórico en 570 euros, según el análisis histórico de los depósitos de las fianzas de los contratos de alquiler en el Gobierno de Aragón.
El principal responsable de esta situación es el desequilibrio entre oferta y demanda. Demasiados candidatos para pocos pisos en liza. "En los primeros 80 días del año, hemos formalizado 116 alquileres, es un 2% menos que en los primeros tres meses del 2021 y un 18% menos que en 2019", expresa Carlos Alonso, manager del grupo Tecnocasa en Aragón. La razón es que muchos pequeños propietarios están apostando por la venta de su inmueble en lugar de ponerlo en arriendo. "De un año a esta parte hay mucho miedo ante posibles impagos, fruto de la situación económica y del riesgo de que el inquilino se quede en una situación de vulnerabilidad y no pueda pagar. En ese caso, donde ese ingreso sirve para complementar por ejemplo una pensión, lo que nos trasladan es que si pierden esa renta los que van a tener un problema son ellos", admite.
David López, gerente de Aldebre Inmobiliaria, introduce en el debate un matiz importante: "Lo que hay es poca oferta de vivienda en buen estado y a un precio lógico". Este profesional considera que los precios medios están un 10% por encima del que marca el mercado. Su experiencia es particularmente esclarecedora: "Cuando tenemos un piso en buenas condiciones y a un precio normal, recibimos tal aluvión de solicitudes que nos vemos obligados a ponerlo al cerrar por la tarde y retirarlo a primera hora de la mañana porque si no las llamadas nos colapsarían la tarea diaria". En cambio el acceso a la vivienda en este tipo de régimen es tan complicado que aquellos inmuebles que están por debajo de lo que López califica como "condiciones dignas" también encuentren su nicho entre los que irremediablemente cuentan con un presupuesto más ajustado.
En Zaragoza hay pocas inmobiliarias especializadas en el mercado del alquiler y una de ellas es Zaragoza Alquila. Su fundador y CEO, José Ángel Osés defiende que el sector poco a poco tenderá a equilibrar algo la balanza entre la propiedad en venta y la de alquiler, que ahora, dice, se encuentra claramente inclinada a vivir bajo una hipoteca. Su radiografía del sector contrasta con el imaginario colectivo creado a partir de controvertidas ventas de vivienda pública a fondos de inversión en diferentes puntos de España. "Nuestra experiencia es que los grandes tenedores tienen mayor tendencia a controlar las subidas porque tienen carteras más diversificadas", afirma.
"La trampa" del IPC
Con una inflación desbocada hasta niveles nunca vistos desde hace más de 30 años, el Gobierno aprobó un tope del 2% de subida a las renovaciones de los contratos hasta el 30 de junio. "Va a tener un impacto relativamente corto si no se prorroga, pero hay que tener en cuenta que para el pequeño arrendador el golpe es doble, porque ve limitados sus ingresos", defiende Fernando Baena, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón. Además, sostiene que esta medida puede tener sentido en ciudades muy tensionadas como Madrid, Barcelona o Baleares, pero no en el caso de Zaragoza. "El mercado del alquiler es muy heterogéneo, no se puede generalizar".
Osés va un paso más allá: "Se ha puesto mucho énfasis en vincular el alquiler con el IPC (Índice de Precios al Consumo) y ahora han caído en su propia trampa". Ambos expertos señalan que, a su entender, el mal que arrastra al sector es la falta de "seguridad jurídica" que impide que exista mayor oferta en el mercado.
Una receta que no comparte Ricardo Arnedo, del Sindicato de Inquilinas de Zaragoza: "Celebramos una medida que sirve para atenuar la carga que supone para las rentas del alquiler, pero es un parche. Nuestra postura es que las actualizaciones de contrato se deben vincular Índice de Garantía de Competitividad (IGC) [fijado en el 2%] y que los gobiernos tengan la valentía para tener más vivienda pública".
"Si tomamos un alquiler de 400 o 500 euros, en los últimos cinco años se ha pagado 30 o 40 euros más, eso sin contar con el IPC desbocado, no sé si somos conscientes de lo que significa. Con este índice garantizamos actualizar la renta sin que suponga un beneficio excesivo para el rentista", defiende.
Desde el Departamento de Vertebración, Movilidad y Vivienda del Gobierno de Aragón apoyan este límite "coyuntural" como vía para "contener el precio medio del alquiler", aunque, a medio y largo plazo, apuestan por intervenir en el mercado "aumentando el parque público de vivienda" como forma para "contener los precios de manera efectiva".
La letra pequeña distingue entre el tipo de propietario
La norma que limita la subida de los alquileres distingue entre el tipo de propietario según el número de viviendas que tenga. Los grandes tenedores, con más de 10 inmuebles, estarán obligados a limitar el alza del precio a l 2%. Para los pequeños , la subida podrá pactarse entre casero e inquilino, tanto por encima como por debajo de ese porcentaje.
Según el portal Idealista, el alquiler medio en Zaragoza habría sido de 549 euros al mes tras aplicarle la inflación de marzo (9,8%). Con el 2%, el precio es de 510 euros.
