Desde este espacio los Gestores Administrativos contestamos a las cuestiones que nos traslades. Hoy hablamos de la exención por reinversión y de cómo declarar los ingresos obtenidos por alquilar la vivienda habitual.

PREGUNTA: En julio de 2020 vendí mi vivienda habitual, obteniendo una ganancia patrimonial. Me acogí a la exención por reinversión total comprometiéndome en la declaración de 2020 a reinvertir en el plazo de 2 años. En noviembre de 2021 compre una nueva vivienda habitual por un precio superior al obtenido en la venta, con un préstamo del banco, pero ahora ha pasado ya el plazo de 2 años y no he amortizado todo lo que obtuve por la venta. ¿Cómo afectará a mi declaración de Renta del año 2022? JULIO DÍAZ (ZARAGOZA)

RESPUESTA: Hola, Julio. La Administración Tributaria siempre ha interpretado que para considerar reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda habitual, a efectos de aplicar la exención por reinversión, era necesario destinar el dinero al pago material de la nueva vivienda (en el momento de la compra o amortizando, en su caso, el préstamo obtenido para la compra de la segunda) en el plazo de dos años que establece la Ley. En caso de incumplimiento, el contribuyente debe presentar una declaración complementaria del año de la venta (en su caso 2020) con inclusión de los intereses de demora.

No obstante, el Tribunal Supremo en sentencias de fecha 01/10/2020 y 29/04/2022, en sendos recursos de casación, fija como criterio que se debe considerar que la cantidad reinvertida no es únicamente la desembolsada en el plazo de dos años, también puede extenderse a las cantidades del préstamo amortizadas con posterioridad. Considera el Tribunal Supremo que hay que atender a la inversión como "acto negocial económico".

En nuestra opinión, para considerar reinvertido el importe de la venta de la vivienda habitual, es suficiente comprar una nueva vivienda habitual, siempre en el plazo de dos años, por importe igual o superior al obtenido en la venta (si se compra por importe inferior se puede aplicar la exención parcial), con independencia de los pagos realizados. Por tanto, en tu caso concreto, consideramos que has cumplido con la reinversión y no tienes nada que regularizar.

El arrendamiento, aunque sea ocasional, de la vivienda habitual supone perder la deducción por compra de vivienda habitual. EL PERIÓDICO

PREGUNTA: Aprovechando que voy a estar tres meses trabajando en otra ciudad, tengo la intención de alquilar mi vivienda habitual a través de una plataforma digital. ¿Cómo tendré que declarar los ingresos obtenidos? MARTA PERUGA (CASPE)

RESPUESTA: Hola, Marta. El rendimiento obtenido deberás incluirlo en tu declaración como rendimiento del capital inmobiliario, por diferencia entre los ingresos cobrados y los gastos necesarios, pero sólo en la parte proporcional al período en que la vivienda haya estado arrendada. Debes tener especial cuidado si por dicha vivienda estás aplicando la deducción por adquisición de vivienda habitual. El arrendamiento, aunque sea ocasional, de la vivienda habitual supone perder dicha condición a efectos de IRPF.

En caso de que todavía no hayas residido el plazo de tres años que exige la Ley para que la vivienda adquiera la condición de habitual, perderás el derecho a la deducción por todas las cantidades invertidas desde su adquisición y tendrás que devolver todas las deducciones practicadas en años anteriores. Si la vivienda ha sido habitada de forma continuada durante más de tres años, perderá el carácter de habitual a partir del arrendamiento, por lo que no podrías deducir por los meses que la tengas arrendada.

Si vuelves a residir de forma continuada durante otros tres años, volvería a considerarse habitual y podrás aplicar la deducción (entiendo que desde el primer mes). Pero si la vuelves a alquilar antes de que transcurran tres años desde que finalizó el primer arrendamiento, no podrás recuperar la deducción. Al menos hasta que transcurran tres años ocupada por ti de forma continuada, sin arrendar.