Son tiempos de quebradero de cabeza para los hipotecados. La decisión de los bancos centrales de combatir la inflación encareciendo el precio del dinero, es decir, subiendo los tipos de interés, repercute de forma directa en quienes firman préstamos con las entidades financieras a coste variable. Tras años con los tipos en negativo (con el préstamo del dinero prácticamente gratuito), los hipotecados ven cómo su cuota mensual comienza a dispararse, por lo que muchos se han apresurado a consultar en sus oficinas por las hipotecas de tipo fijo. Sin embargo, también estas se han incrementado, con intereses de hasta el 3 y el 4%. Así que ahora aparece, tras años siendo el patito feo del mercado inmobiliario, la hipoteca a tipo mixto, que se sitúa como una de las opciones más atractivas al establecer un lapso de tiempo en el que se paga un precio fijo y otros en el que se paga según la tasa de referencia. En cualquier caso, un nuevo quebradero de cabeza.
«Hay muchos usuarios de banco que quieren cambiar el tipo de su hipoteca. Asistimos a la mayor subida de tipos de los últimos 40 años, que ha sido muy acelerada y que en menos de un año ha pasado de un -0,5% a un 2,6%. Ha desestabilizado muchísimas economías familiares y el hipotecado busca un cambio en las condiciones de su préstamo. Evidentemente, la demanda se ha enfriado, aunque no sabemos si es algo coyuntural por la incertidumbre o si será sostenida por la escalada de los tipos», señala Verónica Rodríguez, la responsable de comunicación de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).
La subida de los tipos de interés ha sido muy pronunciada y acelerada. El euríbor se sitúa ya cerca del 3%, lo que los expertos consultados consideran un terreno «razonable» si se atiende a las series históricas. «El dinero siempre ha costado dinero y lo de los últimos años de los préstamos a coste cero ha sido algo excepcional», explica Fernando Baena, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón.
Ante la incertidumbre que marca la economía de las familias, muchos clientes están optando por la opción intermedia. «Los clientes están encontrando la solución óptima en las hipotecas de tipo mixto. A través de ellas, pueden garantizar un tipo fijo muy atractivo durante 5 o 10 años y, posteriormente, pasar a un tipo variable con la expectativa de una mayor estabilidad en los tipos de interés y coincidiendo normalmente con una evolución positiva de los salarios. Por ejemplo, en el mes de octubre el importe formalizado a tipo mixto alcanza ya el 25 %, cuando en los primeros meses de 2022 y, sobre todo, en los años previos este porcentaje ha sido muy residual», explica Víctor Royo, jefe de Estrategia Comercial de Ibercaja.
Desde Caja Rural de Aragón, por otro lado, señalan que alrededor del 80% de las nuevas hipotecas formalizadas en 2022 se han constituido a tipo fijo. No obstante, también inciden en que «en las últimas semanas, en Caja Rural, los clientes se interesan por nuestras competitivas hipotecas a tipo mixto».
Sobrecoste de 100 euros
Por ponerle cifras al asunto, se puede tomar como ejemplo una hipoteca de 100.000 euros para la compra de una vivienda. En enero de este año, quienes tenían firmada un préstamo bajo condiciones variables pagaban una cuota mensual de 373 euros, mientras que los que optaban por el tipo fijo pagaban 387 euros. Sin embargo, las condiciones han cambiado si el préstamo se firma ahora, en noviembre: quienes firmen en este momento un tipo fijo pagarán 471 euros; los que se decanten por el tipo variable pagarán 523 euros al mes.
El dilema está en que estos préstamos a futuro están condicionados a la evolución del mercado financiero. Aceptar una hipoteca a tipo fijo a un precio tan elevado no atrae a los clientes, pues hace tan solo 11 meses pagaban casi 100 euros menos. La opción variable es considerablemente más cara, pero los tipos podrían volver a bajar dentro de unos años... O no. «Estaba previsto que el euríbor llegara al 3% a finales de 2023, pero hemos tenido que adelantar la previsión un año y seguramente vamos a cerrar 2022 con los tipos al 3%. Nos espera un Euribor alto en 2023 con toda seguridad», apuntan desde Asufin.
Dificultades para el tipo fijo
«Las entidades bancarias están poniendo muchas dificultades para el tipo fijo, lo que ha desembocado en que desde verano se firmen menos préstamos de este tipo», señala Carlos Alonso, responsable de Tecnocasa en Zaragoza, que ejemplifica con los 182 préstamos hipotecarios que esta agencia inmobiliaria ha formalizado hasta noviembre. «Hasta el 31 de julio, el 100% de las firmas se habían ejecutado a tipo fijo. Sin embargo, en agosto el 36% de las hipotecas ya se firmaron a tipo variable, mientras que en septiembre y octubre ya son el 70%», continúa Alonso. La causa de este cambio está en que los bancos han apostado por promocionar las hipotecas variables con grandes ofertas y estableciendo los tipos fijos más altos, rozando el 4% en algunos casos, lo que espanta a muchos compradores al verse pagando 30 años unas cifras muy por encima de lo referenciado en los últimos años.
Aragón cuenta con cerca de 120.000 familias con hipotecas activas, una cifra aproximada que se extrae de dividir el total de préstamos para fincas que contabiliza el Banco de España en el país (5,5 millones) entre la aportación de Aragón al PIB nacional (3%). No obstante, según indican desde Asufin, en los siete primeros meses del año Aragón fue la comunidad donde menos hipoteca nueva se firmó, con apenas 7.000 préstamos.
