Entrevista |

Fernando Baena: "Lo razonable son tipos de interés entre el 3% y el 4%"

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (APIS) recuerda que comprar una vivienda "nunca ha sido un camino de rosas" y muestra su optimismo cauteloso ante quienes auguran malos tiempos para el sector inmobiliario

Fernando Baena, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (APIS), momentos antes de esta entrevista.

Fernando Baena, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (APIS), momentos antes de esta entrevista. / ANGEL DE CASTRO

Si la economía vive en el reino de la duda, el mercado inmobiliario es el valido de la incertidumbre. Pocos se explican por qué los datos de compraentas han seguido siendo sorprendentemente positivos (los últimos del colegio de notarios ya reflejan un frenazo) pese a la acelerada subida de los tipos de interés. En opinión de Fernando Baena, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (APIS), se avecina un "aterrizaje suave" en los próximos trimestres.

¿Qué ocurre con el mercado inmobiliario? ¿Cambio de ciclo? ¿Resistencia? ¿Hundimiento?

No podemos interpretar los datos de un mes, sino las tendencias de uno o dos años. Una entrega de llaves de una macrourbanización puede viciar los datos de un mes, pero también la mayor formalización de compraventas antes de la subida de tipos de interés. Existe incertidumbre no tanto por el mundo inmobiliario sino por las circunstancias exógenas, ya sea la inflación, la subida de los tipos de interés o las circunstancias geopolíticas.

¿Se puede decir que se va a enfriar?

Se esperan unos trimestres complicados, pero por el contexto económico global. A diferencia de otras crisis, en las que el mundo inmobiliario era un actor principal, en este caso no es así. Podemos hablar de un aterrizaje, pero de un aterrizaje muy suave hacia un terreno sano, equilibrado.

Unas cifras que ronden las 10 ventas al año por cada mil habitantes indican un mercado sano. Hemos estado rozando las 12, lo que quiere decir que si las compraventas bajan ahora un 10% o un 15% no pasa nada

¿Hasta cuándo estará sin enfermar ?

Hablamos de un mercado inmobiliario sano con unas cifras que ronden las 10 ventas al año por cada mil habitantes. Hemos estado rozando las 12 este año, lo que quiere decir que si las compraventas bajan ahora un 10% o un 15% no pasa nada: estamos en momentos normales.

¿Hasta qué punto subirán los puntos de interés?

En la medida que suban los tipos de interés, en mayores dificultades se pone al comprador. Es importantísimo controlar la inflación, pero los tipos no deben subir más porque podría dificultar la financiación. Creo que las entidades financieras son proclives a seguir concediendo créditos hipotecarios porque fidelizan a los clientes. La banca quiere seguir haciendo hipotecas, pero las quiere mientras la capacidad de endeudamiento para el crédito siga siendo la misma. Dentro de la historia financiera, unos tipos de interés al 3 o al 4% son razonables. En los años 80 estábamos en tipos del 15%. El dinero vale dinero, lo excepcional ha sido lo de la última década, con tipos de interés al 0%.

"Tenemos precios un 30% por debajo de los que había antes de 2008 y no creo que vayan a regresar en los próximos años"

En esa horquilla entre el 3 y el 4% se mueve la cosa ahora ahora.

Esperemos que no suba de ahí. Vamos a ver si se modera la inflación y se solucionan la situación geopolítica. Comprar una vivienda nunca ha sido un camino de rosas, ni hace 40 años ni hoy. Creo que la compra de una vivienda, a parte de ser un derecho, es la mayor inversión de nuestras vidas para muchas personas. La compra de viviendas siempre va a ser interesante. En plazos medios suele ser rentable y quizá lo que hay que hacer es evaluar qué tipo de vivienda vamos a comprar. Quizás la primera no sea la vivienda de nuestros sueños.

¿Cabe esperar una época de 'chollos' en el mercado? ¿O se va a disparar el precio?

Cabe esperarse que los precios van a permanecer estables en los próximos meses: no habrá grandes subidas ni grandes bajadas. A diferencia de los años 2007 o 2008, cuando había precios muy altos, creemos que en Aragón los precios se van a mantener un 30% por debajo de los precios que había entonces, mientras que en otras comunidades ya se han recuperado esos valores. Y no creo que esos precios vayan a volver en los próximos años.

Baena dirige el despacho inmobilairio Fincas Pinilla.

Baena dirige el despacho inmobilairio Fincas Pinilla. / ANGEL DE CASTRO

¿Es comprensible que en cuanto hay ecos de una caída del mercado aparezca el recuerdo de la burbuja?

La situación actual no tiene nada que ver. El endeudamiento familiar es pequeño: ahora se destina un tercio del ahorro familiar a la hipoteca (un 28%) cuando en 2007 se destinaba un 50%. La banca está mucho más saneada que en la burbuja. Los promotores, tras la purga que se dio, son mucho más profesionales y están actuando con responsabilidad y criterio. El estoc de viviendas es muy inferior, para nada tenemos el volumen que había entonces.

La obra nueva está paradísima.

Hay pocos proyectos en marcha. Las promotoras quieren jugar sobre seguro, sobre todo viendo los precios disparados de las materias primas. Mira, las viviendas nuevas están vendidas al 50% en el momento de empezar a construir y casi al 100% cuando se procede entrega de las llaves. Así se está trabajando ahora. Y precisamente ese mayor coste en la fase de construcción hace pensar que no bajarán los precios de la obra nueva, algo que sí sucedió después de 2007. Ahora no hay prácticamente estoc y tampoco grandes proyectos como para que haya una superoferta de vivienda nueva.

Tampoco hay demasiada oferta en el mercado del alquiler...

Necesitamos más viviendas para alquiler, eso es así. Hay muchísima demanda y el mercado necesita más viviendas. Para ello deben existir incentivos para que el arrendador saque al mercado esas casas a través de estímulos fiscales, ayudas a la rehabilitación, créditos blandos... Y una cosa importante: el parque de viviendas en Aragón pertenece en su mayoría a pequeños propietarios, no a fondos buitre ni grandes inversores. A muchas personas le sirve para complementar pensiones o invertir sus ahorros, y a esas personas hay que darles seguridad jurídica.

Coincidirá en que los precios del alquiler no deben ser privativos, menos aún para los jóvenes y con este contexto inflacionista.

Intentar regular los precios o el mercado libre no es la solución. Otra cosa es la ayuda a las personas vulnerables y tomar medidas muy coyunturales como contener las subidas del alquiler con la inflación bestial que hemos tenido. Pero repito: no creo que la Administración deba intervenir en el mercado. La verdadera solución está en fomentar incentivos fiscales para quien alquilar y ayudar a la rehabilitación para que salgan más casas al mercado. Sin embargo, es cierto que tenemos un problema con la vivienda y los jóvenes. Quizá está unido a que existe una falta de ahorro para firmar una hipoteca fruto de los bajos salarios y que las nuevas generaciones tienen una mayor movilidad laboral, lo que les hace tirarse a por el alquiler. En cualquier caso, la mejor forma de bajar el precio del alquiler es que haya una mayor oferta.

Una cosa es la una vivienda idílica y otra esos zulos que se están comercializando en Madrid o Barcelona a precio de oro. ¿Puede ocurrir en Zaragoza?

No. En Zaragoza tenemos unos precios asequibles. Nos gustaría que los sueldos fueran más altos para que hubiera una mayor capacidad de compra, pero muchas veces el mercado inmobiliario es un reflejo de la sociedad. Si los jóvenes no tienen ahorros para comprar una vivienda o un contrato estable, es normal que no se decidan por la compra y sí por el alquiler.

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