El "excepcional" 2022 de la vivienda en Aragón termina con un frenazo que no asusta a los expertos

Las sensaciones recorrían el mercado inmobiliario desde hace meses, pero los datos no evidenciaban un enfriamiento del mercado inmobiliario. Hasta hoy. Los expertos ya hablan con los datos en la mesa de un cambio de ciclo en el sector, pues la compraventa de viviendas en Aragón cayó un 22,33% en el último trimestre de 2022 con respecto al trimestre anterior. Sin embargo, incluso con el frenazo del otoño, el año ha sido "excepcional" en su cómputo global, "casi una locura" gracias a unas cifras astronómicas que no se veían desde los años previos al 'crack' bursátil e inmobiliario, que dieron por finalizado el último ciclo alcista.

En los 12 meses se han realizado en Aragón 16.669 compraventas de vivienda, lo que supone un máximo histórico desde el segundo trimestre de 2008 y un incremento del 12,13% respecto al cómputo de 2021. Así se extrae del Informe del Mercado Inmobiliario de Aragón que realiza la Cátedra en esta materia de la Universidad de Zaragoza y que se ha presentado este viernes con la presencia de los principales actores del sector. Un dato más: el último trimestre del año fue malo, un enfriamiento considerable, pero se vendió un 1,23% más de viviendas que en el mismo periodo de 2021.

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Así, entre esta maraña de cifras, no son pocos los que evocan el cataclismo financiero de hace 15 años. Nada más lejos de la realidad, el sector se muestra muy tranquilo, "razonablemente optimista", según comentaron el director de la Cátedra, Luis Fabra, y el presidente del Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad de Aragón y Soria, Fernando Baena. La razón es que incluso si se mantuvieran las cifras de compraventas del último trimestre y se extrapolasen a doce meses, la venta anual por cada mil habitantes sería de 10,8 viviendas. "Un mercado inmobiliario sano es en el que se realizan unas 10 operaciones con este índice", ha explicado Baena. A eso ayuda también la salud financiera de las entidades bancarias, el menor endeudamiento de las familias

Coinciden los expertos en que 2022 ha sido "excepcional" en todos los sentidos, tanto por la buena marcha del inmobiliario como por su resistencia a la incertidumbre que causó la inflación. Bien es cierto que la segunda mano "ha sido y será el motor del sector", según ha defendido Fernando Used, el arquitecto socio de Ingennus, pues la vivienda usada acapara el 82,7% de las operaciones en Aragón.

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No puede obviarse el elemento que ha atravesado la economía por completo tras el comienzo de la invasión rusa en Ucrania. La inflación disparó el coste de la vida y los bancos centrales sacaron la artillería pesada para combatir los efectos de segunda ronda. Los tipos de interés, que marcan el precio del dinero, siguen al alza tras años en los que los préstamos prácticamente eran gratuitos. En cualquier caso, inciden los responsables del inmobiliario en que el sector goza de "una buena salud" en Aragón, algo que no puede decirse en otros puntos de la geografía nacional. Las grandes ciudades como Madrid y Barcelona tienen precios "mucho menos agradables", ha explicado el jefe Unidad de Gestión de Riesgo de Crédito Promotor en Ibercaja, Jorge Aguerri, pues "la presión sobre el precio es mucho mayor".

Según ha explicado el director de la Cátedra, Luis Fabra, los precios "moderarán su ritmo de crecimiento y, posteriormente, podrán mostrar tasas negativas". Y lo cierto es que 2022 se ha evidenciado este hecho. Mientras que el precio medio del año se incrementó un 5,83% respecto al curso anterior, en el último trimestre tan solo subió un 0,9% lo que sitúa el valor del metro cuadrado en 1.521 euros. Se encadenan de este modo 8 años de precios al alza en el mercado inmobiliario "antes de una previsible contención", pero incluso con esta curva ascendente los máximos registrados en la comunidad quedan muy lejos.

La obra nueva crece en el año de los sobrecostes de la construcción

La obra nueva ha registrado 2.372 compraventas en 2022, lo que supone un incremento del 9,97% interanual. Este tipo de obras han estado marcadas por el alza de los costes de la construcción, que han puesto en jaque miles de presupuestos por las variaciones a los que estaban sometidos. "Los costes están ajustándose. Por arriba, pero por lo menos se van a estabilizar", ha señalado Fernando Used. Sin embargo, ha descartado que los proyectos en marcha "se hayan paralizado", aunque "hay algunos que sí se han ralentizado". Por otro lado, el director general de Plaza 14, Fernando Montón, ha destacado que la inmobilaria zaragozana ha vendido un 30% más este pasado año que en 2021. Montón ha lanzado la estimación de que la compañía espera comercializar "entre 2.500 y 2.600 nuevas viviendas en 2023, con la posibilidad de llegar a 3.000" .

Además, el comportamiento del subsector de las viviendas unifamiliares ha "sorprendido" a los expertos, pues lejos de rebajarse la fiebre por este tipo de casas tras el confinamiento por la pandemia el interés se ha mantenido como una constante entre las familias y un 20,14% del total de operaciones ha incluido viviendas de este tipo. A ello se une la eficiencia energética, una variable que ahora se sitúa en el centro de las decisiones para muchas familias por el evidente ahorro energético que supone. Por normativa, ahora las viviendas consumen "un 39% menos que hace dos años", ha explicado Used.

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