El apetito inversor por el suelo agrario de Aragón mantiene en máximos las compraventas de fincas rústicas

El mercado de la compraventa de fincas rústicas en Aragón mantiene el pulso tras varios ejercicios de fuerte actividad y consolida en 2025 una fase de consolidación en niveles históricamente altos. No se han alcanzado cifras récord ni un nuevo estallido especulativo, pero sí la constatación de que el interés por el suelo rural y agrario ha dejado de ser coyuntural. Eso sí, el motor que impulsa las operaciones ha cambiado de manos.

El pasado año -con datos hasta el mes de noviembre- se contabilizaron 10.388 compraventas de fincas rústicas en Aragón, un 4,4% menos que en el mismo periodo del año anterior, pero un 34,3% por encima de los niveles de 2020, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) publicada este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un volumen que confirma que el mercado ha alcanzado una meseta elevada tras el fuerte ciclo alcista de los últimos años.

Por provincias, Zaragoza sigue concentrando el grueso de las operaciones, con 5.186 transmisiones en los once primeros meses del año, aunque registra un ajuste interanual del 5,5%. Huesca suma 2.800 compraventas, un 7% menos que en 2024, mientras que Teruel rompe la tendencia y crece un 1,7%, hasta las 2.402 operaciones. En todos los casos, la comparación a cinco años vista refleja subidas contundentes, especialmente en la provincia turolense, donde el incremento alcanza el 42,5%.

Precios contenidos y fuerte dispersión territorial

Los datos que maneja Cocampo, un portal inmobiliario especializado en la compraventa y arrendamiento de fincas rústicas, dibujan un mercado activo, pero sin tensiones generalizadas en los precios. El valor medio de la hectárea en Aragón se sitúa en 3.503 euros, una cifra similar a la de hace un año (3.454) y con notables diferencias entre territorios. Teruel lidera el precio medio (5.769 euros por hectárea), seguida de Huesca (3.087) y Zaragoza (3.063). La comunidad suma actualmente 254 anuncios activos de fincas rústicas en dicha plataforma, de los cuales 147 se localizan en Huesca, 67 en Zaragoza y 40 en Teruel.

Para Regino Coca, fundador y CEO de Cocampo, el balance del ejercicio apunta más a la continuidad que a un nuevo salto cuantitativo. "No hablamos de récords pero sí de la consolidación de los números máximos en los que estamos", explica. A su juicio, 2025 ha sido "un año muy bueno", con una actividad que incluso dejó margen para sorpresas en el último tramo del ejercicio, aunque con un mercado "algo más relajado" tras varios meses de gran intensidad.

El año de las familias, no de los fondos

El principal cambio no está en las cifras, sino en quién compra. Si en 2023 y parte de 2024 el relato estuvo dominado por el desembarco de fondos de inversión y grandes operadores, 2025 marca un punto de inflexión. "Este ha sido claramente el año de las familias y de los particulares", subraya Coca. Compradores que buscan desde pequeñas fincas productivas hasta casas de pueblo o propiedades mixtas, muchas veces ligadas a núcleos rurales de menos de 10.000 habitantes.

La explicación a este cambio en el perfil del comprador es doble. Por un lado, la presión inflacionista. Y por otro, la crisis de acceso a la vivienda en el ámbito urbano. "Las familias han buscado alternativas inmobiliarias que entiendan y que puedan pagar. En lugar de irse a la ciudad o a la costa, han mirado al campo", señala. Entre las búsquedas más repetidas en Cocampo figuran viviendas rurales por debajo de los 10.000 y 20.000 euros, un síntoma de expulsión residencial de perfiles con bajo poder adquisitivo.

Menos protagonismo del capital financiero

Frente a la percepción que trasladan las organizaciones agrarias, Coca detecta un claro retroceso del interés de los fondos de inversión en el suelo agrario. "Está en declive, claramente", afirma. Desde Cocampo consideran que es un movimiento lógico ante los tipos de interés elevados, las exigencias de rentabilidad difíciles de alcanzar en el campo y un encarecimiento previo del suelo de regadío que ha generado vértigo inversor.

A ello se suma otro factor clave como es la escasez de producto. "Las fincas de regadío de más de 200 hectáreas que buscan los fondos prácticamente no existen ya en el mercado", apunta. Las grandes operaciones que siguen aflorando, añade, son en muchos casos "colas" de inversiones iniciadas en 2022 y 2023.

Concentración agraria y relevo pendiente

Donde sí persiste la presión es entre agricultores medianos y pequeños, empujados a crecer para sobrevivir. La mecanización de las producciones agrícolas, la falta de mano de obra y una estructura de propiedad envejecida --el 41% de los propietarios supera los 65 años alimentan un proceso de concentración que reduce el número de titulares. "O compras más tierra o la explotación deja de ser viable", resume Coca, que constata una demanda creciente de parcelas de 50, 100 o incluso 200 hectáreas de secano.

Un fenómeno que refuerza el valor estratégico del suelo agrario, pero que plantea un reto de fondo. Cómo sostener un modelo productivo con menos agricultores, mayor tamaño medio de las explotaciones y una base cada vez más alejada del relevo generacional. Mientras tanto, el campo aragonés sigue atrayendo capital -familiar, particular y, en menor medida, institucional- en una carrera donde el interés parece haber tocado techo, pero tampoco se desinfla.

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