Así construye Aragón cientos de viviendas de "alquiler asequible": inversión privada, subvenciones a las constructoras y ayudas a los inquilinos

El Gobierno de Aragón, que pronto estará en funciones, ha hecho de las inversiones y de la construcción de vivienda sus dos principales 'hits' de esta campaña. Los números están ahí y las cifras no engañan. Este viernes, la DGA ha publicado la orden para licitar la construcción de otros 440 pisos "de alquiler asequible" en Parque Goya, unas viviendas que se suman a las más de 1.700 que ya están en construcción o proyectadas en Zaragoza. Pero, ¿cómo ha conseguido el PP alcanzar cifras que los Gobiernos de izquierdas no han siquiera rozado en los últimos años? ¿Cuál es el maná del que beben estos planes? La respuesta es manida cuando se trata de la gestión del PP: colaboración público-privada.

Pero, ¿en qué consiste esta fórmula? La cuestión es que el Gobierno de Aragón no construye las viviendas, sino que abre un proceso, un concurso público, para otrorgar un contrato y que sea una empresa la que construya los edificios, como ocurre siempre con la construcción de cualquier edificio o equipamiento, ya que la DGA -ni ninguna otra administración- no tiene capacidad de edificar nada con sus propios medios -no hay obreros funcionarios, la construcción siempre se externaliza-. Sin embargo, en vez de pagar el coste de la obra, el Ejecutivo autonómico cede la gestión de esos pisos a las constructoras, que los alquilan y los explotan según las condiciones fijadas por la consejería de Fomento y con unos precios topados pero garantizando la "rentabilidad" a la parte privada, que tampoco debe pagar nada por el uso del suelo público. Esto en el caso de los pisos que se están levantando en Zaragoza, puesto que otras viviendas públicas que se están construyendo en otros municipios de Aragón, sobre todo pequeños municipios, sí que son gestionadas directamente por Suelo y Vivienda de Aragón.

Por encima del precio de mercado

Así, según los pliegos publicados por el Gobierno de Aragón para la promoció de Parque Goya, el importe máximo del alquiler de una de estas 440 viviendas no podrá superar los 11,75 euros el metro cuadrado, un precio que está por encima del precio del mercado según el último informe de Idealista, que lo sitía en los 11,4 euros el metro en la ciudad de Zaragoza. La idea, eso sí, es que las empresas que se presenten al concurso público mejoren ese precio a la baja. Quien presente la mejor oferta será la que se haga con el contrato.

A esos precios habrá que añadir el importe para los que cuenten además con garaje y/o trastero, así como los gastos de mantenimeinto de la comunidad, que no podrán exceder un 15% de la renta que paguen los inquilinos. La renta mensual se revisará, además, anualmente, "de acuerdo con el índice de referencia para la actualización de precios de los contratos vigente en cada momento".

¿Y cómo hará el Gobierno de Aragón para garantizar que los precios son asequibles para los inquilinos con precios similares a los del mercado? Con ayudas para aquellos vecinos de estos pisos cuyos ingresos (computados como unidad de convivencia) se sitúen entre lo equivalente a 2,5 veces y 4,5 veces el IPREM, esto es, entre 1.500 y 2.700 euros al mes.

En estos casos, los inquilinos recibirán una ayuda equivalente al 40% del recibo del alquiler para los que cuentan con una renta más baja y de un 20% para las unidades de convivencia que cuenten con esos ingresos máximos de 2.700 euros. Estas ayudas se pagarán con fondos propios del Gobierno autonómico con partidas que se consignarán en los presupuestos de la comunidad.

Ayudas solo durante 15 años

No obstante, los inquilinos no serán los únicos que recibirán dinero público. Los constructores y gestores de los inmuebles, "a fin de garantizar la disponibilidad de viviendas públicas con rentas asequibles", recibirán de la comunidad autónoma una ayuda para financiar la construcción de los edificios de dos euros al mes por cada metro cuadrado construido sobre rasante, es decir, a partir de la planta baja, incluyendo las viviendas en sí y las zonas comunes. Esta cantidad se abonará anualmente, aunque "solo" se abonará durante los 15 primeros ejercicios de la explotación. La cuantía será revisable al alza según el incremento del IPC.

Así, la opción escogida permite al Gobierno de Aragón no tener que invertir dinero en la construcción de vivienda, pero le va a obligar a destinar partidas millonarias al menos durante los próximos 15 años, partidas que además estarán siempre comprometidas y que no podrán destinarse a otros asuntos aunque el Ejecutivo cambie de responsables. Es decir, de inicio es una opción que a la DGA le sale 'gratis', pero después debe inyectar dinero tanto a la constructora como a los inquilinos para que el negocio sea rentable para la parte privada y para que los vecinos puedan permitirse vivir en estas viviendas. Después de esos 15 años, por cierto, las constructoras seguirán gestionando las viviendas hasta pasados 75 años desde la inauguración de las mismas.

La justificación que utiliza el Gobierno de Aragón para sostener esta fórmula, que garantiza la rentabilidad para la parte privada, es que es para la "resolución del problema de la vivienda requiere de más vivienda". "Incluso acudiendo a mecanismos de colaboración con el sector privado, se requerirá, igualmente, poner a disposición recursos que garanticen la viabilidad económica de las inversiones aportadas por la iniciativa privada, sin cuya participación difícilmente se pueden poner en marcha planes cuantitativamente suficientes para empezar a encontrar solución a lo que se pretende", raza la orden publicada en el BOA. Es decir, según argumenta el Ejecutivo popular, sin la participación ni la inyección de dinero público a las constructoras privadas no se podrían construir tantos pisos como se están levantando dentro del plan Aragón Más Vivienda.

Esta fórmula contiene, además, otra salvedad importante. Y es que los inquilinos de los pisos solo podrán recibir las ayudas del Gobierno de Aragón durante 15 años y, como máximo, cada vivienda no podrá ser subvencionada por un plazo mayor de 30 años por lo que, dentro de ese plazo, los alquileres dejarán de estar bonificados. La constructora, eso sí, no podrá subir el alquiler más allá de ese "índice de referencia para la actualización de precios de los contratos vigente en cada momento".

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