¿Por qué el mercado de la vivienda se está desplazando al anillo de Zaragoza? Estos son los municipios con más fiebre inmobiliaria

Hay que remontarse al año 2007 para ver un número mayor de operaciones de compraventa de vivienda en Aragón. La comunidad cerró 2025 con 18.611, un crecimiento del 2,8% interanual y un promedio de 13,5 adquisiciones inmobiliarias por cada 1.000 habitantes. Pero es en las usadas donde está el "sensor" real del mercado, con 14.869 compraventas de este tipo durante el curso pasado que tambén la sitúa muy cerca de máximos históricos. Estas representan una media estable que ronda el 80% de las operaciones totales, muy lejos de la época de la burbuja inmobiliaria, donde la usada y la nueva estaban prácticamente parejas.

Aunque se da la circunstancia de que, por primera vez en bastante tiempo, el mercado se está desplazando al área metropolitana de Zaragoza, tomando como referencia un radio de 30 kilómetros. Una cuestión en la que influyen varios factores, desde la tipología de los hogares y su poder adquisitivo, que pueden preferir las unifamiliares más presentes en municipios como Cuarte de Huerva; hasta el propio precio y la escasez de oferta en algunos barrios de la capital, que están provocando un repunte, en proporción, de las compraventas en ese anillo que rodea la ciudad y que ofrece ventajas como su cercanía a la misma o una dotación de servicios para hacer vida en el pueblo.

Y es que, pese a que Aragón es considerada una comunidad "barata" por múltiples causas, la intensidad del incremento de los costes ocupa ahora sus picos más altos (está en máximos nominales desde 2011), y los precios globales de las provincias se ven arrastrados por sus capitales, como ya se ha mencionado en el caso de Zaragoza, donde el metro cuadrado ha subido un 9,8%, hasta los 2.221 euros, frente al 8,9% de auge en el resto de municipios del territorio, que se quedan en 1.827 euros.

Un dato significativo reside en que Zaragoza capital sumó en 2025 hasta 8.868 operaciones (un 11,6% más que el curso previo), lo que supone un 41,4% de la cuota de mercado referida a las compraventas de vivienda. Una posición que hasta hace no mucho superaba el 50%, pese a que sigue muy por encima del resto de localidades aragonesas. Sin embargo, tanto Cuarte de Huerva como Utebo y La Muela han experimentado un crecimiento superior en el número de compraventas que la capital aragonesa.

Cuarte contabilizó 451 operaciones durante el pasado año, un 55,5% más que en 2024. En Utebo, una localidad que ejerce un papel más ligado al tradicional de 'ciudad dormitorio', las compraventas también han crecido un 28,3%, llegando a las 240, y La Muela ha experimentado un incremento del 22,21% (160 operaciones). Y, en menor medida, Zuera (134 compraventas), La Puebla de Alfindén (131) y Cadrete (116) también destacan dentro de la cuota de mercado en el territorio.

En la provincia de Zaragoza (13.132 escrituras), los seis municipios mencionados -Cuarte, Utebo, La Muela, Zuera, La Puebla de Alfindén y Cadrete-, concentran casi una de cada diez operaciones. La situación es bien distinta si no se cuenta el preponderante papel de la capital aragonesa a la hora de hacer el cómputo provincial, ya que en esa hipótesis estas seis localidades suponen cerca del 30% del número total de compraventas.

El precio del metro cuadrado es otro de los factores que pueden ser decisivos a la hora de optar por una mudanza a un pueblo cercano a la ciudad. A excepción de Cuarte, donde la vivienda está por encima de la media zaragozana (2.296 euros/m²), en Utebo (1.838 euros/m), La Puebla de Alfindén (1.508 euros/m), La Muela (1.475 euros/m) y Zuera (1.091 euros/m) es bastante más barata. De hecho, salvo Utebo, el resto están por debajo del promedio provincial y autonómico.

Una tendencia que no se detiene

Todos estos datos los desgrana el último informe de la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, presentado este miércoles en el espacio Xplora de Ibercaja, en Zaragoza. El precio en el conjunto de Aragón también sigue al alza, en una tendencia que no tiene visos de detenerse, y que deja el metro cuadrado en 1.743 euros, cifras máximas (a nivel nominal) desde 2011 y "arrastradas" por el auge de los costes en la capital aragonesa.

En la comunidad, ese dato supone un crecimiento del 3,4% en el último trimestre del año y del 10,6% respecto al cierre de 2024. "Estamos ante un mercado muy líquido, donde se vende fácil", analiza Luis Fabra, director de la cátedra. En el caso de los pisos nuevos el coste sube por encima de esa media, en un 12,4%, aunque los expertos insisten en que el dato "real" es el de la vivienda usada, que es la que se ha escriturado en base a un valor más reciente (las nuevas tienen precios de hace dos o tres años) y donde el crecimiento es algo menor, del 10%.

Y es que, según los expertos del sector, la enorme actividad inmobiliaria que provoca la asimetría entre demanda y oferta hace que los precios sigan al alza. La buena noticia, según Fabra, es que en los últimos meses las viviendas en venta han tendido a estabilizarse en los portales.

El comprador sigue siendo en cerca de un 92% una persona física, cuyas preferencias están en los pisos (hogares colectivos), que representan un 78,1% del total. Con todo, las operaciones relacionadas con las unifamiliares (21,9%) no están demasiado lejos de los altos picos que se registraron tras la pandemia, cuando tocaron su techo. El perfil del comprador ya cuenta con un 7,8% de extranjeros en el cómputo interanual, especialmente de Rumanía, Marruecos y China.

La distorsión del alquiler

En cuanto al mercado del alquiler, los datos que maneja el informe siguen estando distorsionados. ¿Por qué? Según los expertos, porque las administraciones (en este caso le corresponde a la DGA), no facilitan el número de depósitos de fianza, por lo que no tienen una imagen real del sector, ya que muchas agencias y portales inmobiliarios tienen a los demandantes en barbecho y en cuanto les entra un piso acorde a sus exigencias se lo arriendan sin necesidad de colgarlo.

En cualquier caso, con los números disponibles, el precio del metro cuadrado está en 10,4 euros mensuales, un 9,9% más que en 2024, con Zaragoza a la cabeza con 11,2 euros al mes (un 9,5% más). En base a 2023, ya que estas cifras tampoco están actualizadas, hay más de 86.000 pisos alquilados en la comunidad, un 19,3% del total, con más de 66.000 en Zaragoza provincia, 13.741 en Huesca y 6.239 en Teruel, donde el porcentaje sobre el total es menor (un 15,4%).

Suscríbete para seguir leyendo