Explosión de donaciones de viviendas en Aragón: el doble de padres adelanta la herencia para que sus hijos se independicen

En Aragón, las donaciones prácticamente se han duplicado desde 2018, en paralelo al encarecimiento del mercado y a las dificultades de emancipación juvenil. Este incremento responde, fundamentalmente, al problema de la vivienda. Los jóvenes no pueden acceder a ella porque no tienen recursos suficientes, dado el encarecimiento que se viene producido desde los últimos tiempos. El número total de donaciones ha pasado de 1.820 a 3.152 en 2024, lo que supone un aumento del 73%. El crecimiento es aún más acusado en las donaciones con vivienda: de 700 en 2018 se ha pasado a 1.353, un 93,3% más. En el periodo analizado, prácticamente se han duplicado y superan en torno a un 40% al resto de donaciones.

Los jóvenes aragoneses de entre 16 y 34 años deben destinar el 63% de su salario mensual al alquiler y el 46,4% si optan por una hipoteca. Con estos porcentajes, la emancipación se complica si no existe ayuda familiar. Los datos, del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, reflejan una realidad cada vez más evidente: muchos jóvenes solo pueden acceder a una vivienda si cuentan con el respaldo económico de sus progenitores.

Ese apoyo se traduce, en muchos casos, en donaciones en vida. El Colegio Notarial de Aragón confirma el incremento sostenido de estas operaciones, tanto de dinero como de inmuebles. El fenómeno tiene una explicación clara: "Responde, fundamentalmente, al problema de la vivienda. Los jóvenes no pueden acceder a ella porque no tienen recursos suficientes, dado el encarecimiento que se ha producido", explica Augusto Ariño, decano del Colegio Notarial de Aragón.

El último informe de la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, presentado el 11 de febrero, sitúa el precio medio en 1.743 euros por metro cuadrado. Es un máximo histórico que no se veía en una década.

En este contexto, también han aumentado las consultas sobre fiscalidad. "Los clientes suelen preguntar sobre el impacto fiscal, qué impuestos deben pagar y otros aspectos legales. En muchos casos, se dona la propiedad reservándose el usufructo, siempre considerando la fiscalidad, ya que las donaciones de bienes inmuebles generan plusvalía y afectan al IRPF del donante", apunta por su parte Zaira Milán, abogada especialista en donaciones.

Desde el punto de vista fiscal, Ariño considera que suele ser más conveniente donar dinero que una vivienda. La donación en metálico puede formalizarse mediante documento privado, liquidar el impuesto en el plazo de un mes y no genera IRPF para el donante. El procedimiento es sencillo: el despacho prepara el documento, se realiza la transferencia, se adjunta el justificante y se lleva a la DGA.

La donación de un inmueble es más compleja y exige escritura pública. Una vez firmada, se liquida el impuesto de donaciones y, al año siguiente, el donante debe reflejar la operación en su declaración de la renta. "Hacienda considera estas donaciones como una transmisión. Por ejemplo, si alguien compró un inmueble por 100 y ahora vale 120 según catastro, tributa aproximadamente un 20% sobre esa ganancia. Esto afecta únicamente al donante", detalla Milán. A ello se suma la plusvalía municipal.

Quien recibe la donación es el sujeto pasivo del impuesto de donaciones. En transmisiones de padres a hijos suele aplicarse una bonificación del 95%, aunque siempre existe un mínimo a pagar. En determinados casos de vivienda habitual puede haber exención total si se cumplen los requisitos. "La regulación varía según la comunidad autónoma, aunque en general el impuesto es similar al de sucesiones. Los mayores problemas fiscales aparecen cuando las donaciones son entre colaterales, como hermanos, sobrinos o tíos, donde los impuestos pueden ser más elevados", añade la abogada.

Ariño insiste en que, aunque las donaciones de vivienda han crecido con fuerza, el impacto fiscal para el donante puede ser relevante si el valor actual del inmueble es superior al de compra, ya que se genera una ganancia patrimonial en el IRPF además de la plusvalía municipal. Por eso recomienda analizar cada caso con detalle.

Diferencias entre dinero e inmueble

Existen diferencias sustanciales entre donar dinero en efectivo y donar un inmueble. "Desde el punto de vista fiscal, suele ser más interesante donar dinero", explica Augusto Ariño. En Aragón existen bonificaciones que permiten donar hasta 300.000 euros para la adquisición de la primera vivienda con una reducción del 100%, siempre que se cumplan determinados requisitos formales y plazos. Además, hay una reducción general de hasta 500.000 euros entre descendientes, ascendientes o cónyuges, incompatible con la anterior.

La clave está en la tributación del donante. Cuando se dona dinero, la carga es mínima y no genera plusvalía municipal ni ganancia patrimonial en el IRPF. En cambio, si se dona una vivienda, aunque el beneficiario tenga importantes bonificaciones en el impuesto de donaciones, el padre o la madre deben pagar la plusvalía municipal y declarar en su renta la ganancia generada desde que compraron el inmueble.

"Si una vivienda se adquirió por 300.000 euros y ahora vale 500.000, Hacienda imputa al donante una ganancia de 200.000 euros, aunque no haya recibido ni un euro", ejemplifica. A eso se suma la plusvalía municipal. Solo si el valor actual coincide con el de adquisición el impacto fiscal es reducido.

Pese a ello, las donaciones de viviendas siguen creciendo. Ariño apunta que, desde la perspectiva del hijo, el efecto es similar, pero insiste en que los padres deben analizar las consecuencias fiscales antes de optar por esta fórmula.

¿Es más ventajoso donar en vida o transmitir por herencia? Ariño lo tiene claro: "Desde el punto de vista fiscal global, suele ser mejor la herencia". En Aragón existe una reducción de hasta 500.000 euros por descendiente y la plusvalía cuenta con una bonificación del 95% cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido, recientemente ampliada a dos viviendas. Además, en la herencia no se genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante.

El alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda están empujando a muchas familias aragonesas a adelantar en vida parte de la herencia. La motivación principal es clara: facilitar a los hijos la compra de su primera vivienda en un mercado cada vez más inaccesible. Pero, como advierten notarios y especialistas, la decisión exige valorar bien las consecuencias fiscales para evitar sorpresas.

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