Los 18 nuevos 'barrios' que podrían sumar 48.000 nuevas viviendas en Aragón

El eterno debate de la vivienda tiene muchas preguntas y, por ahora, pocas respuestas. ¿Sería suficiente con sacar al mercado todos los pisos que hay vacíos en España o se precisa la construcción de miles de nuevos hogares? Nadie tiene la varita mágica pero, en el caso de que así fuese, conviene bajar al terreno y conocer las cifras que refuerzan una y otra hipótesis.

Así, por los más de 400.000 pisos vacíos que citan algunas fuentes para las grandes ciudades, en el otro extremo de la balanza aparecen las enormes bolsas de suelo que todavía pueden ser urbanizadas y edificadas. O, al menos, así están contempladas en los planeamientos urbanos. Esta última delimitación es la que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda en su Sistema de Información Urbana (SIU), un documento sobre los principales sectores residenciales en España en 2025. La metodología se basa en los terrenos que tienen 1.000 o más viviendas previstas y un grado de edificación inferior al 70%. Tras la criba, en el país hay sitio para 2,4 millones de pisos nuevos. En Aragón, para más de 52.000, de los que 48.112 todavía están pendientes.

La comunidad registra 18 grandes bolsas de suelo, con las características antes citadas, repartidas en nueve municipios: Zaragoza, Villanueva de Gállego, Huesca, San Mateo de Gállego, La Joyosa, La Puebla de Alfindén, María de Huerva, Zuera y Sabiñánigo. La capital aragonesa, aupada por la existencia de Arcosur, lidera el ranquin, con 32.503 viviendas previstas, seis de cada diez del total, de las cuales 4.621 están ya construidas y 27.882 pendientes o en proceso.

De hecho, su área metropolitana concentra el 26% del total, por lo que la gran Zaragoza todavía tiene una enorme capacidad de crecimiento, con más de 42.000 pisos pendientes de edificar, lo que sumaría en la práctica más de 100.000 habitantes en un corredor que está atrayendo inversiones milmillonarias y que está encabezado por una Zaragoza que sueña con llegar a los 800.000 habitantes. De nuevo, el debate está en el cómo hacerlo.

Teruel no cuenta con ningún sector con estas características, pero en la provincia de Huesca sí que hay hasta cinco, cuatro en la capital y uno en Sabiñánigo. En el primer caso, la capacidad máxima de viviendas previstas es de 5.167, aunque el grado de construcción es muy bajo, menos de un centenar, ya que todavía quedan pendientes 5.167. En Sabiñánigo, por su parte, hay un desarrollo previsto para 1.033 pisos de los que solo se han edificado siete.

La comunidad aragonesa, con todo, es la tercera del país en la que este tipo de suelos presentan un mayor grado de urbanización, de hasta el 45,5%, solo superada por las islas Baleares (57%) y Canarias (53,4%). El grado de edificación, en cambio, dista mucho de esta cifra, ya que en Aragón solo se han construido el 9,5% de los hogares que tiene planeados en estas grandes bolsas de suelo. En detalle, de los 18 sectores, solo hay tres que estén urbanizados pero no edificados o en una fase muy inicial, pero que concentran casi el 50% de la capacidad residencial prevista, 26.686 hogares, todos ellos en Zaragoza capital.

Concretamente, en Arcosur, los antiguos suelos de Aceralia y el recinto Expo, aunque en los dos últimos casos hay mucha letra pequeña a la hora de analizar el número exacto de pisos previstos debido a los desarrollos ya existentes. Por ejemplo, en la Expo el ministerio recuerda que la edificabilidad prevista era de 1.700 inmuebles, aunque ya están desarrollados los cacahuetes que hacen inviable llegar a ella. Mientras, en Aceralia cabían hasta 2.500, aunque el convenio firmado entre el ayuntamiento, la Sareb y Saica las dejó en 850.

El informe de Atlas

No se trata de la primera vez en los últimos meses que distintos actores intentan delimitar el espacio residencial disponible. El pasado enero, la consultora tecnológica madrileña Atlas, que aplica el big data y la inteligencia artificial al sector inmobiliario, concluyó que en Aragón todavía había sitio para unas 181.000 viviendas, aunque tan solo el 1% de ellas estaban en suelos finalistas, mientras que había un 30% en proceso de urbanización.

En cualquier caso, el informe del Ministerio de Vivienda se ciñe específicamente a los 400 municipios del país, nueve en Aragón, que tienen una bolsa concentrada para 1.000 o más viviendas, por lo que su criba es mucho mayor que la de Atlas. Sea como fuere, ambos documentos dejan una imagen fija que arroja una enorme posibilidad de absorber demanda en la comunidad aragonesa y en el resto del país, donde el territorio que más destaca (en ambos estudios) es la Región de Murcia, con 158 sectores con espacio para más de 374.000 viviendas.

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