Gonzalo Bernardos, economista: "Cataluña es el salvaje oeste inmobiliario y Zaragoza la tierra prometida"

Ha reivindicado en muchas ocasiones sus inversiones en Arcosur. ¿De dónde viene ese interés por este barrio de Zaragoza?

En el verano de 2024, viendo que iba a haber un boom inmobiliario, me planteé cómo podía aprovecharlo. No tanto pensando en mí, sino en obtener una rentabilidad patrimonial a largo plazo, para mis hijos. Analicé Valencia, Málaga, Sevilla y también Zaragoza. Me llamó muchísimo la atención que una vivienda nueva en Huesca, un mercado que conozco bien porque mi padre es oscense, valiese más que en Zaragoza. Después, me pregunté cómo era posible que en Arcosur un piso costase poco más de 200.000 euros. No me importa tanto cómo le ha ido hasta ahora al barrio, sino cómo le irá. Lo que ví me pareció un chollo. Edificios a los cuatro vientos con pádel, piscina y zonas verdes, con pisos de 85 metros cuadrados, 25 de terraza y parking. Incluso desde el punto de vista del diseño es atractivo. Son pisos exteriores, cuadrados, sin grandes pasillos que se coman metros, y con un buen balcón que prácticamente es una terraza. Lo puse en Twitter y me llamaron loco, pero quienes dicen que hay que comprar en el centro de Zaragoza y no en Arcosur son los que quieren comprar a Messi cuando tiene 30 años. Yo no quiero ser de esos, quiero comprarlo cuando tiene 14. Y estoy seguro de que Arcosur, en 2024, era Messi o Cristiano Ronaldo con 14 años. Ahora ya tiene 18 y con 24, el juego de Messi no es el mismo.

Pero compra para alquilar.

Sí, para alquilar. No especulo inmobiliariamente, no compro para luego revender. En mis finanzas personales puede haber inversión a corto plazo, sobre todo vinculada a la bolsa, pero la inversión inmobiliaria es a larguísimo plazo, para mis hijos. Y hay otra razón cada vez más importante para invertir en Zaragoza, y es que no puedes invertir en Cataluña, porque ni la seguridad jurídica ni la rentabilidad del alquiler la hacen atractiva. Ya han venido, pero vendrán muchísimos más catalanes a invertir aquí. Cataluña es el salvaje oeste inmobiliario y Zaragoza la tierra prometida, por varias razones. La comunidad va a producir muchísima energía y, por tanto, será barata, una de las claves para la industria. Todo lo vinculado al polígono Plaza, al automóvil y al vehículo eléctrico sitúa a Aragón en una posición perfecta. Además, hay un Gobierno muy amigable con los negocios, con la empresa.

Hay quien compara el actual Arcosur con el Actur de los 80, pero plantea que en el futuro puede pasar a la inversa, que Arcosur esté lleno y el Actur se vaya vaciando, y sobren viviendas.

El Actur tendrá peores prestaciones que Arcosur. En Arcosur todo será más moderno, te vas a encontrar con muchas más familias jóvenes, con mucha más necesidad de guarderías, colegios, parques infantiles… El barrio de las familias jóvenes va a ser Arcosur, y también Valdespartera. Esto es lo que ha sucedido toda la vida. Si alguien vivía en el barrio de Salamanca, en Madrid, probablemente sus hijos se fueron a vivir a San Sebastián de los Reyes o a Alcobendas, que son municipios con vivienda cara y buena calidad de vida. Si alguien vivía en Barcelona, quizá sus hijos se fueron a Sant Cugat o a Sant Joan Despí. Y no pasa nada. Por eso digo que Arcosur no es el pasado, es el presente con un maravilloso futuro.

Los precios en el barrio ya están encareciéndose y la intención de las administraciones es haberlo completado en 2035. ¿Cuánto pueden llegar a crecer los costes del suelo?

Lo que compré hace dos años, está ahora entre un 30% y un 35% más caro. Antes había viviendas de 85 metros cuadrados a 200.000 euros por la sencilla razón de que compró muy barato. Quien está comprando ahora ya no podrá hacer viviendas de 200.000 euros. Tendrá que hacerlas a partir de 300.000, salvo que la administración le ceda, le regale o le venda más barato el suelo. El que compró recientemente o está comprando ahora todavía lo hace a buen precio. Los que compren en el futuro comprarán a un precio superior, pero también se encontrarán con otra realidad: Arcosur tendrá más servicios que hoy. Si Arcosur tuviera ya los mismos servicios que el centro de Zaragoza, el precio no habría sido en su momento de 200.000 euros, sino mucho más elevado.

¿Echa en falta un área metropolitana más fuerte en Zaragoza, o los nuevos desarrollos en la capital son suficientes?

Zaragoza va a tener área metropolitana. Ese Messi de 14 años estará en el área metropolitana de aquí a cinco años. Por ejemplo, en Zuera, un lugar que subirá muchísimo, entre otras cosas porque está junto a la conexión más importante de Aragón, la autovía entre Huesca y Zaragoza. Todo lo que esté a 10 o 15 kilómetros de Zaragoza tiene unas posibilidades tremendas. ¿Qué puede pasar? Que lo fastidiemos con el planeamiento inmobiliario. Porque puedes hacer algunas unifamiliares, pero combinadas con muchas plurifamiliares. Si yo fuera el político de turno, tendría claro que quiero mucha vivienda para mucha gente y, por tanto, que el precio no suba demasiado. Para eso hay que hacer un planeamiento acorde. Uno de los éxitos de Arcosur es que forma parte de lo que yo llamo urbanismo moderno: mucha altura, pero mucho verde. Me parece una salvajada que en Madrid y Barcelona, en muchas zonas, solo puedas mantener determinadas alturas. Eso es una barbaridad, hemos consumido gran parte del territorio a lo tonto, porque no hemos previsto que la gente no quiere tanto vivir en una casa unifamiliar como vivir relativamente cerca del centro de las ciudades. No podemos volver a caer en ese error. Cuando planifiquemos el área metropolitana de Zaragoza, que la tendrá y será importante, lo previsible es que haya mucha competencia por comprar esos terrenos, pero hay que ofrecer soluciones que permitan a los promotores hacer vivienda barata.

"Todo lo que esté a 10 o 15 kilómetros de Zaragoza tiene unas posibilidades tremendas"

Gonzalo Bernardos

— Economista

Más allá del entorno de Zaragoza, ¿qué futuro inmobiliario le ve al resto de la comunidad?

Aragón es muy zaragozocéntrico, pero es que Zaragoza concentra la mayor parte de la población. Si me voy a Huesca, veo zonas potentes como el Pirineo jacetano, el valle de Benasque, la franja con Lérida, ciudades como Barbastro y Monzón, y la propia Huesca, que no está ni mucho menos en declive. Le falta más industria, pero tiene capacidad de crecer. Lo que queda más apartado es Teruel. La administración debería prestarle un interés especial para generar actividad económica, y gracias a esa actividad, aumentar la población no solo de la ciudad, sino también de los pueblos. Hay un ejemplo muy interesante, el aeropuerto de Teruel, una instalación que tenía todas las perspectivas de ser un fracaso y ha sido un éxito total. No es un aeropuerto pensado para conexiones de pasajeros, porque Teruel no llega a 40.000 habitantes, pero sí se utiliza por empresas de todo el mundo para aparcar aviones. Eso genera empleo y actividad económica. Ahora habría que complementarlo con la llegada de industrias que no solo se instalen en Zaragoza, sino también en Teruel. Eso exige vías de comunicación rápidas de entrada y salida. Pero si comparas la facilidad para transportar mercancías y personas que tiene Zaragoza con la de Teruel, Teruel está claramente en peores condiciones. O le das un tratamiento privilegiado a cualquier inversión que se haga en Teruel frente a Zaragoza, o será muy difícil sacar a la provincia de esa situación de parálisis económica.

La situación es la inversa a la de la burbuja inmobiliaria. Antes había muchísima oferta y poca demanda, y ahora ocurre justo al revés. ¿Hemos visto solo la punta del iceberg de la crisis de vivienda?

Empeorará muchísimo más si el Gobierno continúa así. El gran responsable de la escasa capacidad para satisfacer los deseos de vivienda de las familias es el Gobierno. Se ha dedicado a intentar ganar votos engañando a la población, principalmente a instancias de Sumar, en lugar de resolver los problemas.

¿Por ejemplo?

Si necesitas que se construyan más viviendas, mejora la capacidad para transformar suelo agrícola en suelo residencial. ¿Por qué los ayuntamientos otorgan licencias seis meses más tarde de lo solicitado? ¿Por qué obligas a hacer viviendas de al menos 80 metros cuadrados y no permites hacer viviendas de 40? ¿Por qué no haces hipotecas al 100% avaladas por el Gobierno, pero con inteligencia? El ICO lo hizo muy bien cuando el Gobierno avaló créditos a empresas, pero en vivienda está siendo un desastre. ¿Por qué no permites a las familias comprar el vuelo sin necesidad de comprar el suelo, algo que abarataría muchísimo el precio de la vivienda? Si el acceso a la vivienda es fundamental, ¿por qué cobras un 10% de IVA cuando se compra una vivienda nueva y en muchos lugares un 10% de transmisiones patrimoniales? Esto es un despelote total. ¿Cómo puede ser que en muchas promociones gane más la administración que el promotor? Si solo haces 14.000 VPO, que es un chiste, permite al menos que el mercado de alquiler sea mucho mayor ofreciendo incentivos a los propietarios para que pongan muchas más viviendas en el mercado. Tú no puedes ir contra el mercado, pero sí puedes engañarlo. Si se invierte mucho más, en lugar de haber más demanda que oferta, habrá más oferta que demanda y los precios bajarán. ¿Por qué no se acepta esa medida? Porque políticamente se interpreta que quita votos. Es penoso.

¿Vamos camino de otra burbuja?

Para que haya una burbuja inmobiliaria, la banca tiene que hacer barbaridades. De 2005 a 2007 dio créditos a todo el mundo, incluso al que no se lo merecía porque no ofrecía suficientes garantías de pago. Ahora la banca está siendo razonablemente prudente. En términos relativos, se está dando, descontando la inflación, el 35% del crédito que se dio en 2006. Por lo tanto, no hay excesivo crédito y no hay burbuja. Aunque siempre, cuando se habla de burbuja, hay que decir que no la hay... por ahora.

¿Cuánto va a durar el actual 'boom' inmobiliario? ¿Van a seguir subiendo los precios?

Se tienen que dar tres circunstancias para que este boom se acabe. La primera, que suban mucho y se queden altos los tipos de interés, algo que no veo, entre otras cosas porque la guerra del Golfo Pérsico tiene todas las perspectivas de ser breve. Segundo, que España caiga en una crisis económica que dure bastante tiempo, algo que tampoco veo, porque la situación macroeconómica es excelente, aunque tengamos un Gobierno que no gobierna al no aprobar presupuestos. Y, tercero, que los bancos vuelvan a enloquecer. Pero no lo harán, porque los principales dirigentes estuvieron en la burbuja inmobiliaria y no quieren repetir, de ninguna manera, lo mal que lo pasaron en los años posteriores.

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