Buscar piso en Aragón, misión imposible: faltan 17.000 viviendas ante el bum de los nuevos hogares

La vivienda se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para el desarrollo económico y social de Aragón. La comunidad lleva años creando hogares a un ritmo muy superior al de la construcción de nuevas viviendas y el resultado empieza a cuantificarse con nitidez. La comunidad despidió el año 2025 con una alarmante escasez de 17.000 viviendas, de acuerdo con las últimas estimaciones de BBVA Research.

La cifra equivale a casi la mitad de todos los hogares creados en la comunidad durante los últimos cinco años. Y el problema tiene además un claro epicentro territorial. Del volumen total de viviendas que faltan, más del 80% se concentran en la provincia de Zaragoza -en concreto, unas 14.200-, donde la carencia alcanza el 54% de los nuevos hogares generados desde 2021.

Detrás de este fenómeno se encuentran dos tendencias que avanzan simultáneamente. Por un lado, el crecimiento demográfico impulsado por la llegada de población migración y la emancipación de nuevos residentes. Por otro, una producción de vivienda que, pese a haber recuperado impulso en los últimos años, continúa muy lejos de las necesidades reales del mercado.

Entre 2021 y 2025 se crearon en Aragón 33.705 nuevos hogares, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La mayor parte correspondieron a Zaragoza, con 26.245, seguida de Huesca, con 5.175, y Teruel, con 2.285. Durante ese mismo periodo, el número de viviendas incorporadas al parque residencial –sumando obra nueva terminada y actuaciones de rehabilitación, ampliación o reforma capaces de generar nuevas unidades residenciales– ascendió a 17.027, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

La diferencia entre ambas magnitudes explica la creciente tensión que vive el mercado inmobiliario aragonés. En apenas cinco años, la comunidad ha generado casi dos nuevos hogares por cada vivienda añadida al parque residencial.

El agujero en 2025

La situación se agravó especialmente durante 2025. Aragón creó el año pasado 9.342 nuevos hogares, mientras que únicamente se incorporaron 3.777 viviendas mediante obra nueva terminada, reformas o ampliaciones. El resultado fue un déficit anual de 5.565 viviendas, uno de los mayores registrados hasta ahora. Dicho de otra forma, por cada tres hogares nuevos que surgieron en la comunidad, apenas se generó una vivienda capaz de alojarlos.

La consecuencia directa de este desequilibrio es una presión creciente sobre los precios de compra y alquiler, especialmente en Zaragoza y su área metropolitana, donde se concentra la mayor parte del crecimiento poblacional y de la actividad económica.

No se trata de un fenómeno exclusivamente de Aragón. Según CaixaBank Research, España acumula ya un déficit superior a las 730.000 viviendas desde 2021 como consecuencia de la intensa creación de hogares y de una respuesta insuficiente por parte de la construcción residencial. La entidad advierte además de que las viviendas nuevas no siempre se construyen en los territorios donde más se necesitan, lo que agrava los desequilibrios y prolonga las tensiones sobre los precios.

La construcción acelera

El sector promotor muestra signos evidentes de recuperación. Aragón finalizó en 2025 un total de 2.807 viviendas de obra nueva, la cifra más elevada de los últimos años. La evolución refleja una tendencia claramente ascendente. En 2021 se terminaron 2.209 viviendas; en 2022 fueron 2.519; en 2023, 2.275; en 2024, 2.743. También aumenta la actividad previa a la construcción. El año pasado se concedieron visados para 710 edificios residenciales, frente a los 630 de 2024 y los 642 de 2023.

Sin embargo, los expertos coinciden en que este incremento resulta insuficiente para cerrar la brecha acumulada. El crecimiento de la oferta sigue condicionado por factores que se repiten en toda España, como la escasez de suelo finalista, la complejidad administrativa, el aumento de los costes de construcción, las dificultades para acceder a financiación o la falta de mano de obra especializada.

CaixaBank Research advierte precisamente de que estos obstáculos no parecen tener una solución rápida y que la capacidad del sector para responder a las necesidades actuales seguirá siendo limitada durante los próximos años.

Zaragoza debería multiplicar por 3,5 su ritmo actual de construcción para cerrar el déficit de vivienda en cinco años

El tamaño del problema se aprecia todavía mejor cuando se proyecta a futuro. Zaragoza necesitaría terminar unas 7.400 viviendas al año durante los próximos cinco ejercicios para absorber el déficit acumulado de oferta residencial, según los cálculos de CaixaBank Research. Sin embargo, en 2025 únicamente se finalizaron alrededor de 2.000 viviendas. En la práctica, eso significa que la provincia debería multiplicar por 3,5 su ritmo actual de construcción para equilibrar el mercado en un plazo de cinco años. Ese desfase la sitúa entre los territorios con mayores necesidades de aceleración residencial.

Desde el sector constructor advierten además de que el problema no puede explicarse únicamente por la falta de suelo o por la lentitud administrativa. El presidente del Clúster Industrial de la Construcción de Aragón, Juan Carlos Bandrés, considera que la vivienda atraviesa un “cambio de ciclo” que pone en cuestión el modelo tradicional de promoción residencial.

"Los costes bloquean permanentemente la viabilidad de muchas operaciones y los márgenes son muy reducidos. No estamos ante un ciclo de cambios, sino ante un cambio de ciclo”, señala.

A su juicio, la solución pasa por una transformación profunda de la forma de construir. Bandrés defiende que el sector deberá avanzar hacia la industrialización para poder aumentar la producción y contener costes. “O el sector se industrializa o será muy difícil afrontar el reto de la vivienda. No interesa a nadie que los precios sigan subiendo, pero muchas veces se habla de especulación cuando lo que está ocurriendo es que las empresas están intentando absorber incrementos continuos de costes”, afirma. Además de la adaptación de las propias compañías, a su juicio será necesario que las administraciones adapten normativas y procesos para facilitar el desarrollo de este nuevo modelo productivo.

Hogares más pequeños

Las previsiones demográficas apuntan además a que la presión sobre el mercado residencial continuará aumentando. A comienzos de este año el INE contabilizaba unos 574.000 hogares en Aragón. Las proyecciones oficiales elevan esa cifra hasta 665.262 en 2039, lo que supone la creación de más de 90.000 hogares adicionales en apenas quince años. Zaragoza pasará de 421.601 a 487.892 hogares. Huesca crecerá de 95.429 a 111.522, mientras que Teruel avanzará de 56.910 a 65.848.

Pero el cambio no será únicamente cuantitativo. También transformará la tipología de la demanda. Cerca de 248.000 hogares aragoneses estarán ocupados por una sola persona en 2039, lo que representará el 37% del total.

Este fenómeno implica que cada vez serán necesarias más viviendas para albergar a una población que no crece al mismo ritmo. Una tendencia que refuerza la presión estructural sobre el mercado y complica todavía más el equilibrio entre oferta y demanda.

Suscríbete para seguir leyendo