Un mercado en alza

El sector inmobiliario ensaya otras fórmulas para incentivar el alquiler

El 'crowdfunding', la inversión institucionaly la reforma como pago intentan abrirse paso. BMB pone en marcha dos sociedades mediante las que buscará arrendar cerca de 500 pisos

El sector inmobiliario ensaya otras fórmulas para incentivar el alquiler

El sector inmobiliario ensaya otras fórmulas para incentivar el alquiler

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS

Aunque en el sector inmobiliario, sobre todo en algunos estamentos de la Administración así como entre los inversores, se insiste en que el alquiler debía ser el gran ganador de la crisis del ladrillo, lo cierto es que a medida que se hace más evidente la recuperación se antoja más complicado eliminar la etiqueta de que este es un país de compradores. Eso pasa pese a los esfuerzos empleados en la industria en busca de fórmulas que promuevan el arrendamiento inmobiliario y permitan modificar la secular proporción de más del 85% de propiedad por el 15% de alquiler.

Algunas iniciativas, no obstante, contribuyen a modificar esa relación aunque todavía tímidamente. El crowdfunding inmobiliario es una actividad relativamente reciente en España que, además, cuenta con pocas plataformas, pero algunas, como Houser, están dispuestas a alcanzar un parque de más de 1.000 viviendas de alquiler en un par de años. "Nuestra actividad es sencilla: se trata de comprar inmuebles, ya sean pisos o edificios, que estén en mal estado, rehabilitarlos y ponerlos en alquiler, pero con un plazo determinado de venta", explica Álvaro Luna, uno de los dos socios fundadores.

MENOS DE UN AÑO Esta startup es relativamente joven. Aún no hace un año que ha comenzado su actividad. En agosto del 2015 tenía dos pisos en propiedad y en estos momentos cuenta con 21 inmuebles (19 pisos y dos locales). Y su plan de negocio supone un crecimiento exponencial en dos años y medio hasta alcanzar el objetivo fijado. La cuestión no es solo comprar propiedades y reformarlas.

Eso se hace mediante un sistema de crowdfunding: inversores particulares que están dispuestos a poner dinero en esos proyectos, con un mínimo de 100 euros. De momento, la plataforma ha atraído a 4.000 inversores (puede llegar a haber hasta más de 100 por inmueble), que en realidad son propietarios de esos inmuebles, que a su vez están alquilados.

"Houser se encarga de las reformas y la gestión del arrendamiento de la propiedad y de su venta cuando llega el momento", explica Luna. "La rentabilidad media de la inversión es del 6% más la revalorización del inmueble cuando este se vende", agrega. En cada compra, Houser fija objetivos de rentabilidad (aumento del precio de la vivienda) para su venta. Cuando se llega al objetivo, el piso se vende una vez se ha liberado del alquiler.

PISOS PEQUEÑOS La plataforma se ha especializado en trabajar con viviendas de entre 30 y 50 metros cuadrados. "Son pisos de paso, que se alquilan durante un periodo específico", comenta Luna. Las 21 propiedades que actualmente gestiona Houser están en Madrid, Barcelona y Valencia.

La inversión amateur es una alternativa, pero no la única. BMB es una sociedad gestora especializada en la compra de inmuebles que luego destina al alquiler. Pero, como dice Josep Borrell, uno de sus socios fundadores, solo invierte en el ciclo bajo de precios para salir cuando estos ya han subido. Así ocurrió en su primera experiencia en Berlín. Llegaron a comprar 100 edificios que luego destinaron al alquiler. "Lo hicimos en el 2007, cuando la burbuja estaba a punto de estallar aquí y en Berlín los precios estaban en torno a los 900 o 1.000 euros por metro cuadrado", afirma Borrell.

GANANCIA BMB vendió esos inmuebles siete años después a una media de 2.000 euros por metro cuadrados. Invirtieron 250 millones de euros y vendieron por 400 millones. Esa operación la han repetido en España. Constituyeron la socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) Optimum RE Spain con una capacidad de inversión de 50 millones de euros. Ahora acaba de anunciar la segunda socimi, con una capacidad de inversión de entre 60 y 80 millones de euros. El objetivo es comprar a 2.700 y vender a 4.000 cuando los precios alcancen ese nivel. En conjunto, ha puesto en el mercado 200 pisos de alquiler con la primera sociedad y se propone alcanzar la cifra de 300 con la segunda socimi.

Desde el 2013, con la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, se incluye la rehabilitación por renta en el marco de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994. El inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duración mínima de tres años del contrato.

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