«El sector inmobiliario debe ser motor de la recuperación»

De la situación del mercado inmobiliario y la vivienda residencial. Del horizonte de incertidumbre que tenemos ahora mismo, pero también de la solidez de este sector que tanto se ha profesionalizado en los últimos años y que, durante la pandemia, ha tenido una gran resiliencia. El sector inmobiliario debe ser un motor que ayude a la recuperación económica con la creación de puestos de trabajo y desarrollo de proyectos. También hablaré de las medidas necesarias para mejorar la situación y conseguir el desarrollo de vivienda asequible. Y de compra, alquiler, rehabilitación, regeneración urbana y seguridad jurídica.

¿Cómo ve la situación actual del sector inmobiliario?

Ha aguantado muy bien el envite y muestra signos claros de recuperación, pero a su vez se presenta algo inestable, no por el propio mercado sino por el contexto de incertidumbre que existe hoy. El horizonte es todavía sombrío porque está por ver cómo se resuelve esta crisis sanitaria. Después de los planes de estímulo económico y la persistencia de las políticas monetarias, que están ayudando a mantener la economía, habrá que ver realmente el impacto en el mercado laboral y la posible destrucción de empleo. En cualquier caso, esta es una situación coyuntural y sobrevenida que no tiene nada que ver con la crisis del 2008. Aquella fue financiera e inmobiliaria y esta es una crisis sanitaria, aunque evidentemente afecta.

¿Cuáles son los problemas a los que se enfrenta hoy el sector?

El acceso a la vivienda, ya sea en compra o alquiler. La debilidad mostrada por la demanda se ha visto incrementada por el endurecimiento de las condiciones de financiación. Ante la falta de oferta asequible y de ahorro previo para la entrada, muchos optan por el alquiler. El principal problema es resolver la falta de oferta en el alquiler y, en el caso del mercado de compra, que haya ayudas a la compra para que los diferentes perfiles económicos solventes, sobre todo el segmento de los jóvenes, puedan tener acceso a la vivienda.

¿Cómo ha evolucionado la compra de vivienda nueva y la de segunda mano?

Evolucionaban de manera similar antes del covid-19 y ahora estamos viendo un impacto asimétrico. En cuanto a obra nueva, el hecho de que las empresas estén más consolidadas, sean más sólidas y hayan tenido un nivel de preventas muy elevado ha permitido mantener el mercado de una forma activa sin tener que bajar los precios. Sí han reducido la producción para evitar que se genere stock, pero el comportamiento es muy bueno y se tiende a la estabilización e incluso al incremento en calidad y precio. Sin embargo, la vivienda de segunda mano se ha visto más afectada y presenta un futuro más incierto y una perspectiva más decreciente.

¿Cómo se consigue restablecer la confianza para acelerar la reactivación del mercado?

Es muy complicado. Está claro que la confianza solo se puede recuperar si realmente hay visibilidad respecto al futuro y eso dependerá del comportamiento de la economía. Es cierto que hay muchos planes de estímulo, persistencia en las políticas monetarias, tipos de interés muy bajos a largo plazo… y esto ayuda a que el impacto sea mucho menor, pero el impacto ha sido muy grande en el PIB. ¿Cómo se consigue esa confianza? Con la «tranquilidad» que da poder conservar un puesto de trabajo y hoy es complicado. También si hay seguridad jurídica, los inversores privados o profesionales cuentan con cierta tranquilidad y unas reglas de juego claras respecto a la inversión que hacen.

¿A qué se dedica Tinsa?

Tinsa es la empresa líder en España en la valoración de inmuebles para garantía hipotecaria y para cualquier otro tipo de finalidad. También ofrece un asesoramiento integral inmobiliario en la consultoría técnica, fiscal inmobiliaria, eficiencia energética… Somos una empresa de servicios que pone su conocimiento al servicio del análisis del mercado y la evolución del sector inmobiliario, no solo de viviendas.

¿Cómo se realiza la tasación de una vivienda?

La finalidad más habitual de una tasación es servir como garantía para la concesión de un préstamo hipotecario, aunque también existen otras finalidades, como asesoramiento en valor para compraventas o reparto de herencias, entre otras. El informe no solo contiene un valor, en realidad es una auditoría muy completa del inmueble. Cuando el técnico realiza una tasación visita y comprueba que esa vivienda que ha visto coincide con la que se describe en la documentación del Registro. Lleva a cabo sus comprobaciones en catastro, mide la superficie, y comprueba el estado de conservación, calidades, instalaciones, acabados… También analiza el mercado donde se ubica y las dotaciones y servicios del entorno, como colegios, hospitales, etc. Finalmente, el informe es supervisado por el departamento de Control de la compañía para confirmar que incluye todas las comprobaciones necesarias y es coherente con la situación del mercado en el que se encuentra.

¿Está ajustado el precio de la vivienda a la capacidad económica de los ciudadanos?

Tras la crisis financiera, los precios crecieron muy por encima de los salarios, que apenas han aumentado. Para muchas familias, el esfuerzo financiero para afrontar la compra de una vivienda ha superado los niveles razonables y eso ha provocado la expulsión de gran parte de la demanda que, al no poder acceder al mercado de compra, se ha tenido que redirigir al del alquiler. Es verdad que el precio de la vivienda se ha reducido mucho respecto a los máximos del ciclo anterior, pero ha subido más que los salarios.

¿Ha cambiado el tipo de perfil del comprador?

Hemos notado una reconfiguración en la demanda. El confinamiento provocó que mucha gente se diese cuenta ante las horas que tuvo que pasar en casa de que esta no cumplía con todas las necesidades que tenía. Hemos visto una «huida» a la búsqueda de una vivienda diferente, con espacios verdes, zonas más amplias, mayor superficie, alejada de los centros urbanos y más unifamiliares. La demanda solvente ha entrado en ese mercado de reposición que busca ese tipo de vivienda.

¿Qué potencial tiene Aragón?

El mercado inmobiliario en la comunidad es relativamente pequeño y muy concentrado porcentualmente en la capital. Pero se está produciendo un factor muy interesante y clave como es el desarrollo de grandes proyectos logísticos. Este interés va a ser claramente un generador de riqueza y empleo y, al final, producirá más necesidad de vivienda. Ahora mismo hay un potencial importante en este tipo de mercado, muy concentrado sobre todo en Zaragoza, que es donde se encuentra la mayor población de vivienda. Los grandes proyectos y desarrollos logísticos se presentan como una gran oportunidad para Aragón.

¿Cuáles son los grandes retos del sector inmobiliario?

El principal reto es el acceso a la vivienda. A quienes deseen comprar, hay que ayudarles. Se tiene que hacer un esfuerzo para todos aquellos que, siendo solventes, no tienen esa capacidad previa de ahorro. Y también es muy importante el ámbito del alquiler. El gran reto es movilizar suelos públicos, apoyándose en la colaboración público-privada, para generar un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles. Esto es fundamental.

¿Y en sostenibilidad?

También se deben establecer medidas orientadas a la rehabilitación y regeneración urbana. Existe un parque de viviendas muy obsoleto, con un porcentaje altísimo de viviendas construidas antes de los años 80 que no se han rehabilitado. Por otro lado, somos un país muy atractivo para el capital inversor, pero es necesario que haya garantías de seguridad jurídica, dejar al mercado inmobiliario que se autorregule, no intervenirlo tanto, y fijar unas reglas del juego claras.