El sector inmobiliario se encuentra ahora en una etapa en la que debe sentar los cimientos de su actividad para el medio y largo plazo. Con cautela, promotoras y constructoras siguen a la espera de ver cómo evoluciona la situación sanitaria y cuáles serán consecuencias económicas. Para obtener respuestas a las preguntas que surgen en el sector, Prensa Ibérica, empresa editora de EL PERIÓDICO DE ARAGÓN, y Simapro, con el patrocinio de Tinsa y Grupo Lobe, organizaron Inmoforum, una sesión en forma de coloquio en busca de medidas para reactivar el sector y responder a la necesidad de acceso a la vivienda.

Nicolás Espada, director de este diario, fue el encargado de abrir la jornada, seguido por las intervenciones de Jorge Azcón, alcalde de Zaragoza, Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions, y José María Ezquiaga, doctor arquitecto y premio Nacional de Urbanismo en el 2005. De manera posterior, se celebró un debate-coloquio moderado por la periodista Marian Navarcorena para afrontar desde la primera línea del sector las cuestiones más relevantes en la etapa poscovid, donde participaron Pedro Soria, director comercial de Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, Juan Carlos Bandrés, director comercial del Grupo Lobe, y Alberto Diago, responsable del departamento de Negocio Promotor de Ibercaja en Aragón.

La situación del sector

La pandemia hizo temblar las bases de la economía mundial. Ante una situación de incertidumbre, nadie sabía a qué atenerse a corto plazo, por lo que se generó «un momento de dudas», en palabras de Juan Carlos Bandrés, director general del Grupo Lobe. Sin embargo, ahora se tiene algo más de perspectiva: «Después de ese primer planteamiento, la verdad sea dicha, el sector no está sufriendo una caída de venta. No está cayendo su actividad».

Con esta afirmación coincide Pedro Soria, director comercial de Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, quien cree que la irrupción de la pandemia ha provocado «una aceleración en el fin de ciclo expansivo que teníamos, que arrastraba ya una cierta desaceleración desde finales del año 2019 con crecimientos cada vez más moderados tanto en precios como en actividad». Además, Soria destacó que el inmobiliario es un sector con una capacidad «muy alta de resistencia» y que se caracteriza por una resiliencia que indica que realmente está fuerte, sano y equilibrado y que es «uno de los posibles motores de la recuperación del país».

Algo con lo que coincide Bandrés cuando recuerda que el sector estaba «en fase de reconstrucción»: «Desde finales del 2019 había voces que alertaban sobre problemas de costes. Creo que el problema del sector se sitúa en cómo hacer edificaciones sostenibles haciendo que el sector también sea sostenible económicamente a través de la rentabilidad. El shock del 2008 tuvo unas dimensiones excesivamente grandes, cuando desapareció el 95% de su actividad. En el 2014 se intuye una nueva andadura que tiene nuevos actores y planteamientos. Creo que esta nueva parte del sector necesita y merece tiempo para que sea capaz de afrontar las exigencias del cliente, de las nuevas normativas… Creo que estamos intentando andar este camino, pero todavía sobre algunas cenizas de las que es difícil desprenderse».

También comparte esta opinión de un sector poco afectado por la pandemia Alberto Diago, responsable del departamento de Negocio Promotor de Ibercaja en Aragón: «Hemos tenido simplemente una disminución en compraventas durante el confinamiento más duro, pero yo creo se ha recuperado». No obstante, Diago subrayó que hay otras consecuencias más cotidianas, como la generación de un cambio en la demanda de la tipología de la vivienda, ya que ahora se buscan zonas abiertas con terrazas y jardines. Diago destacó el caso del aumento de la compraventa de vivienda unifamiliar, por ejemplo, en el caso de Cuarte de Huerva.

Costes y rentabilidad

Los tres ponentes coincidieron en que el incremento de los costes es uno de los grandes problemas a los que tiene que hacer frente el sector. Pedro Soria explicó que existe una dificultad en el acceso a la vivienda y que «evidentemente, los costes son uno de los factores que influyen en él, sobre todo en los jóvenes». «El incremento de la vivienda, aunque ha sido muy moderado, no ha llegado acompañado de una vivienda equiparable en salarios, por lo que hemos excluido a los jóvenes de esa demanda potencial de acceso al mercado», afirmó el director comercial de Tinsa Tasaciones Inmobiliarias.

Por su parte, Alberto Diago, del departamento de Negocio Promotor de Ibercaja, aseveró que se está observando la realidad de que muchos compradores tienen un ahorro y que cuando se termina la promoción «hay un porcentaje entre un 15 y un 20% de clientes que adquieren las viviendas con fondos propios sin necesidad de financiación».

Además, Juan Carlos Bandrés insistió en la presión de costes que se genera en la viabilidad de las operaciones: «Hace falta que la rentabilidad se produzca en todos los aspectos sociales y económicos. Sin embargo, si analizamos el sector, este se apoya en empresas no de una gran dimensión, sino en empresas de tamaño mediano cuyos números y cuentas están demostrando que son casi inviables. Anuncian un escenario difícil y que se encuentran en un punto de incremento de costes. Eso no es una buena noticia, hay que plantearse una nueva andadura porque no nos va a quedar más remedio. Si no, se va a generar un incremento de coste con el que la gente no podrá pagar esa vivienda mientras estamos hablando constantemente de vivienda asequible».

Cerró la intervención Pedro Soria, quien destacó el comportamiento diferente que ha existido entre el mercado de segunda mano y el de obra nueva: «Son dos segmentos que en la era precovid llevaban tendencias similares, pero que ahora son muy diferentes. El mercado de obra nueva es absolutamente sólido. Ha analizado con perspectiva el futuro para reducir el número de proyectos y no crear así stock y adecuarse a la demanda. Sin embargo, la segunda mano sufrirá un poco más al estar ligada al comportamiento de los individuos. El mercado todavía sigue muy sujeto a los estímulos económicos y monetarios».

Las demandas del usuario

Con la pandemia y su consecuente confinamiento, la vivienda tomó una especial relevancia para los ciudadanos. Como lugar de trabajo y de vida, las demandas de los usuarios cambian. Para Pedro Soria, director comercial de Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, se trata de una «reconfiguración de la demanda», por lo que el promotor debe analizar y adecuar sus proyectos a esa nueva necesidad: «El promotor está poniendo al cliente en el foco de la estrategia. Los clientes están demandando viviendas diferentes y sobre todo adheridas a la sostenibilidad. Llevamos muchos años diciendo que el valor de la sostenibilidad se podría incorporar dentro del valor de los activos, y era muy difícil porque al igual que ocurrió en su momento con los electrodomésticos la gente no acababa de valorar esa sostenibilidad porque incorporaba un incremento en el coste».

Sobre esa sostenibilidad que se va a hacer fundamental, Alberto Diago responsable de Negocio Promotor Ibercaja en Aragón, constató que «supondrá unos costes añadidos», pero que son necesarios porque la sostenibilidad «ha venido para quedarse». Es por ello por lo que Diago defendió que las entidades financieras, junto a los fondos europeos, deben trabajar en productos que puedan adaptarse y beneficiar para poder aportar esa financiación adicional, «como un préstamo promotor que pueda ir bonificado en función de la sostenibilidad».

Juan Carlos Bandrés, director general del Grupo Lobe, compartió el planteamiento adherido a las inquietudes del cliente, pero subrayó que el urbanismo «debe tener unos planteamientos flexibles que permitan adaptarse a las nuevas circunstancias». «Ahora que se habla, por ejemplo, de las terrazas, no es que el promotor no quiera hacer terrazas, sino que se lo impide la normativa existente. El problema es que no podemos adaptar de la noche a la mañana el producto inmobiliario a las demandas del cliente: debemos dejar de demonizar a la empresa promotora y empezar a buscar soluciones a algo que afecta a todo el sector», explicó Bandrés.

En busca de soluciones

Los fondos europeos serán el motor de recuperación de la economía española. Pedro Soria, director comercial de Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, destacó que es «fundamental» el hecho de recuperar y transformar barrios para tener la oportunidad de desarrollar programas que permitan compaginar el acceso a la vivienda con la sostenibilidad. Para ello, Soria defendió la creación de un parque de vivienda pública para la población vulnerable, inexistente hasta ahora en España: «Gracias a eso, el mercado libre se dejaría funcionar de forma autónoma. Y luego, evidentemente, hay que crear proyectos de colaboración público-privada que desarrollen viviendas a precios asequibles para que los jóvenes tengan la posibilidad de encontrar vivienda. Es fundamental el reparto de esos fondos para fomentar estas cuestiones». Además, Soria apuntó que el alquiler es «una oportunidad estratégica», ya que ante las dificultades de acceso a la compra de una vivienda existe una gran demanda y muy poca oferta, cosa que repercute en los elevados precios.

Con esta afirmación coincidió Alberto Diago, quien subrayó la importancia que tiene el aumento del parque de vivienda protegida tanto para venta como para alquiler. «Lo esencial es la iniciativa público-privada, por supuesto», afirmó, y puso de ejemplo Alquila Zaragoza, entidad encargada de la captación para viviendas de alquiler. «Todas las iniciativas son complementarias y ayudarán al acceso a la vivienda», finalizó.

Sin embargo, Juan Carlos Bandrés duda de que los fondos europeos vayan a dirigirse al sector inmobiliario. «No se piensa en la actividad privada, cuando en realidad es un camino-puente entre todo lo que significa sostenibilidad en el nuevo tipo de viviendas. Quizás alguna entidad financiera está pensando en dar financiación de, por ejemplo, un 5% más a los edificios que cuenten con iniciativas sostenibles, pero no les van a llegar fondos».

Por otro lado, los ponentes explicaron cómo está la situación del sector para invertir. Pedro Soria afirmó que «es muy probable que sea rentable» adquirir vivienda para alquilarla en el momento actual, ya que el coste de la hipoteca es menor que el coste del alquiler en ahora mismo. Y dio otra opción: la inversión para obtener revalorizaciones, que sin duda es más complicada pues tiene que afrontar los gastos de la compra de la vivienda y los gastos de la venta. Eso sí, Soria llamó a no cometer los errores que llevaron a la crisis del 2007.

Te puede interesar:

Por su parte, Juan Carlos Bandrés incidió en que el cliente está mandando un mensaje: «El cliente está comprando para vivir. Yo creo que la palabra inversión en este momento, con el significado que tuvo hasta el 2008, no es el motor ni la actividad principal. Si hablamos de inversor tenemos que hablar del inversor a gran escala, el que pueda obtener rentabilidad con operaciones, no con microventas de la unidad de vivienda».

Con toda la información recogida en la jornada, la conclusión que se obtiene es que el sector inmobiliario se ha mostrado resistente a la crisis del coronavirus, aunque afronta ahora el reto de adherirse a los principios de la sostenibilidad para comprender cómo las ciudades y las demandas están cambiando en el terreno global.