Negociación

La nueva ley de vivienda impulsará alquileres a precios bajos en la España vaciada

La aplicación de medidas para moderar los precios del alquiler de vivienda se extenderá a los municipios despoblados o en riesgo de despoblación, tal y como han acordado el Gobierno y Teruel Existe

La nueva ley de vivienda impulsará alquileres a precios bajos en la España vaciada.

La nueva ley de vivienda impulsará alquileres a precios bajos en la España vaciada.

Ángel Alonso Giménez

La arquitecta María Paz Martín habló ante la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el 25 de abril de 2022 en el marco de una serie de comparecencias destinada a ayudar a los diputados a perfeccionar la nueva ley de vivienda. La norma llevaba entonces menos de tres meses en el Congreso. El proyecto está ahora en fase de ponencia, lo que significa que esos mismos parlamentarios que escucharon a Martín están por fin ultimando el contenido. Van despacio por culpa de las diferencias políticas, pero van al menos, y de hecho, es probable que la Cámara asista estos días que vienen a la recta final del proceso de aprobación (o de fracaso si no se liman las diferencias entre PSOE y Unidas Podemos, ERC y EH Bildu).

Martín es coautora de un estudio sobre cómo está la vivienda en una de las comarcas más despobladas de Europa, las “tierras del Cid”, en Soria, del que EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, se hizo eco. La arquitecta, tanto en la comisión como en una conversación posterior con este medio, afirmó que “en el medio rural hace falta vivienda de alquiler porque hay muy poca”. Verbalizó cuestiones muy interesantes. 

Ejemplos: “Todo el mundo que piensa en irse de la ciudad al campo busca casas con terrenos y lo que hay ahora mismo en el mercado es lo contrario, hay pisos, que es donde no quieren vivir”. “El mercado está tensionado: hay mucha demanda, muy poca oferta y poca vivienda pública”. “¿Por qué no se alquila la vivienda en el medio rural si está vacía? Pues porque en la mente de las personas que habitan en el medio rural está implantado que el alquiler no es una opción. Los propietarios de esas viviendas tienen miedo de impagos, del deterioro, pues son casas de los abuelos, de sus familiares, por regla general”.

En el estudio, reflejó que el precio de alquiler de una vivienda en un municipio de menos de 5.000 habitantes podía superar los 560 euros al mes e indicó que el precio del metro cuadrado, en zonas despobladas, podía elevarse a 1.400 euros.

La descripción llevó a Tomás Guitarte, diputado de Teruel Existe en el Congreso, a plantear una serie de enmiendas a la ley de vivienda. El parlamentario destaca a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA que la norma, según aterrizó en el Congreso, primera lectura, no es que fuera urbana; era tremendamente urbana. Excluía una problemática no menor, pues el territorio de la España Vaciada ocupa el 80% de la extensión total del país.

Vivienda asequible incentivada

El exsecretario general de Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, David Lucas, contactó con Guitarte antes del verano del año pasado. El diputado fue a su despacho en dos ocasiones, en mayo y en junio. Hablaron sobre cómo incluir la realidad de lo rural en la norma, pues apenas estaba presente. Las sesiones de trabajo fueron productivas. 

Lucas ya no está en el cargo, le han ascendido a secretario de Estado en el Ministerio, pero los compromisos no se van a diluir. Los acuerdos están hechos. Este medio ha accedido a ellos.

En líneas generales, según la versión de las fuentes de Teruel Existe, la nueva ley plasmará que tanto en los planes estatales de vivienda como en las actuaciones que lleven a cabo las comunidades autónomas figuren herramientas que faciliten la lucha contra la despoblación.

Entre esas herramientas, sobresale el fomento del alquiler de pisos a precios bajos gracias a una novedad de la ley: la vivienda asequible incentivada. Éstas serán aquellas que, siendo de titularidad privada o propiedad de entidades del tercer sector, pasarán a depender de las administraciones competentes previa atribución de beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo para convertirse en residencia habitual en régimen de alquiler para personas o unidades familiares con bajos ingresos a las que, por la evolución del mercado, pagar un alquiler les resulta inalcanzable.

Traducción a pasajes concretos de la redacción de la nueva ley. En el artículo 25 se incluirá una alusión a que los objetivos del nuevo fondo de vivienda asequible se desarrollen con atención a los entornos territoriales, y específicamente, a “los pequeños municipios afectados por procesos de envejecimiento y despoblación”.

Los objetivos de dicho fondo, artículo 25.4, serán la protección de “personas y familias con menos recursos”, a los que no se podrá desahuciar; el incremento del “parque de vivienda social y asequible, especialmente en zonas de mercado tensionado” y la promoción de “porcentajes mínimos” de dicho parque a “vivienda social o asequible”.

Por tanto, habrá viviendas con este grado de protección social en los pueblos que se están vaciando. Por si hubiera dudas, al artículo 25.3, que aboga por la generación de “un parque de vivienda asequible incentivada o vivienda social” en donde sea necesario “recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler” para contribuir a la “moderación de los precios”, se le añadirá:  

“A tal efecto, deberán considerarse las necesidades específicas de los distintos ámbitos territoriales, tanto en los ámbitos urbanos y metropolitanos como en los pequeños municipios de las áreas despobladas, y las características propias de cada mercado”.

Y en el artículo 17 constará también esta redacción acordada por el Gobierno y Teruel Existe: “En zonas rurales sujetas a fenómenos de pérdida de población, la vivienda asequible incentivada podrá acompañar el desarrollo de estrategias de dinamización social y económica, así como la creación de empleo y actividad en tales zonas”

Mercado tensionado

Se van desplegando diferentes medidas durante la redacción provisional de la norma, siempre bajo el paraguas de la “atención a la realidad territorial”. 

En el artículo 12 quedará que la colaboración del Estado en las políticas de vivienda “deberá considerar el necesario enfoque territorial”, en particular para “rehabilitación, regeneración y renovación”. Así, “tanto en los entornos urbanos y metropolitanos” como “en municipios que puedan estar afectados por la despoblación” se promoverá el alquiler social, y en general, la vivienda asequible. 

Lo territorial influirá, y junto a él, la realidad económica y social. Las rentas, la edad, la vulnerabilidad, la dotación de servicios… Todo esto habrá que ponderarlo.

Los planes estatales (artículo 24) se alimentarán de medidas de diversa índole (fiscales, entre ellas) para “promover el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas, familias y unidades de convivencia más vulnerables” en entornos urbanos y rurales.

Relevante será el artículo 18 del proyecto, ya que regula qué será un “mercado tensionado” de vivienda y cómo se definirá y articulará. Es uno de los puntos más peliagudos de la negociación política en curso. A la espera de que se resuelva, Teruel Existe y el Gobierno han pactado la modificación del punto 5 del precepto, sobre la potestad del Ministerio competente. "La diversidad territorial de los entornos urbanos o metropolitanos y de las zonas rurales" será un parámetro más para confeccionar planes enfocados a dichos mercados.

Recuerden las palabras citadas al comienzo, las de la arquitecta Mari Paz Martín. En la España despoblada el mercado también está tensionado, así que la agregación de la prioridad territorial, la atención a la realidad rural, facilitará el despliegue de las medidas de la ley.

Un repaso por parte de los acuerdos logrados certifica la inclusión de lo rural como criterio de gestión. Para la gestión del parque público de vivienda (artículo 28), por ejemplo. Aquí, según la redacción provisional, las administraciones estatal y territoriales podrán gestionar la urbanización de los terrenos, las concesiones para rehabilitación, etcétera, sin perder de vista “las particularidades de cada entorno territorial”.

“Entorno territorial”. Con la incorporación de estas dos palabras en diferentes pasajes de la norma, Teruel Existe ha logrado ampliar el abanico de la regulación, que no será sólo el de los PAU o el de la realidad residencial de una gran ciudad. Las políticas públicas de vivienda, por tanto, tendrán en cuenta al 80% del territorio español.