De gestionar apartamentos en Hungría a construir resorts turísticos en España: así es Kategora

Kategora comenzó sus operaciones antes del estallido de la burbuja, acompañando a inversores inmobiliarios a comprar en Europa y, tras el tsunami, recogió a aquellos que seguían necesitando una gestión. Íñigo Basurto, director de inversiones y estrategia de la compañía, atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA,del grupo Prensa Ibérica, para explicar el pasado, presente y futuro de la empresa.

PREGUNTA. ¿Qué es Kategora?

RESPUESTA. Kategora empezó siendo una gestora de activos inmobiliarios en el año 2006, justo antes de la crisis, llevando a inversores inmobiliarios españoles a países de Centroeuropa, particularmente de Polonia y Hungría. Aquí el mercado inmobiliario estaba ya muy recalentado y había mucha gente que tenía la sensación de que invertir en el mercado inmobiliario español era invertir en una cosa que tenía muy poco recorrido, algunos ya hablaban de crisis. Finalmente, esa crisis llegó y la compañía, que había llevado a determinados inversores allí, detectó fue que el mercado quedó arrasado. ¿Qué significaba eso? Que muchos inversores que habían ido allí perdieron a su gestor y estaban con inversiones a 4.000 kilómetros de distancia y sin tener la posibilidad de gestionarlas, de generar ingresos con ellas. En ese momento, nuestro fundador, Kepa Apraiz, desarrolló una aplicación que permitía ver en tiempo real lo que ocurría: alquileres, facturas, cuentas de explotación del inmueble y todas las declaraciones tributarias o administrativas. Eso fue en el año 2006-2007 y, con esa aplicación, Kategora fue recogiendo inmuebles en gestión y, en muy poco tiempo, se hizo con una cartera de 800-1.000 activos atomizados. Por ejemplo, un futbolista que había comprado diez inmuebles en un edificio en Varsovia.

P. ¿Todos estos activos en Polonia?

R. Sí, en Europa Central, sobre todo en Hungría y Polonia. Eran activos atomizados, que, con esa aplicación, se reunía la información y se entregaba tiempo real a los inversores. El objetivo fundamental no era hacer una gran rentabilidad, sino salvar los muebles y que el inversor sintiera tranquilidad. Mientras tanto, Kategora iba generando una relación con los huéspedes, que en principio eran sencillamente huéspedes de larga estancia y, posteriormente, fue convirtiendo algunos de sus inmuebles a apartamentos turísticos, con el fin de darle una salida en verano. Fueron sucediéndose varios años y a la vez que las rentabilidades iban subiendo, los inversores iban ganando en tranquilidad. A partir de ahí, nos empezaron a pedir que diésemos un paso al frente y empezásemos a promover nuestros propios activos en un único edificio y empezamos con una residencia de estudiante en Hungría.

P. ¿Ustedes compraban el suelo, diseñaban el proyecto y construían?

R. Primero vendíamos los activos inmobiliarios atomizados de los inversores para después invertir en producto más homogeneizado, con economías de escala. Esto fue mejorando mucho la rentabilidad y sobre todo la relación con los huéspedes. En un principio, las residencias de estudiantes se destinaban a medias o largas estancias, pero pronto nos empezamos a dar cuenta de que, si no vivían en verano, podíamos meter allí a turistas que tenían una convivencia con gente que estaba en estancias más largas. Esto que estoy hablando fue durante 2013, 2014 o 2015. Las rentabilidades empezaron a mejorar mucho y los inversores nos empezaron a pedir desarrollos en España.

P. ¿Todos los inversores eran españoles o eran extranjeros?

R. Había de todo, pero principalmente eran españoles, que estaban huérfanos de gestor.

P. Españoles que tenían capital, invertían de fuera y, ahora, os pedían volver.

P. Sí. Primero empezaron con un piso suelto, luego Kategora promovía y les ofrecía en ese edificio un apartamento en división horizontal que tenía en propiedad. Y ese es el germen de nuestro modelo de negocio: tener la propiedad directa del inmueble, pero despreocupado de la gestión, de forma que recibes una renta fija al mes, aproximadamente, del 3,5% y una variable que se liquida a final de año. Con ese aprendizaje, en 2017, aterrizamos en España, con la compra de un terreno en Tenerife a BBVA, para desarrollar un complejo en el que se juntaran todas esas ideas que se habían recabado. Nivaria Beach es el primero de los complejos, donde los huéspedes están en cortas y medias estancias. Con esto, quiero resaltar que nuestra mentalidad no es llegar a los sitios a perjudicarlos. A los huéspedes se les ofrece un modelo de integración, tanto en la ubicación, como en el complejo, de conciencia de la sostenibilidad y del impacto que genera.

P. ¿Cuántos apartamentos son? ¿Todos vendidos?

R. Nivarian se vendió muy bien y muy rápido en 2018. Son 122 apartamentos, que se vendieron entre los 130.000 y 170.000 euros. Está generando actualmente una rentabilidad del 3,5% fija y el resto es variable. Está generando, aproximadamente, entre un 7% y un 8%.

P. ¿Cuáles fueron los siguientes pasos?

R. Después de ese modelo se va generando otros, como Nivaria Golf & Marina, que son 86 apartamentos y está muy cerquita. También tenemos el proyecto Gigantes de Tenerife, donde estamos desarrollando también alrededor de 100 apartamentos, además de otro en Lanzarote.

P. ¿Estos últimos 100 los estáis desarrollando ahora?

R. Sí, esos van a iniciar las obras en breve. Nivarian Golf & Marina terminará las obras el año que viene. Está prácticamente ya todo vendido y es un salto cualitativo muy grande. Aquí los precios parten de los 180.000 euros hasta los 280.000.

P. ¿Qué han desarrollado en la Península?

R. Katégora tiene tres líneas de negocio: vacacional, apartamentos boutique en el centro de ciudades y coliving, este último orientado a jóvenes estudiantes y profesionales. En la Península hemos apostado por el coliving, donde el inversor no compra un apartamento, sino que lo desarrolla para su posterior venta a un inversor institucional.

P. ¿Cuántos activos tienen bajo gestión?

R. En Europa, tenemos en funcionamiento dos complejos de apartamentos urbanos en Budapest, un coliving en Vitoria y el mencionado anteriormente en Tenerife, que es vacacional. En desarrollo tenemos un coliving en Pamplona de 140 unidades, otro en Valencia de 350, los dos vacacionales de Tenerife y, en Andorra un proyecto de apartamentos.

P. ¿Qué valor de mercado tiene todo esto?

R. Entre 300 y 400 millones de euros.

P. ¿Qué nuevas operaciones vendrán a futuro?

R. Estamos cerrando operaciones en Estepona, Alicante, Sevilla y Barcelona.

P. ¿Cómo es el modelo de coliving?

R. El modelo de coliving la propiedad es un club de promotores que lo desarrolla en zonas estratégicas y periféricas de las ciudades, pero muy bien conectadas a universidades, nodos de transporte o centros tecnológicos. La clave es crear grandes zonas comunes para que la gente ahí se conozca porque se trata de atraer el talento. Tienes unos servicios básicos que están asociados a tu apartamento y luego un montón de servicios adicionales.

P. ¿Cuál es el perfil de los inversores detrás del coliving?

R. Son siempre inversores nacionales, casi en el 90% de los casos, y son familias industriales o patrimonialistas. Son gente que sobre todo busca inversiones productivas, en actividades con personal, que les permita tener ahorros fiscales en impuesto de patrimonio y deducciones a la hora de subir los dividendos que se generan. Después de seis o siete años, esas inversiones se venden a un inversor institucional, liquidan la sociedad y pasan a otro proyecto.

P. ¿Cómo quieren crecer?

R. Vamos a desarrollar en un futuro cuatro proyectos por año. Dos de ellos van a ser en división horizontal, que son proyectos que se promueven y se liquidan en tres años, y ahí entra un club de inversores, que salen cuando se venden los apartamentos a otros inversores, en el que nosotros como gestores garantizamos una renta fija.

P. En la gestión funcionan como una cadena hotelera.

R. Kategora tiene una filial que se llama Kora Rentals, que es la que se encarga de generar el hospedaje, la actividad operativa en los complejos, y de pagar las rentas aseguradas a los propietarios. A los inversores se les va dando su renta fija y a la vez se les va reportando la actividad que hay, con pelos y señales, en los apartamentos.

P. ¿A quién va orientado su modelo?

R. Está pensado para la clase media porque no hay que ser rico para comprarse un apartamento. Además, existe la posibilidad de financiar el 50% del coste, con lo cual la rentabilidad también mejora y tienes un inmueble que no te va a dar problemas desde el punto de vista del inquilino. Por ejemplo, nuestros inmuebles escapan a la Ley de Vivienda porque están siempre en suelo hotelero. Además, hay un gestor que se está ocupando del mantenimiento, que siempre que vayas va a estar en perfecto estado.

P. ¿Siempre es suelo terciario-hotelero?

R. Hay algún complejo que sean solo residencial, pero son la excepción.

P. ¿Cuántos inversores tienen?

R. Alrededor de 800, más o menos, cada uno con su apartamento. Por un lado, cuando entienden lo que es Kategora y van recibiendo sus rentas, se les ofrece dar el salto a promotores, que son tickets entre 500.000 y un millón de euros.

P. ¿Qué rentabilidad se ofrece a los que entran en promoción?

R. Suele estar entre 15% y el 22%, aproximadamente, dependiendo de la ronda de inversión. Si entras en una fase muy inicial, es superior al 20%, y, si entras en la fase con el producto vendido, pues es del 15% o 16%. Nosotros solo a nuestros inversores más cualificados o con un nivel de diversificación amplia y con una capacidad económica determinada, pues les invitamos a que entren en este modelo más ya más profesional.