Cómo es posible que se vendan más viviendas que nunca si el precio está tan caro

El año 2024 se registraron en el mercado residencial casi 642.000 compraventas, más de 1.750 al día, cifra que supone el tercer mayor registro de la serie histórica y el segundo si se excluye el periodo anterior al estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria de 2007. Este dinamismo va en paralelo a una imponente subida de precios, que sitúan la vivienda cerca de sus máximos históricos alcanzados en 2008, tras acumular una subida del 7% en los últimos doce meses y superior al 19% desde 2019. En este contexto, la gran pregunta es: ¿cómo es posible que se vendan tantas casas con los precios tan altos?

Conviene separar en dos tipos las razones: por un lado, las que tienen que ver con las cifras macroeconómicas de España, que goza de buenas previsiones, y, por otro, lo que tiene que ver con la psicología y el sentimiento de mercado, mucho más difícil de cuantificar, pero con incidencias en el mercado. Las primeras respaldan el gran dinamismo del mercado: la economía crece y seguirá creciendo (el PIB subió un 3,2% en 2024 y la previsión es que lo haga en un 2,4% en 2025), la inflación está controlada en el entorno del 2%-3%, las cifras de paro están en mínimos desde 2006, los afiliados a la Seguridad Social superan los 20 millones, el turismo registra cifras récord de visitantes extranjeros y el consumo se mantiene en números positivos.

Estos positivos datos 'macro' se apoyan también en la buena salud financiera de las familias, primer motor de que haya dinamismo en el mercado residencial: la tasa de ahorro alcanza el 14%, el doble que antes de la pandemia, y la renta bruta disponible en términos reales está un 10% por encima de finales de 2019. Todos estos factores han desembocado en un auténtico 'boom' en un mercado en estado "expansivo", tal y como lo ha descrito Judit Montoriol, economista jefe de la casa de análisis de CaixaBank, en sus últimos informes.

Efecto 'FOMO' y 'estrés del comprador'

Además de los datos mencionados anteriormente, expertos consultados apuntan también a un factor psicológico para explicar la situación existente en el mercado. El primero sería el fenómeno FOMO (fear of missing out), que consiste en tener miedo a quedarse fuera de algo, en este caso de comprar una vivienda a un precio más asequible que el que costará a futuro. El profesor de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, lo contextualiza: "Es un efecto anticipación que siempre se observa cuando va a haber cambios alguna variable económica. Hay una tendencia clara de aceleración en el precio de la vivienda, que cerrarán el año con subidas entre el 10% y el 12%. Las familias, con el fin de evitar pagar estas cantidades, está anticipando sus decisiones de compra que hubiesen tomado en otro momento, por ejemplo en dos años".

A este efecto se suma otro, el que se podría acuñar como 'estrés del comprador'. Hay multitud de familias e individuos que están realizando visitas para comprar una vivienda. Sin embargo, aunque les interese hacer una oferta, si pasan pocos días (a veces incluso horas) sin dar una señal, se quedan sin el inmueble porque otro lo ha hecho antes. "Esto provoca que la persona tenga la sensación psicológica de qué o aprovechan la oportunidad o van a perder la casa. Por este motivo, en un contexto de más demanda que oferta, todos los compradores tratan de adelantarse y cerrar operaciones de la forma más rápida posible", describen Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa. A pesar de esto, según el informe 'Experiencia en compraventa en 2024', elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, cerca del 90% de los compradores sitúan el importe de la vivienda como determinante a la hora de elegir un inmueble.

Alquilar ya no es una opción

Otro factor que está disparando el nivel de compraventas es que alquilar ya no es una opción: el mercado está formado por inmuebles de calidad media y baja a precios altos. Montalvo cree que esto se debe a que "hay una tensión enorme", mucho más grande que en el mercado de compraventa. "Muchas personas que ahora querrían alquilar una vivienda y convertirse en propietarios en tres o cinco años, están comprando porque no encuentran nada para alquilar y creen que pagar una hipoteca es más barato que una renta de alquiler", añade. El profesor e investigador, además, cree que muchos padres están haciendo un esfuerzo financiero para ayudar a pagar la entrada de un piso para que sus hijos puedan acceder a una vivienda. "Vuelven a hacer lo que hacían en los 70", asegura.