El tipo de las nuevas hipotecas baja ya un punto porcentual desde los máximos de finales de 2023

La suavización de la política monetaria emprendida por el Banco Central Europeo (BCE) ante la caída de la inflación y la debilidad económica de la zona euro de los últimos trimestres se está dejando notar de forma notable en la oferta de crédito de los bancos. Así, el tipo medio de las hipotecas -variables, fijas y mixtas- concedidas por las entidades españolas en enero fue del 2,89%, su nivel más bajo desde noviembre de 2022, según datos del Banco de España. Visto de otra manera, el interés medio de los nuevos créditos para la compra de vivienda se ha abaratado ya un punto porcentual desde el máximo que alcanzó en el actual ciclo de lucha contra la espiral inflacionista en octubre de 2023 (3,93%).

Ese descenso debería continuar a corto plazo aunque de forma más moderada, si bien la guerra arancelaria con que amenaza Estados Unidos y sus efectos en la inflación introducen un elemento de alta incertidumbre al respecto. De momento, la bajada del tipo de las nuevas hipotecas y el efecto del recorte de tipos oficiales en el euríbor y su posterior traslado a las hipotecas ya concedidas ha provocado que el tipo medio del conjunto de dichos créditos se situase en enero en el 3,23%, su nivel más bajo desde junio de 2023.

El precio de las nuevas hipotecas se construye, en el caso de las de tipo variable, a partir del euríbor (que ha descendido desde el 4,16% de octubre de 2023 al 2,407% de febrero) y, en el caso de las de tipo fijo, a partir del interés del bono del Tesoro a 10 años en el mercado (que ha bajado desde superar el 4% a situarse en torno al 3,25% actualmente). A dichos tipos de referencia se les añade un margen para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos, más una prima para, entre otros, cubrir el riesgo de impago del cliente que asumen.

Cada vez menos margen

Igualmente relevante para el precio de las nuevas hipotecas es la rebaja del precio de los seguros que los bancos contratan para cubrirse de pérdidas en créditos. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de los derivados financieros que los bancos contratan para no perder dinero con sus préstamos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Por ello, si el IRS baja, los bancos tienen margen para abaratar las hipotecas que tratan de vender a sus clientes sin aumentar su riesgo de sufrir pérdidas. 

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En febrero, el IRS a cinco años -el que el Banco de España usa como referencia- se situó en el 2,273%, casi medio punto por debajo del nivel que registraba en el mismo mes de 2023 (2,734%). Sin embargo, desde septiembre se mueve en un rango muy estrecho (entre el 2,1% y el 2,4%), lo que puede ser indicador tanto de que los recortes de los tipos de interés oficiales están cerca de agotarse como de las dudas que generan en el mercado los impactos de la política arancelaria de Donald Trump.

Peor en consumo y depósitos

De hecho, en los otros tipos de créditos la evolución no está siendo tan favorable para las familias como en las hipotecas. Los nuevos créditos al consumo presentaron un tipo medio en enero del 7,2%, inferior al de un año antes (8,06%) pero superior al de diciembre (6,97%) y noviembre (6,88%). El resto de préstamos a los hogares (epígrafe que incluye conceptos como la financiación de la educación, los viajes, la adquisición de valores o la compra de terrenos y fincas rústicas) registró un tipo medio del 4,86%, también inferior al de un año antes (5,85%) pero superior al del mes anterior (4,73%). 

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A ello se suma la otra cara de la moneda del recorte de los tipos de interés oficiales: la reducción de la remuneración que los hogares reciben por el ahorro que tienen guardado a plazo en los bancos. El tipo medio de los nuevos depósitos, así, bajó en enero al 2,09%, su nivel más bajo desde mayo de 2023 (1,87%). De hecho, el volumen de contratación de nuevos depósitos viene bajando desde octubre: entonces fueron 18.984 millones de euros y en enero, 16.550 millones.