Los grandes fondos de inversión revolucionan el negocio de los aparcamientos

El sector de los aparcamientos vive una auténtica revolución en España tras atraer inversiones por un total de 3.350 millones de euros en el último año y medio, protagonizadas por los grandes fondos internacionales. El negocio, tradicionalmente estable y con rentabilidades recurrentes, se ha convertido de esta manera en uno de los activos más codiciados por las gestoras, que ven en las restricciones de tráfico en las zonas de bajas emisiones del centro de las grandes ciudades una oportunidad para incrementar sus ingresos en los próximos años.

En nuestro país, uno de los grandes operadores de este tipo de activo inmobiliario ha sido el brazo de inversiones de la Fundación La Caixa, Criteria, a través de Saba. El conglomerado que dirige Isidre Fainé acaba de hacer efectiva su alianza con el grupo belga Interparking, propiedad de la aseguradora AG Insurance y el fondo de pensiones neerlandés APG, tras obtener el visto bueno de las autoridades de competencia. Criteria controlará a partir de ahora el 18% de Interparking, el mayor grupo del sector en Europa con más de 2.000 aparcamientos en 600 ciudades de 16 países, ofreciendo cerca de 800.000 plazas de estacionamiento y aproximadamente 8.000 puntos de recarga eléctrica. Saba estaba valorada en 689 millones de euros, aunque la operación se cerró por 1.300 millones. El 50,1% de las acciones estará a partir de ahora en manos de AG Insurance y, el 31,9% restante, de APG.

Clientes institucionales

Este mismo verano, se cerró la compra de Eysa por parte de la gestora francesa de capital riesgo Tikehau Capital al fondo estadounidense HIG por 600 millones, incorporando a su cartera unas 360.000 plazas de aparcamiento. Eysa, que en 2024 superó los 200 millones en ingresos y alcanzó un resultado bruto de explotación (ebitda) cercano a los 50 millones, da servicio a más de 235 ciudades y a clientes institucionales como el Ayuntamiento de Madrid, la Dirección General de Tráfico (DGT) y Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (Aena), así como a algunos de los principales desarrolladores de infraestructuras del mundo. Recientemente, ha ampliado sus capacidades en seguridad vial mediante la adquisición de Tradesegur (que desarrolla y opera sistemas de radar), Lector Vision (soluciones de visión artificial para vigilancia) y Net4things (tecnología de coche conectado). La compañía, fundada en 1975, formaba parte de la concesionaria FCC hasta su venta en 2015 a Alantra y, posteriormente, ha pasado por varias manos como el fondo Portobello e HIG.

El pasado año se cerró la venta de Parkia al grupo francés de aparcamientos Indigo, participado por el banco Crédit Agricole al 49% y los fondos Vauban Infrastructure Partners y MEAG, 700 millones de euros. Indigo añadió a su cartera 38.000 plazas en España, lo que refuerza su posición como segundo mayor operador de aparcamientos en España. El operador está presente en el país desde 1996, gestionando actualmente 167 localizaciones y más de 185.000 plazas en la geografía española. Indigo, precisamente, suena como el principal favorito junto al fondo sueco EQT para adquirir Empark en el que busca desinvertir el gestor de infraestructuras australiano Macquiare después de haber contratado los servicios del banco de inversión estadounidense JP Morgan. La operación se espera cerrar próximamente por unos 1.500 millones.

Empark, que opera bajo el nombre comercial de Telpark, superó los 100 millones de ebitda el pasado año, frente a los 93,8 millones de 2023. La operadora cuenta con una cartera de 220 ubicaciones, más de 335.700 plazas de aparcamiento en 150 ciudades, en los centros históricos o comerciales de ciudades como Madrid, Zaragoza, Murcia y Las Palmas de Gran Canaria.

Más allá de los fondos, este tipo de activos ha estado vinculado en el pasado a familias como los Villar Mir, los Franco y los Abelló. En concreto, Cristian Abelló, el tercer hijo del magnate, salió del accionariado de APK Gestión de Aparcamientos (APK2) hace dos años al vender su participación del 49% al fondo canadiense Brookfield, que tomó el 25% de las acciones, y al suizo Partners Group con el 24% restante por unos 400 millones. La operadora gestiona 110 aparcamientos con cerca de 43.000 plazas en total.

La lista de fondos de inversión con intereses en este sector se completa con el estadounidense Elliott Investment Manager, que gestiona cerca de 30.000 plazas a través de Ipark. El vehículo busca hacer caja al calor del boom inversor en el sector y desinvertir después de haber contratado los servicios del banco de inversión DC Advisory tras su entrada en el capital en 2017, según apunta el medio especializado Infralogic.

8% más de facturación

La facturación conjunta de los operadores de aparcamientos en España aumentó el 8% en 2024 hasta los 1.400 millones de euros, manteniéndose así la tendencia alcista registrada en este negocio en los últimos años. Según el Observatorio Sectorial DBK de Informa (filial de Cesce), este crecimiento de la actividad es un reflejo del aumento de la movilidad y la reducción de la oferta de aparcamiento gratuito en las principales ciudades españolas, tras crecer también un 10% en 2023. Considerando tanto los aparcamientos en estructura como los regulados en superficie, se estima que hay un total de 1,5 millones de plazas en el mercado español.

"Los parques de estacionamiento son fundamentales para permitir la movilidad en los centros urbanos de alta densidad en toda Europa y han demostrado ser resistentes, incluso en periodos de inestabilidad económica. A medida que los centros de las ciudades restringen cada vez más el estacionamiento en plena calle, ya sea mediante la eliminación de las propias plazas o el aumento de las ya elevadas tarifas de aparcamiento en superficie, creemos que estos activos desempeñarán un papel fundamental en la evolución de nuestros municipios", subrayan desde el fondo neerlandés Primevest Capital Partners.

El creciente interés de los fondos de inversión por el sector de los aparcamientos responde al atractivo de estos activos como infraestructuras urbanas con una demanda estable, en ubicaciones estratégicas en el centro de las ciudades, caracterizadas por flujos de caja predecibles y una elevada capacidad de adaptación a la transición hacia la movilidad eléctrica y compartida. La electrificación de plazas, la incorporación de servicios de recarga y la digitalización de la gestión de los aparcamientos se sitúan en el centro de las decisiones de los nuevos inversores que están profesionalizando el sector.

A todos estos factores se añade la escasez, que es sinónimo de precios altos en cualquier negocio. En Europa existen alrededor de 305 millones de plazas de aparcamiento público y 53.650 párkings privados de varias plantas. A pesar de estas grandes cifras, las cifras micro aún dejan margen para atraer más inversiones, como demuestran estso ejemplos: en el Reino Unido solo hay cuatro estacionamientos por cada cien habitantes, en España solo existen tres plazas por cada centenar de personas y en Italia y Francia solo se contabilizan dos aparcamientos interiores por cada cien ciudadanos.

"La disponibilidad de espacio para aparcar se ha convertido en un elemento clave dentro del proceso de movilidad", comenta Thomas Beyerle, director general de la consultora inmobiliaria Catella. Aunque la economía colaborativa avanza en Europa y el uso compartido del vehículo gana popularidad entre los conductores, "pensar en un futuro en el que el estacionamiento deje de ser necesario resulta, sencillamente, inconcebible", añade.

Actividad muy atomizada

Según detallan los analistas, la entrada de grandes fondos está impulsando un proceso de consolidación sin precedentes en el sector, con operaciones de gran escala que están transformando el panorama empresarial y concentrando la actividad en torno a unos pocos grupos con gran músculo financiero. En conjunto, las transacciones recientes con importe conocido suman 3.350 millones de euros y suponen el control de más de 1,7 millones de plazas de aparcamiento -entre España y el resto de países de la Unión Europea- entre los principales grupos que operan en nuestro país, reflejo del cambio de manos de un mercado hasta ahora muy fragmentado y dominado por operadores locales.

El sector, asimismo, está muy atomizado: en torno al 95% del total de operadores con actividad en el sector gestiona menos de 5.000 plazas de aparcamiento y las nueve primeras compañías del sector apenas controlan el 22% de la cuota de mercado. Por número de plazas en el mercado nacional, Eysa -propiedad del fondo francés Tikehau Capital- lidera el sector, seguida de Interparking y APK2. Una vez se complete la adquisición de Parkia por parte de Indigo, este último operador pasará a ocupar la tercera posición. APK2, no obstante, aspira a ganar terreno mediante nuevas adquisiciones tras la inyección de capital del gigante Brookfield y Partners Group con el objetivo de situarse en la cima del ránking. Su cuota actual oscila entre el 3% y el 4%.