Hacienda advierte: si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda, debes haber vivido en ella al menos tres años para no pagar IRPF

La vivienda sigue siendo uno de los pilares de la economía familiar y, en el contexto actual de precios al alza en el mercado inmobiliario, también una de las principales preocupaciones de la ciudadanía. En paralelo, la legislación tributaria incluye incentivos que buscan facilitar que las personas de mayor edad puedan movilizar su patrimonio sin penalización fiscal.

Uno de esos incentivos es la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual cuando el contribuyente es mayor de 65 años (o cuando se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia). Pero la clave esta en este concepto: no basta con ser mayor de 65 años sino que la casa vendida tiene que tener, a efectos fiscales, la consideración de vivienda habitual.

El requisito que suele pasar desapercibido: tres años de residencia efectiva

La Dirección General de Tributos (DGT) de Hacienda recuerda que, para que una vivienda se considere habitual, debe haber constituido la residencia efectiva del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años antes de la transmisión. Si la venta se produce antes, solo puede mantenerse el carácter de vivienda habitual si existe una causa justificada que explique el cambio de domicilio (por ejemplo, determinadas circunstancias personales o laborales previstas en la normativa).

Además, la DGT subraya que estar empadronado no es una prueba suficiente por sí sola para acreditar la residencia habitual. El empadronamiento ayuda, pero no demuestra de manera automática que esa vivienda haya sido la residencia efectiva.

Un caso práctico

Esta interpretación queda reflejada en la consulta vinculante V0241-25, de 5 de marzo de 2025, que analiza el caso de una contribuyente que pretendía acogerse a la exención sin cumplir el plazo mínimo exigido.

Según la consulta, la mujer —mayor de 65 años— heredó en 2021 el 50% de una vivienda y en 2022 adquirió el resto a su hermano. Ese mismo año se empadronó en el inmueble tras vender su anterior residencia habitual. Durante 2024 se planteó vender la vivienda y preguntó si podía aplicar la exención prevista para mayores de 65 años.

La DGT lo rechaza por un motivo determinante: no se había cumplido el requisito de los tres años. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como aquella que haya constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. En este caso, aunque la contribuyente estaba empadronada desde 2022, en la fecha prevista de venta aún no alcanzaba ese periodo mínimo y, además, no alegó ninguna causa excepcional que permitiera considerar habitual la vivienda pese a la interrupción del plazo. Resultado: la vivienda no podía calificarse como habitual a efectos fiscales y, por tanto, no procedía aplicar la exención.

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Qué hay que cumplir para no pagar IRPF al vender

En la práctica, el requisito básico es doble:

1. Tener más de 65 años (o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia, en los términos previstos legalmente).
2. Vender la vivienda habitual, y para que lo sea, haber residido en ella al menos tres años de forma continuada, salvo que exista una causa justificada contemplada por la normativa.

Por eso, antes de cerrar una operación de venta con la idea de aplicar la exención, conviene revisar si la vivienda cumple realmente el criterio de habitualidad y si se dispone de documentación suficiente para acreditarlo más allá del empadronamiento.