El Gobierno de Aragón quiere limitar más de lo que lo está la venta libre de la vivienda de protección oficial (VPO) en la futura Ley de Vivienda, con la que la dirección general del ramo quiere que se refuerce la concepción social de las casas en general, y de las protegidas en particular. Esta intención contrasta con los pocos casos que realmente existen de este tipo de venta libre, que en todo el año pasado fueron solo 31 en Zaragoza capital, entre un mercado potencial cercano a las 11.000. Pero aunque sean casi anecdóticas, el Ejecutivo autonómico quiere acotar más cualquier posibilidad de especulación con esta propiedad y garantizar su utilidad social.

Así lo explica la directora general de Vivienda y Rehabilitación, Verónica Villagrasa, para quien, aunque haya pocos casos de estas ventas, «existen, y no son viviendas concebidas para sacar rendimiento. Estamos valorando de qué manera podemos limitar la posibilidad de descalificar la vivienda y restringir las ventas a quienes la compran con la finalidad social con la que fue construida».

MÁS INSPECCIÓN

En el mismo ámbito, la dirección general también quiere «incrementar la inspección para detectar usos irregulares» de estos pisos, como alquilarlas sin conocimiento del Gobierno de Aragón o tenerlas vacías sin una causa justificada.

Según datos de la propia consejería, a lo largo del año pasado fueron solo 31 personas las que solicitaron desclasificar su vivienda como de protección oficial para poder venderla en el mercado libre, y otras ocho en toda la provincia.

Fueron muchas más, hasta 729 en toda la provincia, las que solicitaron venderla como VPO, esto es, con el precio tasado por el Gobierno de Aragón, sin ninguna ganancia. Entre este tipo de ventas también hubo 134 en Huesca y 50 en Teruel.

Pero incluso estas transacciones son escasas con el número total de casas protegidas que existen en Zaragoza, que suman 10.731, de las que más de la mitad (5.494) están en el barrio zaragozano de Valdespartera.

Todas ellas, aclararon fuentes de la consejería, son susceptibles de ser liberadas, ya que las últimas construidas terminaron el plazo de protección en el 2017. Anteriormente había un periodo de hasta diez años en los que no se podían desproteger, pero en las últimas promociones, del 2012, el plazo ya se había acortado hasta los cinco años, por lo que terminó hace tres.

UN MERCADO EN DECLIVE

La construcción masiva de VPO hace tiempo que quedó atrás, y de hecho en la actualidad solo hay 343 en construcción en Aragón, de las que 270 corresponden a la capital aragonesa. Este tipo de vivienda ha perdido atractivo para el comprador, como demuestra el hecho de que, cuando antes había serios problemas para absorber la demanda, en los últimos tiempos se han tenido que autorizar ventas fuera del régimen protegido, a personas que no cumplían los requisitos de renta o sociales para adquirirlas, al no haber solicitudes de quienes sí lo hacían. También es cierto que ha sido en un número muy reducido, solo en 33 ocasiones.

La razón de esta pérdida de atractivo podría estar en la progresiva equiparación de los precios de la vivienda libre y la protegida, sobre todo a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica. De hecho, según reflejan los datos del Ministerio de Fomento, hace tres años llegaron a ser de apenas 100 euros de diferencia por metro cuadrado, en precios medios (de 1.064 a 1.168 euros), aunque progresivamente la diferencia vuelve a ensancharse. Así, en el 2018 la vivienda protegida cayó hasta 1.018 euros por metro cuadrado, mientras la protegida aumentaba ligeramente hasta los 1.179, en el tercer trimestre. Solo un año después, el pasado 2019, la diferencia se ampliaba a casi 200 euros, con los 1.034 de la VPO y los 1.230 euros por metro cuadrado del mercado libre.

A la espera de comprobar si esta progresiva ampliación de la diferencia de precios tiene su reflejo en la reactivación de las VPO (que, de momento, no lo parece), ambos mercados se han ido animando en los últimos años, aunque a un ritmo muy distinto.

Así, según datos de Fomento, las transacciones de vivienda libre, que llegaron a tener su pico en 18.422 en el 2007, antes de la crisis, cayeron dos tercios. Pero desde el 2012 han ido creciendo progresivamente a buen ritmo. Entonces fueron 6.771, y en el 2018 alcanzaron las 11.490. El año pasado, pendiente de computarse diciembre, iban 10.722 en Aragón. En las VPO, por contra, eran 2.003 en el 2018, y 1.615 hasta noviembre del 2019.

ESCASA INCIDENCIA

El hecho de que exista un parque de más de 10.000 viviendas de protección oficial, potencialmente disponibles para el mercado libre, no tiene excesiva influencia en el sector inmobiliario, según coinciden varios expertos consultados. Así lo expone Bienvenido Subero, integrante del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, que puntualiza que, «para las VPO, diez años es un plazo muy corto», en referencia a los años que hace que se otorgaron el grueso de estas promociones en Zaragoza, particularmente en el barrio de Valdespartera. «Muchas las adquirieron personas jóvenes que siguen viviendo en ellas, en términos de mercado, y en esa zona, tienen escasa incidencia», explica.

En este análisis coincide el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Fernando Baena, para quien «la mayoría de las VPO las habita de forma permanente el comprador», y la regulación, variable pero que exige en todo caso devolver las ayudas recibidas, disuade bastante. Además, los precios cada vez son más similares al mercado libre, «no va ser lo que era hace años, cuando se construían viviendas protegidas en Cesáreo Alierta o avenida Goya», que sí tenían posibilidades de venta cara.

HAY QUE DEVOLVER BENEFICIOS

Además de las características sociales de los compradores, la propia regulación actual de las viviendas protegidas, independientemente de lo que la quiera endurecer el Gobierno autonómico, ya es bastante disuasoria a la hora de la venta. Aunque cada promoción tiene sus peculiaridades, la norma general es que, si se quiere sacar a la venta el inmueble en el mercado libre, hay que solicitar la desprotección en la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Aragón.

Entonces hay que hacer la liquidación, que incluye devolver todas las subvenciones, préstamos a fondo perdido y otras ventajas de las que se benefician los adquirientes de VPO, siempre que cumplan los requisitos económicos y sociales para ser adjudicatarios de las mismas. Además, hay que pasar por la Dirección General de Tributos para pagar los impuestos correspondientes a la transacción. Entonces, cuando aproximadamente se está en la misma situación que alguien que hubiese adquirido la casa en el mercado libre, es cuando se puede sacar a la venta sin ninguna limitación de precio o requisitos económicos y sociales para el comprador.