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NUEVA LEY

El Banco de España justifica que las hipotecas fijas sean más caras

La banca puede tener pérdidas con costes inferiores, según el supervisor. El vencimiento anticipado será 10 veces más alto que en los tipos variables

 

Dos transeúntes pasan por delante de una sucursal bancaria. - ALBERT BERTRÁN

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS
07/06/2019

El Banco de España justifica que las comisiones por vencimiento anticipado de las hipotecas a tipo fijo sean 10 veces más elevadas que las de tipo variable porque las entidades financieras podrían incurrir en pérdidas en determinadas circunstancias si fueran más bajas. En un artículo sobre la entrada en vigor de la ley, que tendrá lugar el 16 de junio, que se publicó ayer en los Cuadernos Trimestrales de la Economía Española, el supervisor bancario señala que los prestamistas (los bancos) podrían incurrir «en pérdidas financieras en caso de que se produjera un reembolso anticipado».

Esta pérdida aparece –afirma– cuando el tipo de interés de mercado baja por debajo de la hipoteca, ya que en ese caso el prestamista deja de ingresar el interés pactado durante la vida del préstamo y, sin embargo, encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir los fondos amortizados anticipadamente en activos de similares características. El informe especifica que la pérdida depende fundamentalmente del plazo de vida residual de la hipoteca y de la distancia (positiva) entre el tipo de interés de la hipoteca y el del mercado. También, del nivel de la rentabilidad de mercado.

Esta circunstancia se refiere a la limitación de las comisiones máximas por reembolso anticipado en la nueva regulación. Es decir, cuando el cliente devuelve anticipadamente una parte o la totalidad de la deuda. En los contratos a tipo de interés variable la normativa reduce las comisiones máximas, que pasan del 0,5% y del 0,25% del capital amortizado, según tengan lugar en los cinco primeros años de vida o después, al 0,25% durante los tres primeros años –o al 0,15% durante los cinco primeros años– o alternativamente al 0% después.

Pero además se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo, que son del 2% del capital amortizado los 10 primeros años de vida del crédito y del 1,5% posteriormente, prácticamente 10 veces más elevadas que las de tipo variable en el caso de los costes más elevados de las de tipo variable.

EFECTO SOBRE EL MERCADO

Para el Banco de España, la entrada en vigor tendrá otros efectos sobre el mercado «como consecuencia de la introducción de cláusulas imperativas de obligado cumplimiento», como en el caso de la regulación del vencimiento y del reembolso anticipado. También señala un reforzamiento en la información disponible para el cliente en la fase precontractual. En este sentido, el supervisor espera que esa circunstancia contribuya a reducir la inseguridad jurídica «y la elevada litigiosidad actual del mercado». Debería redundar en una mayor actividad crediticia y un mejor funcionamiento del segmento hipotecario.

También considera que puede producirse una mayor competencia en el mercado procedente de operadores nacionales, pero también foráneos, «gracias a la mayor transparencia y estandarización de la información y los menores costes de transacción asociados al cambio de prestamista que implica la ley». También asume la posibilidad de un aumento de los tipos de interés de los nuevos contratos, particularmente en los fijos.