El parque de pisos y casas que no se venden es más voluminoso de lo que cabría esperar. Aun siendo eso un problema, mayor contratiempo resulta que parte de ese estoc ha dejado de estar en condiciones de venderse en muchas zonas porque o no tiene demanda o no interesa a los compradores potenciales. El volumen de viviendas baja pero a un ritmo lento. De hecho, algunos agentes del mercado esperan este 2017 una reducción del 17,8% de la vivienda nueva que queda por vender 10 años después de la irrupción de la crisis. Básicamente, eso significa que al final de año todavía quedarán por colocar 324.000 viviendas nuevas en España, según los cálculos que recoge el estudio de Servihabitat sobre el Informe del mercado residencia en España.
«Se trata de vivienda construida durante los años de la burbuja inmobiliaria y que no se ha vendido todavía porque está fuera de precio para las zona en las que se encuentra o no reúne los requisitos que piden los compradores, donde hay estoc», describe Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat.
UN MERCADO POCO UNIFORME
Conviene destacar la falta de uniformidad del mercado, lo que se traduce en una evolución muy desigual de ese parque difícilmente comercializable. En comunidades como Cataluña, Madrid y Baleares, existe un estoc técnico, lo que significa que es prácticamente de reposición. Según el informe mencionado, la media española es de 70 viviendas por cada 10.000 habitantes. De las tres comunidades mencionadas, Cataluña es la que tiene un estoc mayor con 14 viviendas de media, gracias, principalmente, al estoc que se acumula en las zonas más septentrionales de la comunidad y al de las comarcas del Ebro.
Por el contrario, zonas como la Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha acumulan un parque sin vender ostensiblemente por encima de la media española. Y sobresalen especialmente Castilla-La Mancha, con 243,5 viviendas, y la Comunidad Valenciana, con 205,3. Pero cabe precisar que se trata de un parque que sí tiene demanda, pero no local. Aragón también tiene un importante estoc, con 10.646 viviendas, pero consiguió reducir su excedente casi un 23% en 2016 y lo hará otro 31,5% en 2017, según el informe.
«Principalmente extranjeros, pero también españoles de otras zonas de España, tienen interés en comprar en las comunidades de playa y en torno al área de Madrid. Es una cuestión de precio. Cuando se ajusten a la demanda, ese estoc acabará saliendo», afirma Álvarez. «Es posible que en un par de años ya no se hable más de ese parque invendible», agrega.
Hay comunidades con un estoc de viviendas por cada 10.000 habitantes que superan de largo la media, pero que no disponen de demanda ni interna ni externa que pueda ser cautivada por una rebaja de precios. «Es estoc que no habrá manera de vender ni en 10 años», comenta Álvarez. La Rioja, con 231,6 viviendas, y Asturias, con 112,8, tendrán que utilizar la grúa, pero más bien para demoler el parque excedente.
La demanda, principalmente extranjera, ha contribuido a reducir el estoc de costa, segunda residencia, pese a que algunas zonas conservan bolsas significativas de ladrillo. El 30% de las operaciones de compraventa de vivienda vacacional han sido realizadas en el último año por extranjeros. El informe recoge datos de Sociedad de Tasación, sobre vivienda pendiente de venta, y destaca que los municipios de de Murcia y Málaga son los que tienen su oferta de vivienda disponible distribuida de forma más equilibrada; la oferta pendiente de venta no supera el 70% del volumen promovido.
