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La evolución del mercado inmobiliario

Una pesada digestión

El número de viviendas nuevas sin vender todavía supera el nivel del último ejercicio antes de la crisis. El 35% del estoc está en áreas donde apenas hay interés y una parte podría tener que ser derruida

 

Una pesada digestión -

PABLO ALLENDESALAZAR
11/08/2019

Más de cinco años de crecimiento económico no han servido para sanar todas las heridas de la Gran Recesión, y ello con otra crisis mundial asomando a la vuelta de la esquina. Una prueba es la evolución del estoc de viviendas nuevas sin vender. El Ministerio de Fomento apunta que el año pasado se cerró con 459.876 más que en el 2004, una cifra el 27,8% inferior al máximo del 2009 pero todavía superior a las 413.642 del 2007, el último ejercicio antes de la crisis.

La persistencia de ese «elevado» volumen se debe a que una parte importante de las viviendas no tienen «el tamaño, la calidad o la localización» que demandan quienes buscan piso, como señalaba recientemente el Banco de España. «Esta lenta corrección del estoc podría estar reflejando un cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas y las de las disponibles para la venta», apuntaba su último boletín económico.

El estoc creció a ritmos anuales medios del 40% al 50% entre el 2005 y el 2008, pero se reduce a niveles inferiores al 7% desde el 2010 y al 5% desde el 2014. El año pasado apenas cayó el 3,6%. Detrás de ello también puede esconderse un crecimiento «mucho más moderado» en la formación de nuevos hogares: 95.000 en el 2018, frente a un aumento anual promedio de 435.000 entre el 2004 y el 2007.

LAS CAUSAS

Pedro Soria, director comercial de la tasadora Tinsa, apunta que parte de esos inmuebles ni siquiera están realmente en el mercado, porque están ocupados ilegalmente o arrastran problemas judiciales o de propiedad. Asimismo existen casos, «aunque menos habituales», en los que los propietarios están esperando una recuperación «más patente» de los precios para venderlos mejor.

«Finalmente, también existe estoc en malas ubicaciones, con escasos servicios e infraestructuras, que tendrán una salida especialmente complicada. No olvidemos que, además, son en muchos casos inmuebles construidos hace ya varios años, que tienen un estado de conservación dudoso, y con materiales o distribuciones desfasadas, no ajustados a la actual demanda. El comprador es más exigente», añade.

Llamativamente, de forma paralela se está volviendo a construir. «Que haya demanda en Madrid capital o en Palma de Mallorca no es solución para el estoc que existe en la provincia de Castellón, Toledo o Cuenca, por poner algunos ejemplos. Y, al mismo tiempo, no está reñido, y de hecho ocurre, con que se construyan nuevos proyectos de obra nueva en zonas donde todavía existe estoc. ¿Por qué? Porque puede que la demanda quiera vivienda cerca de la playa y el estoc está en el interior o en tercera línea. O busca pisos de dos o tres habitaciones y lo que existe en el mercado son estudios o apartamentos. O busca vivienda de alta gama, y el estoc no lo es», dice.

Las compañías del sector apuntan en la misma dirección. «Una gran parte de la vivienda nueva embalsada se encuentra en localizaciones con demanda muy local y con bajo volumen total, por lo que el drenaje del estoc se realiza de forma lenta», sostiene un informe de Servihabitat. En otro estudio, la consultora Acuña y Asociados estima que aproximadamente una «tercera parte del estoc nacional (el 35%) se encuentra en áreas sin demanda o con baja demanda».

Esta firma, que incluye todas las viviendas nuevas y usadas a la venta, estima que el estoc ha caído del máximo de cerca de 1,7 millones de pisos a unos 1,2 millones al cierre del 2018, de los que 340.000 corresponden a vivienda nueva y 867.000 a usada.

La oferta de vivienda nueva se está absorbiendo, apunta, en las principales áreas metropolitanas y de costa turística. Pero el 60% de las 430.000 viviendas ubicadas fuera de esas zonas, añade, «tendrá una difícil absorción a largo plazo por la reducida o inexistente demanda en esas localizaciones», particularmente en Ávila, Teruel, Soria, Toledo, Lérida, Ciudad Real y Cuenca.

Ello abre la puerta a tener que derruir promociones invendibles. El presidente de la patronal de los promotores-constructores APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado, ya lo planteó en el 2016: «En algún caso habrá que llegar a demoler porque el ciudadano prefiere promociones nuevas, con control medioambiental y de otros materiales».

   
1 Comentario
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Por el manchonero 14:33 - 11.08.2019

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Supongo que la gente jóven no quiere pollo a precio de jabugo: Cocinas que no cabe un frigo de dos puertas, galerías que no sirven para nada. Tendederos ridículos. Aislamientos baratos y mal colocados. Nula intimidad. Dormitorios de concentración. Baños para entrar de canto. Ruidos por todas. Sin servicios públicos, sin consolidación con el casco urbano. Son los putos amos y la administración a sus pies. No cito constructoras.