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EL COSTE DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA

Las hipotecas nuevas son cada vez más caras que las antiguas

La brecha se ampliará por el retraso en la subida de los tipos de interés y la atonía del euríbor. Los bancos elevan el precio de los créditos para compensar el menor rendimiento de la cartera

 

Imagen de la última Feria de Inmobiliaria, celebrada el año pasado. - FERRÁN NADEU

PABLO ALLENDESALAZAR
27/01/2019

El precio de las nuevas hipotecas se mueve en niveles históricamente bajos desde el 2016. Sin embargo, los nuevos hipotecados cada vez tienen que pagar una cuota más elevada en comparación con quienes firmaron en el pasado. El tipo medio de los nuevos créditos para la compra de una vivienda se situó en noviembre (último mes con datos oficiales del Banco de España) en el 2,018%, frente al 1,21% del total de hipotecas en vigor. Una diferencia de 0,807 puntos que viene aumentando desde hace años: el alza desde noviembre del 2015 alcanza el 47%.

Una hipoteca media de 125.000 euros a 30 años que se hubiera revisado en noviembre tendría una cuota mensual de 414,22 euros. En cambio, un crédito nuevo ese mes supondría un abono de 463,15 euros, el 11,8% más. La creciente diferencia entre ambos prueba que los bancos están intentando compensar con un encarecimiento de los nuevos créditos el menor rendimiento que obtienen por los antiguos a causa de la caída de los tipos oficiales.

Se hace aún más patente al analizar la TAE (tasa anual equivalente) de las nuevas operaciones, que suma al interés las comisiones y otros gastos: en noviembre, tras la polémica del impuesto de actos jurídicos documentados, subió al 2,28%, el máximo del 2018. Prueba de ello es también que las hipotecas a tipo fijo, más seguras pero más caras, han pasado en cinco años de ser menos del 10% del total a rondar el 40%.

Los tipos del saldo hipotecario se mueven directamente en relación con el euríbor, índice al que más del 90% de los créditos siguen vinculados, pero en las nuevas operaciones la relación no es tan directa, ya que las entidades modulan el precio en función de sus necesidades en cada momento. El Banco Central Europeo (BCE) encareció el dinero del 2,25% al 4,25% entre diciembre del 2005 y julio del 2008, y la brecha de tipos entre operaciones antiguas y nuevas se estrechó.

El BCE comenzó a bajar los tipos de forma más o menos sostenida en diciembre del 2008 y el abaratamiento se dejó sentir antes en los nuevos préstamos, ya que las cuotas de los antiguos tardan normalmente un año en recalcularse. En el 2009 y el 2010, excepcionalmente, los nuevos clientes pagaron incluso menos que los antiguos. A partir del 2011 se revirtió la situación y desde el 2016 –año en que los tipos oficiales bajaron al 0% y el euríbor entró en negativo– la brecha se ensancha.

La diferencia va a seguir agrandándose. Las hipotecas antiguas se están encareciendo, pero leve y lentamente. El euríbor comenzó a subir en febrero del 2018, tras marcar un mínimo histórico del -0,191%. En septiembre empezó a ser más elevado que el de un año antes, con lo que las cuotas de los créditos antiguos comenzaron a aumentar, pero mínimamente. En diciembre, se situó en el -0,129%, apenas 0,061 puntos por encima que 12 meses antes.

Bankinter calcula que acabará el 2019 en el -0,1% y cerrará el 2020 en el 0,5%. Mapfre, por su parte, prevé que entrará en positivo como muy pronto a finales de este año, y no por los tipos oficiales (el mercado no cree que suban hasta el 2020) sino por las «dificultades» del sector financiero. «No esperamos grandes mejoras o cambios en los próximos 12 meses. No va a ayudar a los bancos a generar márgenes e ingresos más elevados», resumió Luigi Motti, responsable de análisis de instituciones financieras de Standard & Poor’s.

Ante esta perspectiva, los bancos prevén seguir encareciendo los nuevos créditos. «No queda otra. Hace un año calculábamos una curva de tipos mala en el 2018 y en recuperación en el 2019. Ahora todo se ha retrasado al menos un año», argumenta un directivo. A todo ello se suma la decisión del Gobierno de que el sector asuma el pago del impuesto de actos jurídicos documentados y la nueva ley hipotecaria, de próxima aprobación, que le obliga a abonar la mayoría del resto de los gastos que genera la constitución del crédito.

«La ley hipotecaria debería favorecer el acceso a la vivienda a los colectivos con salarios bajos, pero ha hecho lo contrario. Lo hemos visto: suben los precios. Sin ahorro previo, dos nóminas, carrera profesional y apoyo familiar, será complicadísimo comprar en Madrid y Barcelona. Va a proteger a la gente porque no va poder acceder a la vivienda», criticó hace unos días Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

En relación con el impuesto, Bankinter sostiene que la guerra de precios para ganar negocio ha terminado: «La presión a la baja en los diferenciales se ha contenido». Además, no ha variado ni el tipo ni las condiciones de sus créditos, pero ahora admite menos rebajas en los mismos en la negociación con los clientes.

   
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