El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) representa el mayor importe de los gastos de hipoteca y, hasta ahora, los bancos se negaban a asumir esos gastos. En una hipoteca media (150.000 euros) el conjunto de gastos puede ascender a unos 5.335 euros. Se incluyen 314,6 euros en gastos de gestoría, 443 euros de registro, 978 euros de notaría y 3.600 euros por el impuesto, el más relevante (que oscila entre el 1% y el 2% de la cuantía en función de la comunidad autónoma). Este cálculo deja fuera la tasación, que ninguna entidad está cubriendo. El cliente puede elegir una tasación externa.
1 ¿Qué aclara la sentencia del Tribunal Supremo?
La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo tiene consecuencias importantes. La primera es que acepta que también una empresa o un autónomo que haya constituido una hipoteca por razones profesionales puedan reclamar los gastos de constitución. «Hasta ahora solo podía hacerlo el consumidor individual», explica Óscar Serrano, abogado del Colectivo Ronda.
Otra de las consecuencias es que el fallo determina que el sujeto pasivo del impuesto será el acreedor hipotecario y no el deudor, con lo que resuelve las diferencias entre la propia sala de lo Contencioso-Administrativo y la Sala Primera de lo Civil, que han resuelto sentencias contradictorias al respecto.
2 ¿Cuáles son las vías para reclamar lo pagado?
Una vez aclarado quién es el responsable, ¿cómo se puede reclamar? Según explica Serrano, existen dos vías: la primera es administrativa, y la segunda, judicial. En Catalunya, consumidores y empresas pueden iniciar un procedimiento de devolución de ingresos indebidos a la autonomía, que es la Administración que se encarga de recaudar el impuesto de actos jurídicos documentados (el registro de la hipoteca). En Catalunya, la Generalitat tendrá que devolver el impuesto al cliente y cargárselo al banco. No todos los especialistas consideran esta fórmula como la más eficaz. «La vía judicial es más efectiva», explica Francisco García, director jurídico de Arriaga y Asociados. Por la vía administrativa tan solo se puede reclamar por los importes pagados en los últimos cuatro años, que es cuando se determina la prescripción fiscal.
3 ¿Quién puede acudir a la vía judicial?
La alternativa judicial, por su parte, le permite al consumidor reclamar por la jurisdicción civil alegando la abusividad de la cláusula quinta de los créditos hipotecarios que implica el importe y distribución del pago de los gastos de constitución de hipoteca. «Previamente se le ha de reclamar al banco la devolución de lo pagado», explica García. Lo habitual es que la entidad financiera no se haga cargo de esa devolución --así ha ocurrido hasta ahorra-- y al cliente no le quede mas remedio que presentar una demanda judicial.
Las cláusulas abusivas no prescriben por lo que la reclamación se puede impulsar aun en el caso de que la hipoteca haya sido ya cancelada. Al final dependerá del juez el desenlace de esa reclamación en base a la doctrina jurídica.
4 ¿Qué efecto tendrá la sentencia para los bancos?
La factura para los bancos puede acabar siendo muy superior a la que tienen que pagar por las cláusulas suelo. Nadie acaba de aventurar una cifra, pero sacan sus conclusiones del hecho de que existen ocho millones de hipotecas constituidas en vigor. Si el volumen medio de los gastos pagados ascienden a unos 3.600 euros, está claro que la cifra puede alcanzar cerca de los 3.000 millones. Si se suman el total de gastos de constitución, la factura puede supera los 5.000 millones que ha tenido que afronta la banca por las cláusulas suelo.
