Los poderes públicos parecen exclusivamente preocupados por resolver el problema de la carestía de la vivienda apelando a la llamada liberalización del suelo. Sin embargo, la cuestión es bastante más complicada y, por ello, paso a enumerar otras causas que contribuyen al encarecimiento de los pisos.
1. La vivienda en un bien polivalente, cuyo precio no puede analizarse sólo desde una perspectiva económica. A veces, cuando alguien adquiere un piso compra también un status. Y paga por ello.
2. Tras la compra de un piso confluyen dos factores: el precio de la vivienda y el coste del crédito hipotecario. Ambos están interrelacionados y el descenso del uno produce el aumento proporcional del otro. En cierto modo, el comprador de una vivienda muestra un comportamiento similar al del conductor que siempre echa mil pesetas de gasolina al coche.
3. No deberíamos reproducir determinados diagnósticos estándar que no se adecuan a la realidad. Ni el suelo ni la vivienda son bienes escasos en Aragón. Y, sin embargo, seguimos repitiendo la monserga de que hace falta suelo cuando lo que hace falta es gente.
4. El abaratamiento del suelo, cuando se ha producido en raras y excepcionales situaciones, no se ha traducido en un descenso del precio de las vivienda sino en un incremento de los márgenes de ganancias de los promotores inmobiliarios.
5. Una de las paradojas de nuestro sistema es que los particulares hacen y costean las calles y los poderes públicos construyen o financian viviendas. Los promotores asumen la obligación de obtener la totalidad del suelo de un sector (incluido el destinado a infraestructuras de uso y dominio público: calles, alumbrado, abastecimiento de agua, obras de saneamiento) y la de asumir las actividades de urbanizar y edificar, lo que excluye del mercado a pequeñas y medianas empresas y hace inviables fórmulas de autogestión por parte de los futuros propietarios. La solución no pasa tanto por liberalizar el mercado del suelo como por permitir que la actividad económica de promoción de viviendas se haga en régimen real de libre competencia. De hecho, el autoconsumo en materia de vivienda se limita prácticamente a la construcción ilegal de la segunda residencia.
6. Para actuar con autoridad y legitimidad contra los especuladores privados, las Administraciones Públicas deben dejar de especular. Y no me estoy refiriendo sólo a los suculentos negocios que hace el Estado con los antiguos terrenos del Ministerio de Defensa o con las viejas instalaciones ferroviarias; basta analizar el Plan General de Zaragoza para comprobar que algunas de las recalificaciones más controvertidas tienen por beneficiarios a entes públicos. Y menos ejemplarizante es, si cabe aún, que los Ayuntamientos utilicen sus patrimonios públicos del suelo como fuente adicional de ingresos en vez de destinarlos a corregir los desvaríos del mercado inmobiliario.
7. Deja mucho que desear el tratamiento fiscal de la vivienda, en el que puede llegar a desgravar el cerramiento ilegal de una terraza y no la reparación del baño.
8. Algunas medidas presuntamente progresistas, como la congelación de los módulos de las viviendas en régimen de protección o las trabas a su desclasificación, han propiciado unas consecuencias absolutamente contrarias a las pretendidas.
9. La solución a los problemas de la vivienda no pasa por crear una administración urbanística paralela a la municipal, tal como pretende la Comunidad Autónoma de Aragón. Dicha propuesta creará más burocracia y un conflicto institucional.
10. En España, cuando algo falla, se tiene la mala costumbre de reformar la ley en vez de hacer cumplir la existente. Y en nuestro ordenamiento jurídico existen suficientes e inaplicados mecanismos, expresos o implícitos, para intervenir en el mercado de la vivienda y evitar la retención especulativa del suelo.
El urbanismo es una función pública en España. Y esto significa que debemos aspirar a que la ciudad la planifiquen quienes la habitan y no quienes la construyen. Lo contrario de lo que ocurre habitualmente.
*Profesor de Universidad
