La Ley de Propiedad Horizontal lo hace oficial: los vecinos pueden prohibir una vivienda de uso turístico en la comunidad sin unanimidad en los votos

Las viviendas de uso turístico son un fenómeno cada vez más habitual en las ciudades españolas. Actualmente, se calcula que hay alrededor de 330.000 viviendas de uso turístico (VUT) en España, lo que representa aproximadamente el 1,2% del parque residencial. Esta cifra ha experimentado un descenso en los últimos años debido a las nuevas normativas de regulación y a la implantación de registros oficiales.

La distribución y el impacto de los pisos turísticos varían significativamente según la región. Áreas como la Costa del Sol, Málaga, Sevilla y determinados barrios céntricos de Madrid concentran la mayor presión turística, con porcentajes que pueden alcanzar el 20% o más del total de viviendas en algunas zonas. En otras ciudades, como Barcelona o Palma, el número de pisos turísticos se ha reducido de forma notable en los últimos años debido a políticas restrictivas y moratorias.

Las dudas de las comunidades de propietarios

Ante esta situación, muchas comunidades de propietarios de edificios residenciales se plantean cómo actuar cuando un propietario pretende transformar su vivienda en un apartamento turístico. La preocupación principal está relacionada con las molestias que esta actividad puede ocasionar, como el mayor tránsito de personas y el uso más intensivo de los elementos comunes del edificio, como ascensores, portales, escaleras o servicios de limpieza.

Todo ello ha provocado que las consultas sobre los derechos de los vecinos ante las viviendas turísticas se hayan multiplicado en las oficinas de administradores de fincas y abogados especializados. Aunque pueda parecer que existe cierta indefensión frente a este fenómeno, lo cierto es que la regulación se ha endurecido en los últimos tiempos para salvaguardar el derecho de los propietarios que utilizan su vivienda como residencia habitual.

La comunidad debe autorizar las nuevas viviendas turísticas

En 2025, una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estableció que “las comunidades de vecinos deberán dar el visto bueno expreso a la instalación de nuevas viviendas de uso turístico en sus edificios”, tal y como recuerdan desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

De esta manera, se reforzó la capacidad de las comunidades de propietarios para controlar la implantación de viviendas de uso turístico (VUT) en edificios residenciales. Así, los vecinos disponen de herramientas legales para prohibir o limitar la actividad comercial de estas viviendas dentro de la comunidad.

Qué mayoría se necesita para vetar un piso turístico

En concreto, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge la medida que permite a los propietarios vetar los alojamientos turísticos en su comunidad mediante el acuerdo en junta de propietarios.

La ley establece que el acuerdo “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Es decir, para que esta prohibición o limitación sea válida, no es necesaria la unanimidad de todos los propietarios.

Asimismo, en caso de que la vivienda de uso turístico llegue a ponerse en marcha, la comunidad puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes correspondientes a estos inmuebles, siempre que estas modificaciones no supongan un aumento superior al 20%.

Qué puede hacer la comunidad si hay molestias

Aunque una vivienda de uso turístico cuente con los permisos administrativos pertinentes y esté inscrita en el registro oficial, debe cumplir con las normas de la comunidad.

En caso de ruidos, molestias o actividades conflictivas, la comunidad puede actuar al amparo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto impide al propietario u ocupante de un piso o local “desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Si esto ocurre, el presidente de la comunidad deberá dirigirse al propietario de la vivienda para advertirle del incumplimiento de las reglas de convivencia. Si el problema persiste, la comunidad puede acudir a los tribunales para presentar una demanda de cesación, que obligaría al propietario a poner fin de forma inmediata a la actividad prohibida, “bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”.

La posible privación del uso de la vivienda

En último término, la ley contempla medidas más contundentes, como “la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad”.

De este modo, las comunidades de propietarios cuentan con instrumentos legales para actuar frente a los pisos turísticos cuando estos incumplen la normativa interna, generan molestias o alteran la convivencia en el edificio.