Fue en abril de 2010 cuando se colocó la primera piedra en el zaragozano barrio de Arcosur y, en octubre de 2012, cuando llegaron los primeros inquilinos. Una década después solo se han construido 2.563 viviendas en este vasto paisaje con una proyección para 22.815 pisos.
La crisis inmobiliaria azotó con fuerza a este desarrollo urbanístico de la ciudad que se diseñó pensando en que la capital iba a alcanzar el millón de habitantes. No fue así y ahora el Ayuntamiento de Zaragoza se ha propuesto impulsar a toda costa la construcción en esta zona de la capital mientras piensa en alternativas para que la construcción de la vivienda protegida sea rentable.
Un objetivo que puede verse afectado por las consecuencias económicas que está provocando la invasión Rusa, el alza de los precios y la falta de suministros. Un contexto nada halagüeño que, sin embargo, no ha alterado las previsiones de la junta de compensación de Arcosur, que mantiene el optimismo y su objetivo de urbanizar un millar de viviendas al año en un barrio en el que viven poco más de 5.000 personas.
«Arcosur tuvo la mala suerte de que le pilló la crisis inmobiliaria, que fue mucho más importante que la provocada por la pandemia o la actual», asegura su presidente, Juan Sáez, que recuerda que muchas constructoras quebraron y los suelos pasaron a la Sareb. «Ahora todo ha cambiado», matiza, y subraya que en los próximos dos años se sumarán al parque de viviendas otros 1.405 pisos que actualmente están en construcción en la zona norte del barrio, la más próxima a Rosales del Canal.
Desde la junta de compensación confían en que el ritmo se mantengan sin alteraciones importantes pese a que los costes de construcción se han disparado entre los «10.000 y los 15.000 euros por vivienda», lo que va a repercutir en el precio final de unos pisos que, insiste Sáez, son «económicos» si se comparan con otras ciudades. «En Zaragoza el precio de la vivienda, aunque no lo parezca, no es elevado. Comprar un piso por 200.000 o 240.000 euros es impensable en ciudades como Pamplona, San Sebastián o Santander», añade.
Según explica, la implantación de nuevas empresas en la capital como Becton Dickinson o Saltoki, o en municipios cercanos, como el macrocomplejo de BonÀrea de Épila, va a salvar la demanda de próximos años. «La ciudad tiene una oportunidad de crecimiento espectacular. La llegada de estas empresas se traduce en población que va a necesitar pisos para vivir», asegura.
Impulso urbanístico
Un esperado crecimiento que desde el consistorio tratan de acelerar a toda costa. «Hay que desarrollar Acosur», decía el concejal de Urbanismo, Víctor Serrano, en una entrevista en EL PERIÓDICO, y hay que hacerlo pensando en los cambios demográficos que se han experimentado en los últimos años.
«Los jóvenes de ahora tiene menos poder adquisitivo que cuando se planteó este barrio y hay que pensar más en el alquiler», explicaba Serrano, que señalaba que Valdespartera, un barrio de nueva creación, se desarrolló a base de construir vivienda pública en régimen de compraventa, «hoy impensable». Actualmente se trabaja en medidas que atraigan proyectos para levantar urbanizaciones en régimen de alquiler. Y es aquí donde surge el problema.
Arcosur se diseñó en su día pensando en construir 22.815 viviendas, de las que el 60,73% (13.856) iban a ser protegidas y el resto (8.959) libres. En un primer momento las protegidas tuvieron un gran tirón pero actualmente ni hay en marcha promociones ni parece que vaya a haberlas porque no resultan rentables.
«Hasta que no haya cambios en la normativa Aragón no va a recuperar el rimo de años pasados y no se van a construir VPO o viviendas destinadas al alquiler porque no son viables económicamente. Hace años ya resultaban difíciles de afrontar pero hoy es casi impensable», insiste Sáez, que urge a que se modifique el precio de módulo para rentabilizar la inversión y a que las instituciones financien los proyectos, sobre todo los dirigidos al arriendo.
«Los márgenes de beneficio son muy ajustados, sobre todo con la subida de los precios y de la energía. Con los nuevos sobrecostes de la construcción no se van a poder hacer salvo que las instituciones nos apoyen», señala Sáez, como hacen otros gobiernos como el de Canarias, destaca.
En Aragón, el Ejecutivo autonómico y el Ayuntamiento de Zaragoza están buscando soluciones que, según el sector, solo pasan por financiar las obras y elevar el precio definitivo de las viviendas.
Hacer de Arcosur un barrio
Pero Arcosur necesita algo más que pisos y sus vecinos precisan de servicios, zonas verdes o equipamientos. En definitiva, que se cree el barrio y no se limite a urbanizaciones aisladas y repartidas en 440 hectáreas. La junta de compensación trabaja en la construcción un gran parque de 65.020 metros cuadrados que tendrá un espacio de juegos infantiles llamado Safari Africano y un circuito canino. Además, pronto se iniciará las actuaciones en los lagos de 55.000 metros cuadrados que pertenecen al sistema de laminación de aguas pluviales y que se integrarán en el futuro parque central.
El distrito se está desarrollando en la zona más próxima a Rosales del Canal. Es lógico dado que este barrio cuenta con sus servicios y ha avanzado mucho más rápido, además, tanto el consistorio como la junta acordaron desarrollar los suelos más próximos a la ciudad consolidada para evitar, así, que haya todavía más dispersión.
En este entorno se ha dividido el desarrollo del barrio en dos separatas. La norte, donde la urbanización con capacidad para 771 viviendas finalizará en agosto; y la noroeste, cuyos trabajos dependen de la licencia municipal y donde hay suelo para 692 pisos.
Por ahora, la junta ha puesto a la venta dos parcelas con suelo para dos promociones de 82 y 24 pisos en dos terrenos de 8.820 metros cuadrados y 2.520 metros cuadrados. Además, hay 398 en construcción cuyos trabajos coinciden con la ampliación de los depósitos de agua, con una capacidad actual para 3.000 viviendas, y cuyas obras culminarán en julio. La inversión total es de 2,2 millones de euros.
Las cuentas pendientes con el ayuntamiento: la junta adeuda 6 millones de euros
La junta de compensación de Arcosur tiene una deuda contraída con el Ayuntamiento de Zaragoza de 6.075.942 euros, la mayoría por la liquidación parcial de los convenios de gestión y el transporte y por las obras del corredor verde.
Según el informe elaborado por la Oficina de Recaudación del consistorio, se ha alcanzado un acuerdo con la junta para ampliar el plazo de pago de los 1,6 millones correspondientes al convenio del transporte pendientes, y cuya cuantía total ascendía a 2,6 millones.
Así, se aprobó un fraccionamiento de 48 meses debido a «los problemas transitorios de liquidez de la junta», de manera que pagará con periodicidad mensual 41.514 euros hasta el 5 de agosto de 2025. En el caso de que mejorara su situación económica, podría cancelar este fraccionamiento de la deuda.
Por otro lado, la deuda contraída por la liquidación parcial del convenio de gestión asciende a 2,4 millones de euros, casi la mitad del total que debía aportar la junta de compensación.
También tiene pendiente el abono de 1,9 millones de euros correspondientes a las obras del corredor verde.
En este sentido, especifican en su informe desde la oficina municipal tras una interpelación formulada por Vox a la concejala de Presidencia y Hacienda, María Navarro, que antes del fin del periodo voluntario de pago, en 2015, la junta solicitó un fraccionamiento del pago sin que se haya adoptado una resolución definitiva.
Actualmente hay entregas a cuenta por valor de 25.000 euros mensuales a la espera de que el consistorio zaragozano apruebe el fraccionamiento a los 48 meses solicitados.
Por otro lado, la junta de compensación de Arcosur tiene pendiente el pago de 46.795 euros en concepto de plusvalías principalmente, con 44.928 euros, e IBI, con 1.867
