Una odisea por 400 metros cuadrados en Parque Venecia: de pedir 400.000 euros de multa a caducar la infracción

Hace seis años que un particular denunció que una promotora había excedido la edificabilidad permitida en la licencia para levantar un bloque de viviendas, Urbanismo lo constató y se abrió un expediente sancionador en dos ocasiones llegando a cifrar el beneficio obtenido 442.000 euros basándose en datos del portal inmobiliario Idealista.com.

Promoción de viviendas de Parque Venecia que fue objeto de la denuncia por parte de un particular.

Promoción de viviendas de Parque Venecia que fue objeto de la denuncia por parte de un particular. / EL PERIÓDICO

David López

David López

Hace seis años, el 5 de julio de 2018, un vecino de Parque Venecia puso en conocimiento del Ayuntamiento de Zaragoza una irregularidad cometida en la construcción de una promoción de viviendas del barrio, Gran Canal, que consistía en que las promotoras habían excedido la edificabilidad permitida en la licencia concedida por el propio consistorio y en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en 400 metros cuadrados más. Un exceso que, como no podía ser de otra manera, formaban parte de pisos que ya se habían vendido, que ya tenían dueños y, por tanto, terceros afectados por una supuesta ilegalidad que estos desconocían y por el que las constructoras habían obtenido ya un beneficio con su venta.

Urbanismo entonces, teniendo constancia de ello, llegó a abrir hasta en dos ocasiones un expediente sancionador que la propia área llegó a estimar entre 6.000 y 400.000 euros, que al final se va a quedar sin castigo porque, sencillamente, la infracción ha prescrito sin que se haya resuelto ese expediente, que se dejaron caducar en esos dos intentos y ahora, en 2024, ya no se puede sancionar. Así, los servicios jurídicos trasladan a la Gerencia de Urbanismo de este lunes la propuesta de "finalizar sin sanción el procedimiento incoado mediante resolución del Consejo de Gerencia de fecha 06/07/2020 contra Promociones Corredor Verde 2020 S.L.U. por infracción urbanística grave" y que procede "la finalización del procedimiento sancionador toda vez que examinado el expediente, resulta acreditado el transcurso de seis meses desde la iniciación del procedimiento sin que hasta la fecha se haya notificado su resolución al interesado, circunstancia esta que determina la caducidad del procedimiento" en base a la ley. No porque hayan concluido que, como les argumentó la empresa en sus explicaciones y documentos aportados, esta nunca tuvo sentido y no se debió multar.

Pero, ¿cómo es posible que Urbanismo haya pasado en pocos años de intentar sancionar a la promotora con hasta 400.000 euros y ahora se quede en nada? Se trata de la promoción de viviendas del número 12 de la calle Florián, en Parque Venecia, que pertenecía a Promociones Corredor Verde 2020, en cuya denuncia se exponía que el beneficio que se habría obtenido con este exceso de edificabilidad superaría, decían los propios técnicos de Urbanismo, los 100.000 euros. Por "el que se obtiene de la actividad en sí misma de la promoción y venta de esos metros en exceso". "Es decir, si el promotor pagara por la edificabilidad adquirida el mismo importe que el valor de repercusión del suelo, el sistema de valoración entiende que no hay beneficio, sin embargo, el benefició obtenido por cada metro construido en exceso es exactamente el mismo beneficio que obtiene por cada metro construido legalmente", exponía el denunciante entonces.

La argumentos del denunciante

"Esta valoración invita a la infracción, ya que, si es descubierto, el infractor se limita a pagar, de una u otra manera, el valor del suelo que debería haber incorporado al principio, y sigue obteniendo el beneficio de promover y vender aproximadamente 400 metros más de lo que la parcela permitía construir", explicaba. Y añadía que "en el presente caso se trata de un promotor inmobiliario directo, y no tener en cuenta el beneficio que ha obtenido por la promoción y venta de los metros construidos en exceso es, sencillamente, incomprensible", concluía.

¿Donde se producía ese exceso de edificabilidad? Según constató la inspección hecha por Urbanismo al inicio, resultó que se habían construido 48,97 metros cuadrados más en la planta ático, otros 39,50 entre la primera y la séptima, es decir, 276,5 en total, y otros 80,25 en la planta baja. Así consta en los papeles que además se trasladaron a una petición de modicación de la licencia de obras concedida en su día.

Pero el tránsito en Urbanismo va más allá. El 21 de marzo de 2018 se incoa el expediente sancionador como infracción "grave" y se apunta a esa mencionada sanción de 6.000 euros, y siete días más tarde el denunciante expone que "en la infracción cometida en la parcela R02a, coinciden la mayoría de personas y empresas que ya cometieron la misma infracción en la parcela R05b, denunciada el 14 de octubre de 2016", dejando entrever que no era un caso aislado. Y que, "además, ocurre lo mismo y se repiten en la parcela R05a" o que "una vez descubierta la infracción en la parcela R05b, ante la imposibilidad de que prosperasen los excesos de edificabilidad en las parcelas R05a y R02a, los infractores propusieron la modificación puntual número 8 del Plan Parcial con el fin de legalizar las obras realizadas en exceso".

Pero es más llamativo que llegara a afirmar que "tanto la edificabilidad trasvasada para la parcela R05b, con llaves entregadas en octubre de 2016, como la trasvasada para la parcela R05a, son insuficientes, en un claro intento de engañar nuevamente al Departamento de Disciplina Urbanística, obteniendo pingües beneficios" o que"los tres expedientes tienen el mismo instructor y la misma secretaria, por lo que los nexos de unión y circunstancias comunes son conocidos por Disciplina Urbanística", dejando entrever que había una supuesta connivencia entre ambos. Por eso se oponía a esa sanción de 6.000 euros, que era la mínima exigible y pedía elevarla.

El beneficio y la consulta a Idealista

¿Cuál era ese supuesto beneficio económico que se había obtenido con el exceso de edificabilidad? Un informe del servicio de Disciplina Urbanística fechado en marzo de 2018 lo estipuló con detalle en casi 450.000 euros. Así, exponen los técnicos que se realizaba para "valorar el beneficio económico derivado de la comisión de la infracción que figura en el presente expediente" y que ese exceso era de "405,72 metros cuadrados" aunque "en la modificación de licencia son 400".

Lo sorprendente es cómo llegaron a esa cifra. "El precio medio de mercado se ha obtenido de la página web Idealista que dispone de una herramienta que proporciona el precio medio de la zona que nos da un precio medio de 1.723,00 €/m2. El coste de construcción de vivienda nueva, según los costes de referencia, asciende a 492,80 €/m2. El coste del m2 de edificabilidad trasvasado en el 2013 era 125 €/m2., desconociendo si el valor ha podido subir. Por lo que la valoración del beneficio económico obtenido será la diferencia entre el precio medio de mercado menos el coste de construcción y el valor de repercusión de la edificabilidad que se ha trasvasado para su legalización". Así es como los técnicos de Urbanismo llegan a la conclusión de que habría que multiplicar esos 405 metros cuadrados por un precio de 1.105,20 euros para asegurar que se obtuvieron 442.080,00 euros de beneficio con esta infracción.

Por si fuera poco, cuando el propio servicio de inspección da traslado a Urbanismo de su informe que deriva en esa propuesta de sanción de 6.000,01 con la que se incoa el expediente, se aportan afirmaciones tan contundentes como que "el ilícito administrativo es indudable que existió cuando se detecta que las obras han sido ejecutadas con un exceso con relación a la licencia de 376 metros cuadrados". Ya no eran 405 metros sino 376. Aunque siendo igualmente "grave" pese a que la ley apunta a que se considerará como tal solo cuando ese exceso de edificabilidad supere el 10% de la superficie construida. "Nos llevaría a una incongruencia tal, que pasarse 376 m2 en un edificio grande de vivienda colectiva sería leve y pasarse 50 en una vivienda pequeña sería grave", apostillaron en 2018.

Dos gobiernos, misma tramitación

Todo esto pasaba en la legislatura en la que gobernaba ZeC en el Ayuntamiento de Zaragoza. Pero posteriormente, en marzo de 2020, ya con el PP y Cs en el gobierno de la ciudad, volvía este expediente a escena y ocurría exactamente lo mismo. Se llegó a incoar un expediente sancionador en julio de ese año por la misma supuesta irregularidad. Aunque se recuerda entonces que el "reconocimiento voluntario de la responsabilidad lleva aparejada la reducción de un 20% del importe de la sanción que se imponga" y que "dicha reducción se incrementará en un 20% añadido cuando además se proceda al pago voluntario en cualquier momento antes de la resolución" poniendo fin al procedimiento. Es decir, si abonaba la multa y reconocía la infracción se le aplicaría un 40% de descuento.

Pero añade que hay una "circunstancia atenuante" que era la de "haberse procedido a la aprobación de la modificación puntual del Plan Parcial y la operación jurídica complementaria de la SUZ 88.1 que ha permitido el trasvase de edificabilidad de la manzana T02 a las cuatro parcelas de la parcela residencial R02a, hecho este que oermitirá la legalización de las obras realizadas en exceso". Se establece un "plazo máximo para resolver este procedimiento es de 6 meses" pero tampoco se tradujo en nada al final. Entonces se apuntaba a una multa económica que podía ir de 6.000 a 60.000 euros. Pero también se dejó caducar y quedó sin efecto.

Y posteriormente, ya en 2021 y 2022, se informó de que se había procedido a la aprobación de la modificación puntual del Plan Parcial para que se permitiera el trasvase de edificabilidad de otro suelo, el de la manzana T02, a las cuatro parcelas residenciales, entre ellas la denunciada, "hecho este que permitirá la legalización de las obras realizadas en exceso" en la promoción de Gran Canal.

Los argumentos de la promotora

La clave de todo esto se encuentra en la respuesta que dio Promociones Corredor Verde 2020, la denunciada, que explicó y aportó documentación que era igualmente contundente. Apeló a la indefensión e inseguridad jurídica derivadas de la tramitación de estos dos expedientes, el de 2018 y el de 2020, que traían consigo el mismo objeto de denuncia y que caducaron sin que el ayuntamiento hubiera entrado a analizar el fondo del asunto con las constructoras denunciadas. Pidió entonces recusar a una de las funcionarias asignadas para este expediente, al haber estado también en el de 2018 y porque entendían que podía verse condicionada.

También arremetió contra el denunciante, del que decía que se movía "por razones meramente espurias v ajenas a la protección de la legalidad urbanística" y que "se ha empeñado en perjudicar y dañar en la mayor medida que le ha sido posible a las promociones que la Sociedad Cooperativa Gran Canal". "El pábulo que le fue sido reconocido por la Gerencia de Urbanismo, en algo que para él constituía un mero instrumento para oscuras maquinaciones, de las que no ha conseguido el rédito esperado, suponemos ha movido a este particular (que ninguna relación jurídica tiene ni ha tenido con esta promotora) a pretender repetir su actuación frente a esta mercantil", añade la promotora denunciada. "Como dice el refranero español, 'ante el vicio de pedir existe la virtud de no dar', regla que rogamos sea acogida por ese Servido de Disciplina Urbanística, para no prestarse a colaborar en lo que, en su calificación más prudente, se trata de inquina y revanchismo", solicitó en julio de 2020 cuando se le dio tralado del expediente sancionador incoado el 6 de julio por Urbanismo.

La explicación a todo este embrollo, la que aporta con papeles es la siguiente: resulta que en su día la promotora adquirió 400 metros cuadrados a la sociedad Automóviles La Oscense a los pocos meses de iniciar las obras y que, como consecuencia de esa operación, en febrero de 2017, inició los trámites con Urbanismo tendentes al trasvase de ese aprovechamiento a esta otra promoción, que se puso en conocimiento del consistorio y se inició una modificación del plan parcial para legalizarlo y que esta acabaría aprobándose pero que en ese tránsito es cuando se presentó la denuncia. Y que el ayuntamiento no solo tenía conocimiento de esta modificación un año antes de interponerse sino que también aprobó en el seno del Gobierno de la ciudad los cambios pedidos en la licencia concedida. Por tanto, no cabía, en su opinión, ninguna sanción, ni de 6.000 ni de 400.000 en ningún caso.

El caso es que algo de veracidad se le debío dar en este escrito enviado en 2020, porque el expediente incoado en julio de ese mismo año, se daba un plazo de seis meses que acabó caducando y no hubo multa finalmente para la promotora tampoco. Y no solo eso, sino que ya en 2021 y en 2022 obran informes en Urbanismo en los que señalan que la supuesta infracción ya habría prescrito al haber transcurrido ya cuatro años de la finalización de la construcción. Así que lo que llega a este lunes es el cierre definitivo a una odisea de seis años en los que la multa se ha acabado desinflando hasta quedar en nada.