Arcosur acelera su desarrollo con el reto de llegar cuanto antes a los 70.000 habitantes

El futuro de Zaragoza pasa por Arcosur. Los movimientos en los últimos meses, a todos los niveles, han confluido en un cóctel perfecto en el que es previsible que el emergente barrio concentre la inmensa mayoría de las operaciones urbanísticas en la capital aragonesa. La primera, la más evidente, es para la que se ideó esta zona de la ciudad, que no es otra que completar Zaragoza por el sur. Así se contempló en 2004, cuando se aprobó el plan parcial sobre el que se cimentó el barrio, y así sigue contemplado a día de hoy. En la última versión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), se recoge expresamente que Arcosur podrá alojar a unas 70.000 personas, más de las que viven en Huesca y un 52% de las que residen en la provincia de Teruel.

De esta forma, desarrollar el barrio es una condición sine qua non para llegar a los 800.000 habitantes deseados por el consistorio zaragozano. A esto se suma la incesante búsqueda de suelo en la capital por parte del Gobierno de Aragón, centrado ahora en impulsar la construcción de viviendas de protección oficial (VPO), para lo que ha actualizado el módulo y para lo que necesita parcelas libres. En esa línea se ubican movimientos como las negociaciones en curso para aumentar la edificabilidad del Barrio del Ave y en esa dirección se entromete Arcosur, que tiene capacidad para albergar 22.815 viviendas, un 60% de ellas protegidas. Por ello, la zona emerge por encima de cualquier otra en los planes de futuro de todas las instituciones implicadas, aunque para ejecutar esas intenciones hay que tener en cuenta que la propiedad de las parcelas que conforman el barrio está muy diversificada. Por tanto, la pregunta es: ¿A quién pertenece Arcosur?

Las viviendas de Arcosur, al detalle: Así está el emergente barrio de Zaragoza a día de hoy

¿Cuánto vale vivir en Arcosur?

La respuesta es compleja y está en constante actualización. En el último año, como ha ido informando en los últimos meses este periódico, las compraventas de fincas urbanas se han disparado y la fotografía de los propietarios es muy distinta a la de hace un lustro. Con todo, el mayor tenedor privado de los suelos sigue siendo el mismo, Ibercaja, que llegó a estar cerca del 20% y que ahora tiene en torno a un 10% de los terrenos. El banco aragonés lidera la tabla de terratenientes urbanos en la zona desde 2004, cuando cerró una operación con el Ayuntamiento de Zaragoza en la que aportaba los 70 millones necesarios para comprar los terrenos del meandro de Ranillas, donde se celebraría la Expo 2008, a cambio de estas porciones de suelo en Arcosur, con capacidad para levantar unas 2.000 viviendas.

No fue hasta 2009 cuando el barrio comenzó a construirse y, desde entonces, ha habido distintos movimientos en los que los terrenos se han diversificado a gran escala. En estos momentos, tras Ibercaja, la segunda mayor tenedora en Arcosur es Ebrosa, la división inmobiliaria del grupo Samca, controlado por la familia Luengo y que tiene en torno al 5% de los metros cuadrados del barrio. Y entre el tercer y el cuarto puesto aparece otra constructora aragonesa, Brial, ya que los Briceño ostentan más de un 2%. También hay otras familias que concentran buena parte del pastel, aunque lo tienen dividido entre varias empresas.

El caso de la Sareb

Especialmente paradigmático es el caso de la Sareb. El banco malo absorbió buena parte de los activos tóxicos inmobiliarios del sector bancario en este barrio, que fue el mejor ejemplo del crac de la burbuja de 2008, que explotó de forma paralela a la colocación de la primera piedra de Arcosur tan solo un año después. Hasta hace bien poco, la Sareb era una de las dos principales propietarias de suelos en la zona, junto a Ibercaja. En cambio, el interés que ha despertado el sector ha facilitado que pueda vender la práctica totalidad de sus parcelas destinadas a vivienda. En términos absolutos, llegó a tener unos 25 solares residenciales de los que tan solo conserva uno o dos, de forma residual.

Sí que suma más metros cuadrados por el hecho de que todavía tiene bastantes terrenos de uso terciario, lo que en suma con los residenciales le hace concentrar en torno al 3% de Arcosur. Y la intención que tenía la sociedad pública era la de terminar de vender todos sus solares, pero según ha podido saber este diario, la Sareb ha paralizado todas las operaciones que tenía en marcha, alguna de ellas muy avanzada. Esta decisión está incluida en la determinación del Ministerio de Economía de hace tan solo un mes, que ordenó negociar el traspaso de sus propiedades (sobre todo, las residenciales) al Sepes, la nueva empresa estatal pública de vivienda.

En cualquier caso, tanto la Sareb como las diferentes operaciones que se han reactivado en Arcosur en el último lustro son resultado de una crisis inmobiliaria que provocó el estancamiento del barrio, ya que muchos de los activos (es decir, suelos) pertenecían a empresas que no soportaron el terremoto financiero y quebraron. Aún así, lo curioso es que todavía hay parcelas muy residuales que pertenecen a algunas de estas empresas quebradas, que pese a estar extintas jurídicamente, se encuentran en proceso de liquidación tras varios años en concurso de acreedores.

El impulso a la urbanización del barrio

Sea como fuere, hay varios hechos recientes que evidencian el impulso que se le pretende dar al barrio tanto desde la junta de compensación (la entidad que hace las veces de comunidad de propietarios) como desde el Ayuntamiento de Zaragoza. Dos actores que, además, también son grandes poseedores de suelo en Arcosur. La junta tiene un 10% que mayoritariamente ha ido absorbiendo, precisamente, de sociedades en crisis que pagaban su deuda cediendo sus terrenos; mientras que el consistorio tiene en torno a una veintena de parcelas residenciales, el 14% del total.

Cabe recordar que solo en el último año se han aprobado dos nuevas separatas, la 2 Noroeste, que estará finalizada este verano y en la que caben 692 viviendas libres (además del demandado acceso a la carretera de Madrid, entre otras actuaciones urbanas), y la 2 Sur, recientemente aprobadas y con capacidad para absorber más de 2.000 viviendas, una nueva conexión con el vecino Montecanal y una enorme zona verde de cerca de 20 hectáreas. Además, en las próximas semanas la junta de compensación va a presentar una nueva separata (la 2 Resto Sur, con 812 pisos libres), que el ayuntamiento prevé aceptar rápidamente.

Todo ello da una nueva perspectiva de futuro, ya que los plazos que siempre se han marcado todos los implicados hablaban de que Arcosur estaría completamente urbanizado en 10 o 15 años, aunque un nuevo impulso institucional podría rebajar esas previsiones. De esta forma, el barrio que fue el fiel reflejo de la crisis de 2008 se convertiría en el espejo de la futura Zaragoza.

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