El Gobierno de Aragón entra de lleno en Arcosur: negocia la compra de suelo para construir cientos de viviendas públicas y protegidas
El Ejecutivo quiere cerrar un acuerdo a varias bandas con el ayuntamiento, Ibercaja y la junta de compensación del barrio antes de verano
Grúas en el barrio zaragozano de Arcosur, en una imagen reciente. / Rubén Ruiz
"En Arcosur se va a multiplicar el número de grúas en los próximos años, también impulsadas por el Gobierno de Aragón". Esta frase, pronunciada por el presidente Jorge Azcón en una entrevista con este periódico el pasado 23 de abril, cobra en estos momentos más fuerza que nunca. Así lo ha atestiguado el consejero de Vivienda de la DGA, Octavio López, este lunes en los micrófonos de la SER, en La Rebotica, donde ha reconocido las conversaciones que en estos momentos mantiene el Ejecutivo con varios actores para impulsar la construcción de viviendas, tanto públicas como protegidas, en el emergente barrio zaragozano.
Así las cosas, el Gobierno de Aragón negocia un acuerdo a cuatro bandas para hacer realidad ese deseo. En la mesa están sentados, además del Ejecutivo, el Ayuntamiento de Zaragoza, la Junta de Compensación de Arcosur e Ibercaja. Y, según ha podido corroborar este diario, la intención del Ejecutivo autonómico es poder cerrar el convenio, del que ya hay borradores, antes del próximo verano. Existen incluso "principios de acuerdo", como ha admitido el propio consejero este lunes. Las cifras que se manejan podrían rondar, teniendo en cuenta todas las variables, los 2.000 hogares.
Pese a que aún no están cerrados todos los flecos de una operación ya de por sí compleja, lo que sí es seguro es la fórmula que empleará la DGA para adquirir esas bolsas de suelo. Lo hará a través de los aprovechamientos que obtenga de los proyectos que han ido llegando a la comunidad en los últimos meses, con anuncios que superan los 50.000 millones de inversión, y que han sido declarados de interés autonómico (los pigas).
La idea que lleva en mente el Gobierno autonómico es monetizar el 5% de esos aprovechamientos y destinarlo íntegramente a la adquisición de suelos para construir viviendas. Es una fórmula que no solo se dirigirá a Arcosur, ya que también se empleará en municipios del área metropolitana de Zaragoza, aunque el barrio de la periferia de la capital aragonesa es el objetivo número uno, subrayado en rojo desde hace meses en los despachos del Pignatelli.
Los porqués
En esta decisión política, que implica el desarrollo casi definitivo de Arcosur, influyen varios factores. El primero, y más evidente, es que el Gobierno de Aragón necesita suelo para seguir con sus planes en materia de vivienda. Y este barrio tiene todavía espacio para urbanizar terrenos con una capacidad cercana a los 12.000 pisos. Unos hogares que, además, son apetecibles por dos razones complementarias.
La primera es su propia calificación. Cabe recordar que el 60% de Arcosur está destinado a la vivienda de protección oficial (VPO), y el proyecto que quiere ejecutar la DGA va dirigido tanto a la compra de parcelas para pisos con algún tipo de protección como a la adquisición de suelos que puedan reconvertirse en lugares destinados a la vivienda pública de alquiler asequible. Y la segunda, y no menos importante, es que el valor de estos terrenos es menor al de otras partes de la capital aragonesa más consolidadas.
El consistorio y la junta
Otro asunto a analizar reside en los distintos actores que están sentados junto a la DGA en la mesa de negociaciones. Por un lado, el Ayuntamiento de Zaragoza, del mismo signo político y con una colaboración estrecha en materia de vivienda con el Pignatelli, con más de 1.500 pisos públicos impulsados en lo que va de legislatura. El consistorio tiene en torno a un 14% de las pastillas residenciales del barrio.
Por otro, la junta de Arcosur, que también posee en torno a un 10% y que es la encargada de urbanizar los solares del barrio para que sus promotores y propietarios puedan construir. Su posición es clave, ya que es quien debe organizar el desarrollo urbanístico sobre el plano. En estos momentos, de hecho, acaba de aprobar una separata para más de 2.000 viviendas y espera cerrar otra para otras 812 antes de que concluya el curso.
Reducir los plazos de urbanización del barrio
Arcosur todavía puede urbanizar un espacio enorme en el que caben casi 12.000 viviendas. Las previsiones de la Junta de Compensación siempre han hablado de un plazo de unos 15 años, máximo, para completar toda su escena urbana. Es decir, todos los sistemas (calles, redes de saneamiento, etc.) que permiten que luego se construyan los bloques de vivienda y los equipamientos necesarios. Aunque, con la "velocidad de crucero" que quiere darle la Administración, esos plazos podrían reducirse a un tercio de ese tiempo. Todo ello no estará definido como tal en un papel, pero sí comprometido en caso de que el interés por Arcosur siga con la misma vigencia.
En ese sentido, la ubicación escogida por la DGA para la operación tampoco es casual. Es innegable que muchos municipios van a ver incrementadas sus necesidades habitacionales con la llegada de inversiones que prometen transformar sus economías. Así, y además de habilitar posibles ubicaciones cercanas a las plantas para los trabajadores, Arcosur ofrece una ventaja pese a estar en Zaragoza, su localización periférica, que permite una conexión más directa con las localidades metropolitanas al estar junto al cuarto cinturón sin necesidad de entrar a la capital aragonesa.
Es preciso matizar que esta iniciativa es independiente al ambicioso Plan Más Vivienda, que aglutina 300 millones de inversión pública hasta el próximo 2030. Esos fondos seguirán yendo destinados a ese mismo proyecto, mientras que la operación Arcosur se financiará con ese 5% obtenido de los pigas.
Con esto, ya estaría urbanizada casi un 50% de la zona. En cuanto a la parte restante, la fase 3, todavía debe planificarse su futuro, aunque un empujón de estas características podría hacer que el barrio quedase completado mucho antes de lo esperado. Octavio López incluso hablaba de imprimir una "velocidad de crucero" a la urbanización de Arcosur.
El factor Ibercaja
Pero una de las claves está en la tercera y última pata, Ibercaja, la mayor tenedora privada de Arcosur, ya que es propietaria de un 10% de sus metros cuadrados. Tanto es así que la historia del barrio no se entendería sin la participación del banco aragonés, que permutó los activos con el ayuntamiento hace dos décadas a cambio de financiar la adquisición de los suelos del meandro de Ranillas para la Expo 2008.
Desde entonces, Ibercaja ha financiado en torno al 70% de los desarrollos de promotores privados en el barrio. Fuentes cercanas a la entidad admiten las negociaciones, pero matizan que están en una fase "inicial". Su intención, llegado el caso, es vender sus propiedades al valor contable que tienen registrado en sus libros. Y señalan la necesidad de movilizar suelos que "ya estén desarrollados" y cuya disponibilidad sea "inmediata", ante el aumento de la demanda por factores como, precisamente, la llegada de inversiones milmillonarias.
De este modo, la fotografía que dejan las negociaciones es la que sigue. El Gobierno de Aragón necesita suelo, y Arcosur tiene mucho disponible. Por ello, negocia un convenio a cuatro bandas con los tres mayores tenedores (ayuntamiento, junta e Ibercaja), aunque eso no implica que no vaya a cerrar la compra de otras parcelas de promotores independientes. Simplemente, lo que consigue con este acuerdo es asegurarse una serie de terrenos que podrá adquirir e impulsar.
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