La letra pequeña de un acuerdo histórico: más viviendas y financiación "prioritaria" para completar Arcosur en 2031

Arcosur recibirá en los próximos meses un impulso histórico y sin precedentes. Tras dos décadas de nacimiento, crisis y resurrección paulatina, las administraciones (DGA y Ayuntamiento de Zaragoza) han decidido dar un paso al frente y han sellado un acuerdo con Ibercaja y la junta de compensación, que engloba a los propietarios de los suelos, para completar la urbanización en el próximo lustro.

El objetivo es que el barrio esté desarrollado en 2031, y para hacer realidad ese deseo, el convenio marca dos metas independientes pero directamente relacionadas entre sí: reducir los plazos de urbanización y facilitar al Gobierno de Aragón la adquisición de terrenos para impulsar viviendas públicas. Un plan ambicioso y, sobre todo, con mucha letra pequeña destinada a facilitar su éxito.

10.000 pisos en cuatro años

Una de las principales claves radica en el primer compromiso de la junta de compensación, que en definitiva es quien se encarga de financiar y ejecutar los desarrollos urbanísticos. En ese sentido, el protocolo recoge que se va a contratar la redacción de los proyectos para urbanizar suelos para un mínimo de 10.000 viviendas en los próximos cuatro años. La junta podrá decidir si promover todas de una vez o, como ha hecho en las dos fases anteriores, dividirlo en lotes a partir de 2.000 pisos.

En términos más sencillos, podrá sacar a concurso un desarrollo para esas 10.000 viviendas o podrá dividirlo hasta en cinco partes, con una condición: cumplir con ese plazo máximo de cuatro años, tramitando el primero ya en 2026. Y luego podría seguir haciendo lo propio, de 2.000 pisos en 2.000 pisos, hasta 2030. ¿El objetivo? Que en seis años estén todas las obras concluidas y los promotores puedan levantar sus viviendas en cuanto lo estimen oportuno. Y hay otra salvedad: esas 10.000 viviendas deberán incluir suelos donde Ibercaja tenga sitio para 2.000 pisos, el ayuntamiento para otros 2.000 y la propia junta para 1.500.

Además, es conveniente señalar que esta misma semana se ha aprobado una licencia exprés en el ayuntamiento que permite a las constructoras obrar bajo rasante una vez presenten el proyecto de ejecución, aunque no tengan todavía la licencia urbanística definitiva. Una circunstancia que no es casual y que irá de la mano para agilizar la burocracia y construir más rápido.

Reserva para la DGA

En paralelo, una vez solventada la reducción de plazos con el punto anterior, la DGA quiere aprovechar que la de Arcosur es la bolsa de suelos disponible más grande de la comunidad para ir comprando parcelas donde levantar viviendas públicas en formato de protección oficial, califiación mayoritaria en el barrio. El presidente Jorge Azcón ya anunció en el debate del estado de la comunidad que comprarían un primer lote para 1.000 viviendas, aunque como ya informó este diario esa cifra iba a ser superior al concluir la macrooperación en Arcosur.

De hecho, el propio convenio así lo refleja, ya que obliga a las otras tres partes (ayuntamiento, Ibercaja y junta), que son las mayores tenedoras del barrio, a reservar parte de sus viviendas para que la DGA las pueda adquirir. Es decir, ni el consistorio, ni el banco aragonés, ni la junta podrán venderlas a promotores privados. En concreto, Ibercaja estará obligada a bloquear en beneficio del Ejecutivo autonómico, durante dos años, terrenos con capacidad para 1.000 pisos; el ayuntamiento y la junta, por su parte, deberán reservar 800 y 1.500 pisos, respectivamente, durante los próximos tres años. En total, 3.300.

Asimismo, tanto la entidad bancaria como la junta de compensación se van a comprometer por escrito a presentar sus suelos a los concursos de adquisición que presente el Gobierno de Aragón. Esto se debe a que la idea original radicaba en que el Ejecutivo iba a comprarle directamente las pastillas a Ibercaja, pero esta fórmula no tenía encaje legal. Ahora, a esos lotes que irá ofertando la DGA (y que empezarán por esas 1.000 viviendas) se presentarán seguro Ibercaja y la junta, pero también podrán hacerlo cualquiera de los pequeños propietarios (Ebrosa, Brial, Lobe...). Mientras, el ayuntamiento se compromete a impulsar la construcción de vivienda pública en las parcelas municipales que no requiera la DGA.

Más densidad

Al hilo de los planes del Ejecutivo de Azcón, el programa Más Vivienda siempre se ha marcado como objetivo facilitar la emancipación de los más de 47.000 jóvenes aragoneses que no pueden independizarse. Para ello, es obligatorio que los precios sean competitivos y, en Arcosur, predominan las VPO, que tienen un módulo fijado por la ley. En la densidad de viviendas actuales, en el barrio caben 22.815 pisos, el 55% protegidos, pero en su mayoría tienen más de 80 o 90 metros cuadrados.

A través de este convenio, el ayuntamiento se compromete a redactar y tramitar un instrumento urbanístico para incrementar la densidad de viviendas, sin hacer crecer la edificabilidad, de forma "sostenible". Esto es, construir más pisos en el mismo espacio. Y, por tanto, habilitar más viviendas, que serán más baratas, pero con el pero de que serán más pequeñas.

Financiación

Una de las grandes dudas ahora es: ¿Quién y cómo se paga esta macrooperación urbanística? Por parte de la DGA, los suelos van a ser adquiridos con el 5% del aprovechamiento de los Pigas (proyectos de interés autonómico) que hay en marcha en la comunidad. Esencialmente, se valora Arcosur como una "oportunidad", por su situación geográfica, para dar respuesta a la demanda que va a provenir de las inversiones del área metropolitana de Zaragoza.

Por otro lado, los costes de terminar de urbanizar el barrio están cifrados en 130 millones de euros. Si bien es cierto que la junta de compensación está saneada, va a tener que tirar de financiación externa. En ese punto, la DGA se compromete a tramitar la "gestión de subvenciones", que pueden ser europeas, nacionales o autonómicas. Y, más importante, Ibercaja deberá considerar "prioritarias" tanto de las solicitudes de financiación que le hagan desde la junta, para urbanizar Arcosur, como de los promotores de vivienda que estén en los mismos suelos que el ayuntamiento y el Gobierno de Aragón.