Zaragoza da luz verde a la construcción de 809 pisos junto a Tenor Fleta y la Z-30 en Miraflores

El Ayuntamiento de Zaragoza ha dado luz verde este lunes a la petición de los dueños de la junta de compensación del sector SUZD 38/3 que solicitaban aumentar la edificabilidad de sus terrenos, ubicados junto al cajón ferroviario de Tenor Fleta y el tercer cinturón (en el lado más próximo a La Paz y Parque Venecia), para hacer "viable" su proyecto. Con la aceptación de su propuesta, que ha salido adelante en la Gerencia de Urbanismo sin ningún voto en contra (solo ZeC se ha abstenido), se le permitirá levantar hasta 809 viviendas en esa pastilla, que son 277 más que las que antes tenía autorizadas.

"La solicitud se motiva en el incremento de los costes de urbanización resultantes durante la redacción del texto refundido actualizado del proyecto de urbanización, respecto a los incluidos en la cuenta de liquidación provisonal del proyecto de reparcelación aprobado inicialmente. De acuerdo a la documentación presentada, dicho incremento se debe principalmente: a la necesidad de realizar el terraplenado con tierras de aportación conforme a los resultados de la ampliación del estudio geotécnico; y a las condiciones técnicas y económicas actualizadas de la compañía de suministro de electricidad, que incluyen el desvío y soterramiento de la línea de alta tensión que atraviesa el sector, la extensión de la línea de suministro en media tensión y la ejecución anillada de la red de baja tensión".

Así lo exponía la propia junta de comensación en su solicitud, que ponía cifras a esa variación que suponía una losa insalvable para sus intereses de hacer realidad este proyecto, el mayor en todo ese entorno desde la construcción de Parque Venecia. Y es que los costes de la urbanización se habían duplicado para ellos. "De acuerdo a la documentación presentada, el importe de los costes de urbanización actualizados es de 21.568.614,97 euros, frente a los 8.401.585,17 del proyecto de reparcelación".

A esto, según añadieron en su solicitud, se debía incluir la "urbanización de los terrenos externos al sector para su conexión con la Ronda Hispanidad, los gastos de gestión y proyectos y la indemnización de bienes ajenos al suelo". Un importe adicional que elevaba la factura a asumir: "el importe total actualizado de las cargas de urbanización se prevé de 23.500.000 euros, siendo el importe previsto en el proyecto de reparcelación de 9.858.905,50", aseguraron.

Se dirigieron así al ayuntamiento para permitir un aumento sustancial en las viviendas permitidas, una vez analizado el añadido a las cargas urbanísticas a asumir y constatar que "analizadas técnicamente posibles soluciones, se estima que no es posible una reducción significativa de costes mediante la modificación del proyecto de urbanización o del plan parcial".

"Por tales motivos, se somete a consideración de este Ayuntamiento la procedencia de afrontar una modificación del planeamiento que permita viabilizar económicamente el sector", expone. Propone tres mecanismos, el principal, la "adscripción de unos 80.000 metros cuadrados de nuevos terrenos de sistemas generales que incrementen el aprovechamiento urbanístico y el número de viviendas, adoptando la densidad máxima de 75 viviendas/Ha, que totalizarían 809 viviendas frente a las 532 del plan parcial aprobado".

También proponían la "modificación de la ordenación del plan parcial, reduciendo el número de manzanas y sistema viario, agrupando zonas verdes y equipamientos, reduciendo rasantes, etc.", así como establecer "un coeficiente de ponderación de 0,90".

Con estas "medidas de viabilización planteadas" se consigue una "alteración de determinaciones del sector propias del Plan General, como la superficie de sistemas generales asignados y el incremento del aprovechamiento objetivo por aplicación del aprovechamiento medio, la densidad de viviendas y el coeficiente de ponderación del sector, por lo que la implementación de tales medidas requeriría la tramitación y aprobación de una modificación aislada del plan general que concretase unas nuevas condiciones específicas de ordenación del sector SUZ(D) 38/3".

Por eso trasladaba su solicitud al Consejo de Gerencia de Urbanismo, que reunido este martes debía hacer un "pronunciamiento previo" que ha salido a su favor con los apoyos del PP, PSOE y Vox y la abstención de ZeC. Antes, los técnicos municipales ya habían analizado la solicitud y advertido que en lo relativo al incremento de aprovechamiento objetivo v su traducción en edifícabilidad real de los distintos usos, la petición planteaba "un aumento de aprovechamiento objetivo de unos 27.680 m2th (m2 de techo o edificables homogeneizados), por aplicación del aprovechamiento medio del sector, de 0,346 m2th/m2s, a los 80.000 m2 de nuevos sistemas generales propuestos".

Con este cálculo se obtenían esas "277 nuevas viviendas libres (con coeficiente de homogeneización entre edifícabilidad real y aprovechamiento igual a 1,00), número coincidente con el incremento planteado de 809 viviendas totales frente a la 532 viviendas actuales del plan parcial aprobado". "Se deduce de lo anterior que la solicitud instada propone el destino de todo incremento de aprovechamiento al uso de vivienda libre", habían añadido.

Por eso advertían de que "el incremento de edifícabilidad real de uso residencial vivienda deberá destinarse como mínimo en un 40% a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, conforme al porcentaje del artículo 20.1.b del texto refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para estos ámbitos. Esto se traduce en que al menos 110 pisos de los 277 nuevos que se incorporan a su desarrollo deberán ser para vivienda pública, VPO, para la venta o en régimen de alquiler, que pasaría a manos obligatoriamente de la administración.

Y remarca que la ampliación del sector con los terrenos sin urbanizar, "comprendidos entre el límite del túnel de soterramiento de la línea ferroviaria en la prolongación de Tenor Fleta, al noreste, y el límite de suelos urbanos consolidados o no consolidados (Colegio Escolapias Pías-Santa Engracia, Área de Intervención G-38-3 y parcela de equipamiento del I.E.S. Pablo Gargallo), al suroeste, hasta el extremo de la calle Emilio Arce", harían necesario utilizarlos como "espacios libres o zona verde, supondría su obtención y urbanización, rematando y uniendo hacia el suroeste la prologación de Tenor Fleta con el tejido urbano del barrio de San José y reforzando la conexión peatonal del SUZ(D) 38/3 con el extremo consolidado de Tenor Fleta". Una actuación que mejorará notablemente la escena urbana en este punto de la ciudad, igualando la rasante de Tenor Fleta e integrando estos suelos con este vial y el del tercer cinturón.