El arquitecto detrás del resurgir de Arcosur: "Un 30% del barrio es como Teruel, y hacer Teruel en tres o cuatro años es complicado. Ese es el reto"

Juan Sáez, arquitecto ovetense, fundó el despacho Arastur en Zaragoza junto a un socio local hace dos décadas. En 2020, a petición de algunos propietarios, fue nombrado presidente de la Junta de Compensación de Arcosur, y en cinco años ha conseguido sanear las cuentas e impulsar la urbanización de las dos primeras fases, casi la mitad del barrio. Con todo, su idea nunca fue aguantar tanto tiempo -"he presentado la dimisión amistosa varias veces", dice entre risas-, pese a que el actual desarrollo no podría entenderse sin su figura y la de su "excepcional" equipo, como él mismo lo define. Ahora, tras el acuerdo firmado junto a la DGA, el ayuntamiento e Ibercaja, la esperanza es completar Arcosur en 2031 y que en 2035 ya vivan sus 70.000 vecinos. Por lo pronto, la previsión es que en 2027 lleguen entre 6.000 y 8.000 nuevos.

Fue nombrado en noviembre de 2020 y entonces dijo que, con la demanda de entonces, Arcosur podría estar urbanizado en 15 años. Con el acuerdo firmado con la DGA, Ibercaja y el ayuntamiento serían cinco menos, y en ese 2035 las nuevas previsiones hablan de un barrio ya completo y con todas sus viviendas y habitantes.

En las zonas nuevas, permitimos simultanear las obras de urbanización y edificación. Si hay demanda, lo normal es que, un año o un poco más después de urbanizar los terrenos, estén ya las viviendas. Estamos acabando de urbanizar la 2 Noroeste (junto a Rosales), las obras están en marcha y los edificios tardarán seis u ocho meses en rematarse.

Es decir, que las 17.000 nuevas viviendas podrían estar poco después de acabar la urbanización en 2031, incluso antes de 2035.

Zaragoza necesita hoy 1.800 viviendas y en Arcosur podemos asumir algo más de 1.000. A este ritmo, en diez años son casi las que estamos hablando. Como expresan los políticos a tenor de las solicitudes que tienen de las empresas que van a llegar a la ciudad, lo lógico es que haya una demanda superior. ¿Qué ámbito puede generar más vivienda? Solo Arcosur. El resto, o tienen mucho desarrollo pendiente, o urbanizarlo supone 500 viviendas.

¿Qué ha cambiado en estos cinco años?

Lo primero que dije al llegar es que quería una gestión transparente y que diese confianza a los propietarios, a las administraciones y a las entidades financieras. A base de ese cambio de percepción, conseguimos que los proveedores estén más tranquilos, ser más atractivos para los compradores de vivienda y que las administraciones entiendan que no les decimos milongas. Esa transparencia nos permitió ir recuperando mora, los propietarios vieron además que no había tratos de favor. Al principio, había algunos que querían ser los más listos y pedir quitas, pero veían que no hacíamos eso con nadie. Pudimos recuperar deuda que nos permitió devolver lo que debíamos al ayuntamiento, a las entidades financieras y urbanizar más, y esto último nos permitió vender parcelas y a mejor precio, porque habíamos conseguido que Arcosur dejase de tener un condicionante peyorativo. Es transformar un círculo vicioso en uno virtuoso.

¿Notan también que ya no hay ese estigma por parte de los ciudadanos de irse a vivir a Arcosur?

Cuando hay demanda, se nota muy rápido. Vemos muchas transacciones, mucho promotor local que había desaparecido… Ya no ves una empresa de Madrid, que compra y no sabes si controla mucho lo que es la idiosincrasia de la ciudad. Quienes compran ahora son mayoritariamente aragoneses, y quién mejor que ellos para saber cuál es el sentir de Zaragoza frente a Arcosur. En 2020, la gente me decía que esto era un descampado, y ahora tengo amigos que me preguntan para invertir en el barrio.

¿Cuántas transacciones de suelo se producen al año en el barrio?

La mayor parte ya se han hecho. La imagen actual de los propietarios se va a parecer mucho a la definitiva. La Sareb, por ejemplo, ya no está. En el consejo rector de la junta ya no hay ningún fondo de inversión, y hubo un momento en el que prácticamente todos lo eran. Son promotoras locales, casi todas, además de Ibercaja. De hecho, las reuniones antes eran telemáticas y ahora son presenciales.

Sí que va a haber transacciones públicas. Este lunes se firmó una operación que empezó hace muchos meses y que os implica a vosotros junto a la DGA, Ibercaja y el ayuntamiento. ¿Cuándo y cómo se fraguó?

Lo dijo Jorge Azcón, que esto había nacido con una llamada a Natalia Chueca. Luego me reía con la directora general de Vivienda, ya que también la llamé a ella para contarle esto. Ha sido un cúmulo de llamadas, porque Arcosur es una suerte para Aragón y Zaragoza. Una vivienda en Zaragoza es 150.000 euros más barata que en Pamplona. ¿Por qué? Porque existe Arcosur, porque teníamos suficiente suelo urbanizado preparado para que los promotores pudiesen desarrollar sus proyectos. Entonces, el precio del suelo no ha subido o lo ha hecho poco. De ahí la insistencia, desde hace un par de años, para que nos liberasen la fase 3. De lo contrario, íbamos a generar una demanda ficticia. Si empiezo a urbanizar hoy un ámbito, acabar los bordillos me va a llevar dos años y medio, por lo que no puedo pensar en la demanda actual. Tengo que pensar, a 1.700 viviendas al año, tengo que tener 5.000 listas, y empezaba a no tenerlas. Si generas 1.000 al año y gastas 1.700, lo que tienes se acaba. Notábamos que cada vez quedaban menos solares para seguir poniendo parcelas en el mercado y seguir haciendo que la repercusión del suelo en Arcosur siga moderada y a años luz de Pamplona, Valencia, Sevilla o Málaga. Tenemos oficinas en Bilbao, Asturias, Burgos, Madrid... y el sitio más barato es Zaragoza.

Otra de las claves del convenio es que se ampliará la densidad. ¿Hay una estimación de cuántos pisos más se podrán hacer?

No. No hay una estimación, porque no puede ser ese el objetivo. El objetivo tiene que ser generar la tipología de vivienda que demande la ciudadanía. Una persona soltera que venga a Zaragoza no tiene las mismas necesidades que una familia casada o con tres hijos. ¿Cuál es la necesidad? Creo que mucha, pero porque nadie la ha atendido. Una pareja con uno o dos hijos ya tiene su demanda bien atendida, pero el chaval que lleva tres o cuatro años trabajando y quiere independizarse, igual le sobra con dos dormitorios y no necesita tres.

"Una vivienda en Zaragoza es 150.000 euros más barata que en Pamplona porque existe Arcosur"

Juan Sáez

— Presidente de la Junta de Compensación de Arcosur

¿Ha notado en este tiempo un cambio en el compromiso de las instituciones?

Está claro que la vivienda es un problema y las administraciones son sensibles. La transparencia en la gestión hace que se fíen de ti, y si vas cumpliendo con tus obligaciones y compromisos, a veces discutiendo y otras estando de acuerdo, generas un margen de confianza. Esa estructura hace que, si hay un ámbito con mucha vivienda y con gestores transparentes, que esté parcialmente urbanizado y con los documentos de planeamiento rematados, se apueste por ello. Una junta de compensación es una entidad urbanística colaboradora. Somos medio administración (sic), nuestro fin es ser más dinámicos que un ayuntamiento, que están sometidos a procedimientos más complejos. Esa confianza hace que las administraciones decidan hacer un protocolo y apostar por Arcosur. En Zaragoza y Aragón vamos muy por delante de otras comunidades.

En Arcosur el precio de las viviendas está limitado, ya que el 55% son VPO.

Sería deseable, eso sí, que seamos conscientes de que está incrementando el coste de la construcción. No podemos hacer un módulo que, por intentar que la vivienda no suba, llegue un momento en el que no sea rentable. Porque entonces no se hará VPO y tendremos un problema el doble de gordo, solo se harán pisos libres y subirá el precio mucho más. Las administraciones deben ser muy sensibles al incremento de los costes y los promotores tengan un margen de beneficio escueto, no muy alto, pero razonable. Si pierden dinero, ya le digo que no van a hacer VPO. Y eso no quiere decir hacer pisos de 35 metros cuadrados.

En 2027, el barrio cumple 18 años. ¿Cómo le gustaría que llegase Arcosur a ese año y cuál cree que va a ser la realidad? ¿Qué hace falta?

2027 es pasado mañana en términos urbanísticos. La 2 Sur la empiezo en diciembre y la acabaré en febrero de 2027, la 2 Resto Sur estaremos acabándola y estaremos empezando alguna separata más de la fase 3. A nivel de equipamientos, estará seguramente hecha una parte grande del parque central, seguramente estará hecho el centro de salud, la escuela infantil, el CDM Sur… y seguramente habrá alguna sorpresilla. A mí me gustaría que se definiese el modelo de movilidad, porque es muy importante. De forma inmediata, con el bus, y a medio plazo con una solución más potente.

Habla del tranvía.

Del tranvía o de otro sistema de alta capacidad que de verdad integre Arcosur en la movilidad de la ciudad. Y poco más pasará hasta 2027, aunque tendremos seguramente 6.000 u 8.000 personas más viviendo.

Con esos vecinos estaríamos ya hablando de un barrio de 15.000 habitantes en dos años.

Arcosur es vez y media Huesca y es tres veces Teruel. Si hago un 30% de Arcosur, estoy haciendo Teruel. Y hacer Teruel en tres o cuatro años es complicado. Ese es el reto.