Así se construirá el futuro Arcosur: lotes para 2.000 viviendas y un recorrido desde la ciudad hacia el extrarradio

Si uno bucea en Google Earth y se adentra en Arcosur por la avenida Patio de los Naranjos, las imágenes ya no le sirven. Los solares en construcción que reflejan las desactualizadas escenas captadas en febrero de 2023 ya están, a día de hoy, con sus viviendas operativas, en dos bloques residenciales que reflejan a la perfección la esencia del emergente barrio zaragozano. Y es que, pese a estar compuestos por viviendas de protección oficial (el 55% de Arcosur está calificado así), su aspecto nada tiene que envidiar a las urbanizaciones de pisos libres, con piscina comunitaria incluida y amplias zonas comunes.

Precisamente, con ese espíritu nace la iniciativa anunciada este pasado lunes y capitaneada por el Gobierno de Aragón, con el Ayuntamiento de Zaragoza, Ibercaja y la junta de compensación como aliados. El fin es que, donde hoy hay parcelas llenas de escombros, en una década haya no solo viviendas, sino equipamientos y servicios que completen un barrio destinado a acoger a 70.000 zaragozanos.

El primer paso ya está dado. El acuerdo a cuatro bandas supondrá un impulso para la urbanización definitiva de Arcosur, valorada en 130 millones de euros, y que se hará por fases, como ha venido sucediendo hasta ahora, con la salvedad del vértigo que las administraciones pretenden imprimir al desarrollo. A partir de ahora, la hoja de ruta ya está marcada.

Pero para analizarla, primero conviene explicar cómo está en estos momentos el distrito, que se dividió hace una década en tres fases para ordenar su construcción, yendo siempre desde las partes más consolidadas (cercanas a Valdespartera, al sur, y a Rosales del Canal, al norte) para ir confluyendo y no repetir imágenes del pasado, con bloques de edificios abandonados a su suerte a cientos de metros de sus vecinos más cercanos.

Fases 1 y 2

En ese sentido, la fase 1 ya está completamente urbanizada y la junta de compensación, que aúna a los propietarios del suelo y es la encargada de diseñar, financiar y ejecutar los trabajos, ultima en estos momentos la fase 2. Al noroeste, junto a Rosales, las obras ya tocan a su fin, con algunas partes ya inauguradas como la conexión con la novedosa turbo rotonda que en 2027 llegará hasta Plaza.

En el Arcosur más meridional, en los próximos días se va a adjudicar una porción de la separata 2 sur por más de 10 millones y con capacidad para más de 1.600 viviendas. Las tres partes restantes de esta separata incluirán un gran parque en el carril central del barrio y algunas calles para sumar cerca de 400 VPO. Y, en los próximas semanas, la junta espera que el ayuntamiento dé luz verde a la 2 Resto sur, para 812 viviendas libres. Así, Arcosur llegaría a 2027 con suelo para casi 3.000 nuevos pisos, libres y protegidos. Y será el turno de la fase 3, liberada administrativamente gracias al convenio recién firmado.

De cinco a siete zonas

Esta última fase todavía está por definir. La junta de compensación va a remediarlo con un contrato que publicará antes de que acabe el año y al que se podrán presentar los distintos estudios de arquitectura. Después, la idea es presentar su diseño al área de Urbanismo durante el primer semestre de 2026 y el objetivo es que este lo apruebe todo de una vez. Si esto se cumple, la junta irá sacando concursos para urbanizar suelo con capacidad para unas 2.000 viviendas de media, aunque los números los definirá la parte técnica.

El arquitecto Juan Sáez, presidente de la junta, dijo el pasado lunes, durante la firma del protocolo, que su idea pasaba por dividir esta fase 3 en siete separatas, aunque tan solo es una estimación e incluso podrían ser solo cinco. En ello influirá, especialmente, la demanda del mercado. La bolsa de suelos protegidos se concentra al sur del barrio, dejando el norte para la vivienda libre. Si la junta detecta que en ese momento el mercado demanda más parcelas disponibles para pisos libres, urbanizará esas zonas. Si se percata de que hacen falta más protegidas, hará lo propio al sur.

En cualquier caso, la idea es comenzar por ahí, por el sur, por el carril junto al que se ubican las partes ya urbanizadas de las fases anteriores. Y, desde ahí, ir confluyendo hasta llegar a la antigua carretera de Madrid. Asimismo, se permitirá simultanear la urbanización de los suelos con la construcción de los pisos, para agilizar todos los procesos y que estén listos cuanto antes.

Equipamientos y servicios

Aunque conviene resaltar que la urbanización de suelos no se circunscribe únicamente a la puesta a disposición de solares para construir viviendas. No en vano, Arcosur tiene 13 parcelas destinadas a usos terciarios (casi 140.000 metros cuadrados), 21 para uso dotacional (más de 470.000 metros cuadrados en los que ya están el Ana María Navales y en los que se construirán la nueva escuela infantil y el centro de salud) y una decena de uso deportivo (más de 200.000 metros cuadrados), donde por ejemplo se ubicarán, en el futuro, los campos de fútbol del Hernán Cortés.

Además, con cada separata, el ayuntamiento exige una serie de infraestructuras a cambio para la ciudad. La junta ha construido en los últimos años depósitos de agua o el mencionado acceso a la turbo rotonda, y probablemente le exigirán los puentes de Valdefierro. Por ello, lo más probable es que, con cada nueva zona que se desarrolle, se vaya ejecutando una nueva infraestructura. Por ejemplo, la prolongación de la avenida Casablanca. Esos compromisos, de hecho, los va a presentar la junta al ayuntamiento cuando entregue toda la documentación.

Y es que para el consejo es clave poder tener margen de maniobra. Por un lado, para incrementar la urbanización de suelos si así lo demanda el mercado (la media será de 2.000 por zona, pero habrá separatas de 1.400 y otras de 2.500, con un coste aproximado de 15 millones). Y todo lo contrario. Si la ciudad se parase, podrían pausar el barrio, con la diferencia respecto a lo que sucedió hace una década de que no quedarían urbanizaciones aisladas, sino que lo que estaría hecho ya estaría integrado en la ciudad.