Las nuevas viviendas 'renuncian' a los locales en una Zaragoza en expansión: "No son rentables"

La expansión de Zaragoza la reflejan los datos. El último padrón municipal refleja un crecimiento de 11.500 habitantes en lo que va de año, dejando el número de pobladores en la capital aragonesa en más de 727.000. Una tendencia ascendente que plantea (o agrava, más bien) el principal problema al que se enfrenta la sociedad en los últimos tiempos: el acceso a la vivienda. El caso de la capital aragonesa, eso sí, es especial. La enorme bolsa de suelos que tiene, especialmente en Arcosur, aunque también en los entornos de la avenida Cataluña, del Príncipe Felipe o de la estación Delicias, le permiten planificar un crecimiento por sus cuatro costados.

Pero, de un tiempo a esta parte, las miles de viviendas que se han construido en lo que va de siglo guardan diferencias clave con los barrios consolidados de la ciudad, provocadas por una tendencia social que se contagia en el urbanismo. ¿El resultado? Barrios y zonas nuevas con miles de habitantes pero sin un comercio de proximidad, sin los tradicionales locales que copan la escena en los históricos San José, Delicias o Las Fuentes.

En cualquier caso, no se trata de una cuestión nueva, ni exclusiva del siglo XXI. Esta tendencia urbanística de construir pisos renunciando a los bajos comerciales comenzó a notarse en la segunda mitad del siglo pasado y, a partir de los 90, creció exponencialmente. Una situación a la que también vino dada por el cierre de locales históricos en los barrios más antiguos. En la actualidad, se contabilizan en torno a 1.000 vacíos.

De hecho, los tres citados anteriormente, San José, Delicias y Las Fuentes, concentran seis de cada diez bajos vacíos en la capital, según los últimos datos recopilados por la Federación de Empresarios de Comercio y Servicios de Zaragoza (ECOS). Su presidenta, Begoña Marquina, alerta de que "los nuevos desarrollos presentan fachadas cerradas, portales seguidos y pocos puntos de encuentro". Una situación que, dice, "apaga la vida de barrio".

Rentabilidad casi nula

En cambio, desde el sector inmobiliario desgranan algunas de las razones que están acrecentando esta tendencia, notable en barrios en plena expansión como Arcosur, ahora, o Valdespartera hace menos de dos décadas. "En las urbanizaciones nuevas, sumar la edificabilidad que tendría un local comercial es más rentable para el promotor. Por otro lado, la demanda ahora va hacia bloques cerrados con zonas comunes y un espacio abierto en el lugar donde irían los bajos", contextualiza Andrés Ibáñez, de la consultora GTI. Algo que, añade, no es exclusivo de los distritos más jóvenes, sino que se contagia también a la ciudad consolidada. "Lo estamos detectando también en las nuevas promociones en la calle Biel de Valdefierro o en los nuevos pisos del paseo María Agustín, por citar dos ejemplos", subraya.

Juan Carlos Bandrés, presidente del clúster de la construcción, señala además que "la compra online ha acrecentado la tendencia a la baja del comercio tradicional". Su sector, la promoción, lo nota especialmente cuando ejecuta un local comercial junto a una nueva urbanización de viviendas y pasan años hasta que consigue venderlo. "No es rentable. La sociedad va más hacia un modelo donde se concentren los comercios en lugares muy específicos, no como sucedía antes", prosigue Bandrés, quien hace referencia a distintas zonas de la ciudad para resaltar que no es algo de un barrio específico. Por ejemplo, con los locales comerciales que están tabicados en Rosales del Canal o con los que todavía están en venta, pese a tener toda la promoción de viviendas vendida, en la avenida Cataluña.

Tanto es así que los promotores, para lograr rentabilizarlos, dejan abierta la puerta a que esos locales acaben convirtiéndose en despachos profesionales. Otras fuentes del sector reconocen que, en un alto porcentaje, evitan directamente construir urbanizaciones con locales "porque no hay forma de venderlos". Otra de las opciones que cada vez son más habituales consisten en la conversión de estos bajos en viviendas. El Ayuntamiento de Zaragoza aprobó esta posibilidad en 2021 y, desde entonces, ha generado 177 nuevos pisos.

Y es que el planeamiento urbanístico de la ciudad sí reserva, por zonas, un porcentaje de edificabilidad que debe reservarse para locales comerciales, pero es una cifra mínima. Otro de los factores que influyen en esta tendencia está en la propia demografía, con los jóvenes, los que menos demandan este tipo de comercio de proximidad, yendo hacia la periferia (lo nuevo), y los mayores residiendo en lo consolidado. Con todo, desde ECOS , Marquina pide medidas como la protección de los ejes principales de los nuevos barrios para tener "fachadas activas" o los "incentivos fiscales" a promotores para "cambiar los barrios dormitorios con barrios con alma".