Zaragoza pretende facilitar más la conversión de locales en viviendas: "Son nuevos nichos con rentabilidades muy altas"

El Gobierno municipal del PP de Natalia Chueca en Zaragoza quiere aumentar la liberalización de los supuestos en los que permite convertir locales en viviendas. El próximo lunes, en la comisión de Urbanismo, se debatirá y votará una propuesta del área que lidera Víctor Serrano para suprimir una de las limitaciones que contempla la normativa actual, que se aprobó en 2021 y que ya fue modificada el pasado 2024. Concretamente, el objetivo es eliminar la restricción que actualmente prohibía, salvo en excepciones, transformar estos locales en viviendas si se encontraban en zonas saturadas.

El expediente que llegará a la comisión municipal del próximo lunes necesita contar con el apoyo -o abstención- de al menos una de las otras tres formaciones políticas que componen la corporación zaragozana, con todas las miradas puestas en Vox, socio preferente de Chueca hasta ahora, cuando se han distanciado a raíz del 'no' de la ultraderecha a los presupuestos de 2026 en medio de un contexto electoral en la comunidad autónoma y que ya ha llegado a la plaza del Pilar.

Si finalmente se aprueba la nueva normativa, en forma de modificación "menor" del planeamiento urbanístico de la ciudad, el expediente sería sometido a información pública durante un mes, antes de volver a la comisión para su aprobación definitiva y posterior ratificación en el pleno. Desde el Gobierno de Chueca justifican el "interés público" de esta determinación en el hecho de "facilitar el aumento del número de viviendas en la actual situación de crisis".

En concreto, la modificación planteada por Urbanismo consiste en la supresión de una parte de un párrafo del artículo 2.3.23, en su apartado c, que dice lo siguiente: "Tampoco se admitirá la transformación en vivienda cuando el local se sitúe en las zonas saturadas delimitadas en aplicación de la ordenanza municipal de distancias mínimas y zonas saturadas, salvo que el servicio municipal competente informe (...) que se verifican las condiciones fácticas para la supresión de la zona (...)".

Por tanto, ese epígrafe desaparecería y esa limitación quedaría eliminada, ampliando así el abanico de posibilidades para los propietarios de locales que quieran transformar su uso en residencial. Siguen vigentes, eso sí, otras restricciones, especialmente en los principales ejes comerciales de la capital aragonesa (existe un listado de calles, sobre todo en el centro de Zaragoza, así como en sus principales avenidas) y en los locales que están situados en edificios catalogados, fuera de ordenación o con riesgo de inundación, entre otras.

No sería, en cualquier caso, la primera modificación que sufriría esta normativa aprobada en 2021. En 2024, ya hubo cambios para, precisamente, dejar menos restricciones en las zonas saturadas, ya que inicialmente estaba prohibido cualquier tipo de conversión en esos ámbitos y, con los cambios introducidos hace dos años, se permitieron algunas excepciones.

60 licencias en 2025

El pasado 2025, el consistorio otorgó 60 licencias que permitieron reconvertir locales sin uso en 73 nuevas viviendas. Esta cifra supone el 35% del total de permisos concedidos desde que se aprobase la normativa hace ahora un lustro, con 147 expedientes y 207 nuevas casas impulsadas desde entonces con este mecanismo.

El pasado año, Delicias (14 locales convertidos en 17 viviendas), San José (10 licencias para 11 pisos) y Las Fuentes (10 licencias para 11 pisos) fueron los barrios donde más repitió este fenómeno, y que de hecho son las tres zonas de Zaragoza con mayor número de locales vacíos, ya que en torno a un 60% de los que se contabilizan en la ciudad (unos 1.000) se concentran ahí.

Un modelo rentable

Esta modalidad se está consolidando en un mercado, el de la vivienda, en el que la demanda y la oferta son radicalmente asimétricas. Fuentes del sector explican que, si bien la compra de locales para su posterior alquiler puede dar ratios de rentabilidad altos (Zaragoza es la segunda capital de España con un mayor porcentaje), los precios no han variado en demasía y el riesgo de esas inversiones es "mucho más alto" que el que supone comprar un piso y arrendarlo.

En este último caso, los márgenes de beneficio pueden ser menores, pero muchísimo más seguros, ya que el mercado de locales está en descenso por factores sociales, culturales e incluso demográficos. Ahí aparece la oportunidad de reconvertir estos locales, sin uso, en viviendas, un fenómeno que también se produce, aunque en menor medida, con las oficinas. "Son nuevos nichos que dan rentabilidades mucho más altas. Y no solo se convierten en casas, también en garajes y trasteros", sentencian desde el sector inmobiliario.

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