Casi 300 euros por m²: Zaragoza construye sobre un suelo cada vez más caro y amenaza con encarecer aún más la vivienda

El precio de la vivienda ha tocado techo. Esta empieza a ser una de las frases más recurrentes del sector, que asegura que están empezando a mostrarse claros síntomas de fatiga, evidenciados por una caída interanual prolongada en las compraventas. Tras años en los que el precio de la vivienda escalaba sin control y sin freno, ya que prácticamente todo lo que salía al mercado se vendía, el balance de los últimos ejercicios así lo confirma. En Aragón, el precio del suelo urbano se ha encarecido un 16,9% en el primer trimestre del año, hasta alcanzar los 134,4 euros por metro cuadrado. Una media que supera la capital, Zaragoza, donde asciende hasta los 292 euros por m².

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha analizado la evolución del mercado inmobiliario de los últimos 14 años, centrándose en el coste del suelo urbano destinado a la construcción de vivienda. Un análisis que refleja cómo se ha revalorizado, hasta un 74% en el caso de Zaragoza capital, en la última década, si se compara el primer trimestre de este 2026 con el de 2016.

La subida del precio del suelo tiene varias lecturas positivas, ya que suele ser señal de dinamismo económico y atractivo inversor, como está sucediendo actualmente en la ciudad, que se ha convertido en un polo de atracción de fondos de inversión y carteras patrimoniales que están apostando por Zaragoza.

En cambio, también tiene sus efectos negativos, puesto que, al invertir más en la compra del terreno, el promotor acaba trasladando parte de ese incremento al percio final, así que la vivienda cada vez es más cara, reduciendo la oferta asequible porque, con un suelo más caro, es más difícil construir vivienda protegida o a precios moderados, salvo que haya ayudas públicas. En resumen, provoca una mayor presión sobre compradores e inquilinos.

Entonces, en el primer trimestre de 2016, el precio medio por metro cuadrado se situaba en los 167,8 euros; ahora, en los 292,3. El año 2025 cerró con una media de 232 euros. El incremento ya era imparable. Desde entonces, el precio ha oscilado entre los 200 y los 300 euros el metro cuadrado, con importantes picos que han superado los 600 euros por m² e incluso han rozado los 700, como sucedió en el primer trimestre de 2024.

El azote de la crisis de 2008

Estas cifras, en realidad, eran las habituales antes de la crisis de 2008. De hecho, el coste de la vivienda en Zaragoza está por debajo de su máximo histórico, pese a todo. La media actual no se veía desde el último trimestre de 2009, cuando el crac del sector inmobiliario desinfló por completo el precio de la vivienda.

Según los datos del ministerio, entre 2004 y 2009, el precio medio por m² del suelo urbano rondaba los 700 euros. Por aquel entonces, las transacciones de compraventa de suelo superaban el centenar cada año, algo que dejó de pasar ya en 2009, cuando se notaron los efectos de la crisis de 2008, que la capital logró retrasar gracias al impacto de la Exposición Internacional del Agua, lo que supuso una importante transformación para la ciudad.

Con la mirada puesta en el presente, el m² se sitúa en los 292 euros, un 36% menos que a finales del año pasado, cuando ascendió a los 463, lo que evidencia esos síntomas de fatiga de los que empieza a hablar el sector. En el conjunto del país, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano ha subido un 8,7% en el primer trimestre, hasta alcanzar los 187,8 euros por m². Es el importe más elevado que se registra desde 2012.

La ciudad del viento es la segunda entre las seis grandes capitales con menor precio del suelo urbano por metro cuadrado, solo por delante de Sevilla, donde asciende a 195,7. En Madrid sube hasta los 724; en Málaga, hasta los 460; en Barcelona, hasta los 438; y en Valencia, hasta los 408,5.

Este es el principal motivo por el que los fondos de inversión han puesto el ojo en la capital, donde hay una alta demanda que se va a ir incrementando a corto plazo por la llegada de nuevos inversores y mano de obra cualificada, con salarios altos. Así que ven a la ciudad como una oportunidad, puesto que pueden obtener más rentabilidad que en otras grandes capitales.

Venta de suelo para vivienda

En 2006 se firmaron 180 transacciones de suelo para construir vivienda; en 2009 ya fueron 71; en 2010, solo 47; y en 2014, apenas 31. Fue en ese año cuando el mercado volvió a mostrar pequeños síntomas de recuperación, con una media de unas 50 compraventas anuales, hasta experimentar un nuevo pico en 2023, cuando se alcanzaron las 192. Una excepción en toda la década, puesto que el año pasado fueron 75. En el primer trimestre de este 2026 ya van 30.

La aragonesa es la séptima comunidad en la que más se ha incrementado el precio, tras Galicia, con un 44%; Navarra, con un 34,4%; Valencia, con un 25,8%; Madrid, con un 24,2%; Cantabria, con un 21%; y Baleares, con un 17%. Con 134,4 euros de media, se sitúa como la sexta con menor precio por metro cuadrado del suelo urbano, solo por delante de Castilla y León, con 66,6 euros; Cantabria, con 97,7; Extremadura, con 120; La Rioja, con 121,9; y Castilla-La Mancha, con 134,4.

Por provincias, el precio más elevado se da en Zaragoza, con 145,6 euros por metro cuadrado, seguida de Huesca, con 117,1 y una subida anual del 7,8%, y de Teruel, con 112,4 y un 13,3% más.

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