Las casas cueva de Juslibol, en un limbo jurídico: ¿Por qué no se pueden vender?

Las casas cueva de Juslibol forman parte de uno de los paisajes de viviendas más singulares de Zaragoza, pero detrás de sus fachadas se esconde un problema que lleva años a la espera de ser resuelto, la dificultad de sus vecinos para convertirse en propietarios y, por tanto, poder vender o alquilar libremente sus viviendas. La cuestión no responde a una prohibición específica sobre las casas cueva, sino a la particular situación jurídica y urbanística sobre los terrenos que se encuentran.

Gran parte de las cuevas se asientan sobre terrenos municipales cedidos a los vecinos mediante un régimen de canon, similar a un alquiler que se le paga al ayuntamiento por el terreno, ya que el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) recoge que se trata de una zona que nunca ha sido urbana y en la que el consistorio conserva la propiedad del suelo. De manera, que los residentes pueden utilizar las parcelas y vivir en las casas, pero no son propietarios del terreno, por lo que no pueden gestionarlas como cualquier otra casa o piso del mercado inmobiliario.

Con el paso de las décadas, las viviendas han ido incorporando servicios como agua potable, electricidad y saneamiento, y las calles cuentan con asfaltado e iluminación. Sin embargo, la mejora de estas condiciones no ha solucionado la cuestión de la propiedad, continuando en el mismo punto donde solamente pueden pasar de generación en generación dentro del núcleo familiar.

El ayuntamiento considera las cuevas de Juslibol una zona con características propias, desarrollada históricamente a medio camino entre el espacio rural y el urbano, mientras que el planeamiento municipal habla de una especie de “semi-urbanización” y señala que el entorno presenta riesgos geotécnicos e hidrológicos derivados de los terrenos yesíferos y los barrancos.

Ordenación pendiente

La ordenación definitiva de la zona lleva años pendiente y el ayuntamiento planteó un Plan Especial para regularizar y ordenar las cuevas, pero su tramitación nunca llegó a completarse, iniciándose en el año 2002 con la unión del Ayuntamiento de Zaragoza, la alcaldía de Juslibol, la asociación de vecinos y técnicos especializados para establecer las condiciones de enajenación de hasta 50 parcelas que salieron a concurso público en zona categorizada como urbana.

En el año 2003 se vendieron 52 casas cueva a precios asequibles similares a los del terreno rural, aunque desde ese momento quedó paralizado el proceso de tramitación del resto de las casas-cueva y finalmente fue archivado en 2016. Esta falta de una solución urbanística complica también las reformas y transmisiones de los derechos asociados al canon, que están sometidas a determinadas limitaciones. Aun así la situación no es idéntica en todas las cuevas y existen inmuebles con una situación de propiedad diferente que sí pueden ponerse a la venta. El problema afecta especialmente a las viviendas vinculadas con el suelo municipal.

El debate no consiste simplemente en permitir o prohibir la venta, antes habría que resolver quién es propietario de cada terreno, qué derechos tiene cada vecino, cómo se delimita el subsuelo y qué régimen urbanístico y de seguridad debe aplicarse. Mientras tanto, las casas cueva continúan habitadas y forman parte de la identidad de Juslibol, pero muchos de sus residentes siguen sin poder disponer de ellas como cualquier propietario convencional.

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