Arcosur y Entrenúcleos: los dos barrios gemelos víctimas de la crisis en Zaragoza y Sevilla que vuelven a proyectar miles de viviendas

El trasiego de camiones y un horizonte de grúas protagonizan la foto actual de Entrenúcleos. El nuevo barrio que se está construyendo en la localidad sevillana de Dos Hermanas, a poca distancia de la capital, es el mayor desarrollo inmobiliario de Andalucía de los últimos años. La imagen de Arcosur, en Zaragoza, es similar. La maquinaria que urbaniza decenas de parcelas en el barrio de la capital aragonesa contrasta con el hormigón y los trabajadores que levantan los nuevos bloques de pisos y el día a día de sus habitantes.

La historia de Arcosur y Entrenúcleos, pese a la distancia, ha seguido el mismo guion. De un planeamiento propio de los albores del siglo XXI a lustros de abandono y una reactivación en la última década. Sus proyecciones residenciales también son casi idénticas. Tanto en Dos Hermanas como en la capital del cierzo, las previsiones hablan de más de 20.000 viviendas para 60.000 vecinos potenciales. En ambos, por el momento, la cifra ronda los 10.000 moradores.

Y es que la enorme actividad que ambos presentan en la actualidad no siempre ha sido así. La crisis económica supuso un gran mazazo para estos dos grandes proyectos residenciales. Entrenúcleos, impulsado a principios de siglo por el alcalde socialista Francisco Toscano, que gobernó el municipio sevillano durante 39 años. Arcosur, lanzado por su homólogo popular José Atarés en Zaragoza durante su único mandato en la plaza del Pilar.

Vídeo | Así avanzan las obras de urbanización en Arcosur, Zaragoza.

Fue en 2002 cuando el PGOU de Dos Hermanas aprobó la recalificación de los suelos para convertirlos en urbanizables pero, apenas unos años después, el gran sueño se desmoronó. Ese mismo año nació Arcosur, una iniciativa que el sucesor de Atarés, el socialista Juan Alberto Belloch, prometió paralizar en campaña pero que acabó ejecutando ante la necesidad de ganar liquidez para comprar los terrenos del meandro de Ranillas, claves para quedarse con la Expo 2008, la misma que Sevilla había celebrado en 1992.

Caída y reactivación

En el caso de Entrenúcleos, las dificultades financieras de Inmobiliaria Colonial, promotora junto con el Ayuntamiento de Dos Hermanas de este gran desarrollo, paralizó las obras de urbanización y dejó el macroproyecto severamente ralentizado hasta que en 2014 abandonó el mismo defintivamente. Fueron años de incertidumbre para los grandes desarrollos de vivienda en España, cuyas repercusiones también llegaron hasta Zaragoza.

La primera piedra de Arcosur se colocó en junio de 2009, cuando la ciudad todavía trataba de esquivar los efectos del crac del año anterior gracias a los estertores de la Expo. Nada más lejos de la realidad. La falta de un planeamiento sólido y la morosidad que se disparó entre los distintos propietarios dejó a la junta de compensación endeudada y sin margen de maniobra, algo que no recuperaría hasta poco antes de la pandemia.

Con unos años de ventaja, en 2015, Entrenúcleos había vuelto a coger aire gracias a la entrada del BBVA, que cubrió de inmediato el vacío que dejó la salida de la empresa de Luis Portillo. El banco no entró de forma directa, sino a través de su filial inmobiliaria Anida y gracias a un acuerdo con la promotora sevillana Grupo Insur, uno de los principales referentes en la zona, con más de 15 promociones y 2.200 viviendas levantadas. A partir de ahí, otras compañías del sector comenzaron a hacerse con suelo para levantar viviendas. Habitat Inmobiliaria, Metrovacesa, Via Célere, Nozar, Aedas Homes, Amenabar, Getsa, Vibay, Asentis o Exxacon también tienen promociones en Entrenúcleos.

En Zaragoza los bancos también han tenido relación con lo que sucedía en torno a Arcosur. Ibercaja fue quien permutó los suelos de Ranillas por la creación de facto del nuevo barrio del sur de la capital aragonesa, donde se reservó suelos para más de 2.000 viviendas, en una operación valorada en 70 millones. Y, en 2025, la entidad aragonesa firmó un protocolo de actuación con el Gobierno de Aragón, el Ayuntamiento de Zaragoza y la junta de compensación para dar un impulso definitivo a Arcosur y poder completarlo en la próxima década.

Mientras, las parcelas que eran propiedad de distintas constructoras que quebraron fueron absorbidas por la Sareb, el banco malo, que se ha desprendido de la práctica totalidad de las mismas en los últimos años gracias a la reactivación del apetito inversor. Promotoras como el grupo Lobe conviven ahora con los impulsos públicos (la DGA ha anunciado 400 pisos de alquiler y el consistorio posee varios suelos) y otros formatos como las cooperativas, donde Aldea Viviendas se está haciendo un hueco.

Barrios nacidos de cero

Pero Entrenúcleos y Arcosur no solo comparten un guion inmobiliario. El barrio sevillano se vertebra en torno a cuatro grandes avenidas –cuyo diseño recuerda a una cruz de San Andrés– que confluyen en una gran plaza en la que se está ya levantando una torre que alcanzará los 115 metros. Este rascacielos también contará con aparcamientos en su base y con un gran edificio cultural, que se destinará previsiblemente a un auditorio. Es decir, serán dos los equipamientos ubicados en la plaza: este cultural y la torre.

Arcosur, por su parte, también tiene un dibujo atravesado por varias arterias que coparán el ranking de las más largas de Zaragoza, con la avenida Casablanca como el eje vertebrador que unirá la ciudad por el sur de este a oeste, hasta Plaza, con otras paralelas como el paseo de los Arqueros, ahora en obras, o la avenida Patio de los Naranjos, la que más vida tiene a día de hoy; a las que se suma, principalmente, una perpendicular que sube desde la Z-40 hasta los barrios vecinos de Rosales del Canal y Montecanal que fue bautizada en honor al nacimiento de Arcosur: 21 de junio de 2009.

Déficit de equipamientos

Aunque es en los equipamientos donde ambas historias se separan, en este caso a favor de Entrenúcleos. Entre las principales instalaciones del barrio de Dos Hermanas se encuentra el campus de la Universidad Loyola, ubicada en una parcela de más de 110.000 metros cuadrados y que tiene una residencia de estudiantes a apenas unos minutos andando. Precisamente junto a este edificio se abrió hace algo menos de un año otro de los equipamientos más destacados, el parque comercial Entrenasas, promovido por José Luis López Fernández, El Turronero. También acoge las ciudades deportivas de los dos equipos de la ciudad: el Real Betis Balompié y el Sevilla Fútbol Club.

Por el contrario, en Arcosur esa es la demanda principal, que parte de cuestiones mucho más básicas, lideradas por un nuevo centro de salud, que el Gobierno de Aragón construirá próximamente. También se ha proyectado una escuela infantil municipal y hay operativos dos colegios públicos. En la parte deportiva, cerca del barrio, pero en suelos de Valdespartera, se estrenará en los próximos años un gran pabellón con piscinas y, más a futuro, está previsto el aterrizaje del histórico Hernán Cortés. Sin olvidar, claro, los campos de golf, una de las señas de identidad de Arcosur que acaba de prolongar su concesión hasta 2043.

Mercado inmobiliario muy activo

Con todo, es por su gran variedad de oferta de obra nueva por lo que tanto Entrenúcleos como Arcosur se han convertido en dos de las opciones más atractivas para los compradores, lo que ha impulsado el precio al alza de manera considerable en los últimos años.

Según un estudio de Foro Consultores Inmobiliarios, desde abril de 2019 al mismo mes de 2026 el precio absoluto de la vivienda en Entrenúcleos ha pasado de 149.000 a 240.000 euros, lo que supone una subida del 60%. Y en el último año, el incremento ha sido del 11,7%. Mientras, Arcosur ha resistido gracias a su enorme bolsa de suelos para VPO y ha servido como retén para que el precio residencial no se disparase en toda Zaragoza, pero en los últimos meses el precio del metro cuadrado urbanizable se ha incrementado considerablemente y hay viviendas libres que ya cuestan prácticamente el doble que en 2024, hace tan solo dos años.

En la actualidad, según el estudio antes citado sobre el barrio sevillano, el número de promociones en comercialización en Entrenúcleos es de 19 proyectos, con un total de 3.208 viviendas. Además, presenta un ritmo de ventas de 4,24 viviendas al mes por promoción, unas 81 viviendas mensuales y el stock es del 44%, "lo que evidencia un equilibrio entre oferta y demanda con una absorción sostenida del producto", añade.

Cifras casi idénticas a las de Arcosur, donde se están construyendo hasta 17 promociones que sumarán 1.725 viviendas al parque residencial, en este caso 1.178 libres, tipología minoritaria en el barrio zaragozano pero que de un tiempo a esta parte ha despertado. Y no solo eso, sino que también existen otras 17 promociones en comercialización (1.354 pisos, 772 de ellos protegidos) y otras 11 en estudio (757 hogares, 414 de ellos VPO). Es decir, 45 promociones activas para sumar 4.236 viviendas en el corto y medio plazo. Tanto es así que de aquí a finales de 2027 se espera la llegada de entre 6.000 y 8.000 nuevos vecinos en pisos que están en condiciones de ser entregados próximamente.

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