Más de 200 fondos de inversión otean el mercado español en busca de objetivos a los que extraer los rendimientos que prometen a sus partícipes. Algunos ya han encontrado su presa, principalmente en el sector financiero-inmobiliario, pero otros continúan investigando el terreno. "En el sector inmobiliario han invertido ya más de 1.500 millones", comentaba recientemente un ejecutivo de una de las gestoras del ladrillo de la banca. Además, los acuerdos de los fondos con la banca española para hacerse con sus gestoras inmobiliarias suponen 1.000 millones más. Poco aún, para las expectativas de esos instrumentos de inversión.
"Los más activos son un grupo de 30 o 40 fondos. Aproximadamente un decena tienen estructura en España, aunque todavía es muy ligera", explica Anna Gener, de la consultora Aguirre Newman. Entre ellos, figuran Apollo, Cerberus, Blackstone y Värde Partners. "Llevan desde el inicio de la crisis analizando operaciones en el mercado inmobiliario y han estudiado casi todas las carteras de las entidades financieras", agrega Gener.
Los fondos que estudian el mercado son básicamente de dos tipos: los denominados core, que no están dispuestos a asumir un riesgo elevado, pero aceptan rentabilidades acotadas. "Buscan producto con buena ubicación, arrendatario solvente y contratos a largo plazos", explica un analista del sector. El problema es que sale poco producto al mercado con estas características. Aun así se han cerrado operaciones recientes, como la de Deka. El fondo alemán Deka-Immobilien Europa asumió en noviembre la reforma del edificio de oficinas Alta Diagonal de Barcelona. Ubicado frente al centro comercial L'Illa, y que era propiedad y emblema de Caja Madrid hasta hace pocos años. El inmueble tiene ocho plantas y 22.000 metros cuadrados, en él trabajan casi 2.000 personas y su renovación ha costado 14 millones de euros. Destaca, asimismo, la venta de los inmuebles de gobiernos como el catalán al gigante inversor AXA Real Estate. El Gobierno cedió 13 de sus inmuebles por 172 millones en su tercer intento.
El otro tipo de instrumento inversor son los fondos denominados oportunistas. Están dispuestos a asumir un riesgo alto, a cambio de rentabilidades elevadas. Su mejor oportunidad está en el producto inmobiliario de la banca y la Sareb, el banco malo. Están capacitados para asumir grandes carteras, pero también proyectos específicos. Es el caso del crédito de la antigua sede de Banesto en Barcelona.
Comprar créditos
Al menos dos fondos de inversión negocian con la Sareb hacerse con ese crédito --fue traspasado por Bankia y Bancaja-- que puede dar derecho a ejecutar el edificio. La propiedad del inmueble es de Patrimonial Andybal, empresa perteneciente al grupo de Edificaciones Calpe, la cual está en concurso voluntario de acreedores, en su fase común. La intención de la concursada es proceder a la venta del edificio, por el que están recibiendo ofertas de varios fondos de inversión inmobiliaria y cadenas hoteleras. "Se trata de una gran oportunidad para construir un hotel en pleno dentro de Barcelona", afirma un intermediario inmobiliario que gestiona alguna de estas ofertas. El caso es que hay dos operaciones de venta paralela del mismo inmueble porque varios fondos han contactado con el administrador concursal interesándose solo por el edificio. Pero no será fácil su venta si antes no se resuelve la del crédito.
En general, el interés de los fondos de inversión ya no es reciente. Hace varios meses que hubo un cambio de percepción internacional sobre la economía española. "Por fin hemos entrado en un escenario de confianza: no hay dudas sobre si el país va a salir del euro y se ha ganado credibilidad", cuenta un ejecutivo del sector inmobiliario.
Ese cambio de escenario ha modificado incluso el tipo de demanda: "Ahora sí que nos piden inmueble vacíos en el centro de la ciudad para realizar cambio de uso con el propósito de desarrollarlos y recomercializarlos", explica Gener.
