Las sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) han acabado por crear un verdadero mercado inmobiliario bursátil en España: a las cinco grandes (Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar) que cotizan en el Mercado Continuo español, con un volumen de capitalización de 9.689 millones de euros, hay que sumar las 39 sociedades registradas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con una capitalización superior a los 5.000 millones. En total son 44 sociedades con un valor de mercado de 14.000 millones.
Estas sociedades nacieron en el 2014 con el propósito de incentivar el mercado del alquiler y con un régimen fiscal propio que ofrece la ventaja de estar exentas del impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad de pagar anualmente dividendo (por el que los accionistas sí tributan). «Por fin estamos consiguiendo que el mercado español de vivienda e inmuebles en alquiler coja forma, y hay que continuar con esta trayectoria. Veremos más socimis que se incorporan en vez de un proceso de consolidación», destaca Juan Carlos Ureta, presidente de Renta 4 Banco, firma que realiza la función de asesora de mercado y que es particularmente activa en la salida de socimis al MAB.
DAR EL SALTO
En julio, seis dieron el salto al mercado secundario, donde cuentan con un segmento específico de negociación. En todo este tiempo, no se había registrado una actividad tan frenética y prolongada. De hecho, el 2017 comenzó con unas 25 sociedades cotizadas, mientras que a mediados de agosto ya hay 39 inmobiliarias registradas. «La previsión es que progresivamente se vayan incorporando más al mercado. Nuestra estimación es que a final del 2017 habrá unas 50 socimis cotizando», explica Elias Rodríguez Viña, de Renta 4 Banco. La aceleración del proceso de salida tiene que ver con el reglamento del MAB, ya que toda socimi que cotice en ese mercado debe tener colocado el 25% del capital o dos millones de euros en valor entre accionistas minoritarios, que deben poseer una participación menor al 5%.
Hasta ahora, estas sociedades tenían un año desde su debut bursátil para cumplir con la exigencia, pero en abril el MAB endureció el criterio y, desde el 1 de agosto, toda socimi que salga a bolsa deberá contar ya con los requerimientos sobre los accionistas minoritarios. Por eso, algunas de las compañías que preveían incorporarse en lo que queda de este año han decidido acelerar el proceso para aprovecharse de esta ventaja de difusión diferida.
ORIGEN DEL DESEMBARCO
Desde Renta 4 Banco se señala el cambio normativo como origen de este desembarco de sociedades en la bolsa. Rodríguez Viña subraya que la necesidad de salir al mercado a partir de agosto cumpliendo desde el inicio con los requisitos de difusión del accionariado complica el proceso. La salida a bolsa es una exigencia del régimen fiscal de las socimi y, por lo tanto, afecta a todas estas sociedades.
Como consecuencia de todo ello, se ha producido el debut de compañías con perfiles muy diversos. Destacan salidas como la de GMP Property, empresa participada en el 70% por la familia Montoro y en el 30% por el Gobierno de Singapur o Kingbook Inversiones, especializada en inversión en infraestructuras de gasolineras. Algunas han acudido en busca de financiación, pero no todas. «Muchas socimis no han necesitado buscar financiación en el mercado ya que se han incorporado con una cartera de activos con un volumen relevante y no la han ampliado.
Existen otros ejemplos que están construyendo o incrementando su cartera inmobiliaria, y requieren financiación de terceros, como es el caso de Vbare Iberian Properties, que acaba de cerrar una ampliación de capital de 7,1 millones de euros», explican los especialistas de Renta 4 Banco.
NUEVA FIGURA
En el mes de febrero, el MAB creó un subsegmento para una nueva figura, las socimis en desarrollo, destinado a aquellas con la mayor parte de sus activos en suelo o en liquidez. La medida se propone hacer interesantes este tipo de sociedades a los promotores por sus ventajas fiscales a la vez que ofrece más transparencia a los inversores.
Esa normativa pone de manifiesto que el rápido éxito de las socimis «está motivando que haya sociedades con una proporción significativa del valor de su activo no invertido», bien porque no hayan destinado los recursos o bien porque estén en el proceso de construcción de algún inmueble, «lo que conviene poner de manifiesto de modo explícito ante el público inversor».
Se consideran socimis en desarrollo a todas aquellas que tengan más del 30% de sus activos en caja -sin invertir- o en suelo. «Si una sociedad entra solo con dinero, a falta de cerrar la compra de algún activo, el inversor debe conocer que durante un tiempo esa empresa no va a tener rentabilidad», explican fuentes del MAB. Se ofrece seguridad al inversor, que sabe que no tendrá dividendos en un tiempo. Esta normativa tiene sentido para firmas como Domo, una gestora de cooperativas de viviendas que promueve actividad residencial destinada al alquiler.
