En el caso del Plan de Zaragoza la revisión del plan de 1986 necesitó un largo proceso de varios años, desde 1999 a 2001, reforzada por la información pública a la que fue sometido y por una aprobación del mismo que tuvo un alto consenso político.
En el Plan se ordena todo el término municipal de Zaragoza y, entre otros, los terrenos correspondientes a la antigua fábrica de Pikolín, entonces en funcionamiento. En consonancia con otras zonas industriales se buscaba la transformación de estos suelos industriales para permitir, en determinadas circunstancia, su compatibilidad con otros usos, los que tienen poca incidencia en el comercio urbano, y, además, resolver una situación de mala ordenación e infradotación de estos polígonos.
Para ello se los calificó como «zona H», grado 2º, lo que permite la implantación de establecimientos de gran superficie que no tienen cabida entremezclados con el suelo urbano residencial. Entendiendo que la ciudad consolidada es el lugar que se considera más adecuado para el comercio urbano según el PGOU. En dicho plan, se imponen condiciones al tamaño de los establecimientos (al por mayor o con superficies de más de 2.000 metros cuadrados) y se limita el tipo de mercancías que pueden comercializarse, restringidas a las que pueden implantarse fuera de las áreas residenciales sin riesgo para la deseada mixtura de actividades en el espacio urbano (muebles, vehículos, semillas, pequeños animales…).
UN PLAN ESPECIAL
Para implantar este tipo de actividades productivas no industriales, por otra parte, se exige la aprobación previa de un plan especial. Estas son las reglas del juego. Esta zona industrial se puede rediseñar pero si se quiere destinar a actividades no industriales estas se encuentran limitadas en las condiciones expuestas. Un ejemplo de uso permitido es el que efectivamente lleva años funcionado en el mismo sector H-61-5 conocido como Bauhaus.
El propietario de los terrenos formuló un plan especial de iniciativa privada para su desarrollo urbanístico, aprobado inicialmente en 2015 por el anterior equipo de gobierno municipal. Después, se anunció una serie de usos comerciales y recreativos que excedían los límites de lo previsto en el PGOU y el plan modificado fue aprobado definitivamente gracias a un voto particular de PP/PSOE/Cs.
Una coalición de entidades diversas no conformes con que se alterase el régimen de usos previstos para las zonas H, grado 2, por las implicaciones al comercio local, medioambiente y movilidad sostenible, formularon alegaciones antes de su aprobación definitiva y después ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón formulando un recurso contencioso.
Como demandantes, acudieron a los Tribunales para defender el modelo de ciudad que sostiene el Plan. El PGOU de Zaragoza sostiene que «las intervenciones deben dirigirse a orientar el modelo hacia un mayor equilibrio territorial, hacia una mayor sustentabilidad, frente a los modelos dispersos, aun cuando son costeadas por los particulares su implantación, conllevan costes públicos considerables». El plan busca equilibrar las tendencias centrífugas y la atracción de los desarrollos periféricos con un fuerte impulso cualitativo de la ciudad tradicional y con el mantenimiento de funciones metropolitanas directivas, culturales, comerciales y representativas en el centro tradicional, ampliamente accesible desde toda el área de influencia por un sistema intermodal de transporte.
La demanda fue estimada declarando el TSJA la nulidad de pleno derecho del plan especial «por vulneración del principio de jerarquía normativa, por infracción de instrumento de planeamiento de rango superior, al ir más allá de lo que el Plan General». Con sorpresa, asistimos a una respuesta de los promotores de esta iniciativa urbanística en la que se afirma que se continuarán las obras y anuncia una apertura para finales de año.
Cabe recordar que, durante la tramitación del PGOU se realizaron alegaciones por organizaciones empresariales muy representativas como la Cámara Oficial de Comercio e Industria quien manifestó que existía un «exceso de polaridades comerciales que han descentralizado esta actividad en la ciudad» y proponiendo «que no se creen nuevas grandes superficies comerciales en el perímetro de la ciudad». La Federación de Empresarios de Comercio y Servicios de Zaragoza apoyaba una «ciudad mediterránea no extensiva”, la «prohibición de nuevas grandes superficies comerciales».
Por ese sentir mayoritario, el plan recoge un modelo de ciudad que quiere proteger. Sin embargo, desde que fue aprobado, la crisis se ha cebado con el pequeño comercio, provocando el cierre de miles de tiendas en los barrios. Levantar la persiana cada día es un acto casi heroico para comerciantes y trabajadores. Los barrios se han resentido con estos cierres. La apuesta por un ‘OUTLET’ como el proyectado es un nuevo ataque al pequeño comercio y al modelo de ciudad que propugna el PGOU.
Con el proyecto de Torre Village se pretende recrear una ciudad artificial con calles comerciales para que la gente acuda a comprar lo que hoy todavía puede conseguir en sus barrios. Las zonas H se crearon para introducir orden en el desorden creado previamente no para facilitar operaciones especulativas. La huida hacia adelante con la anunciada apertura antes de fin de año, en contra lo que dice el Plan y la Sentencia, se antoja una apuesta arriesgada que quizás pueda sostener esa empresa pero que desde luego no pueden afrontar los comerciantes y trabajadores de la ciudad consolidada.
RECALIFICACIÓN A LA CARTA
Ir a comprar a la periferia de la ciudad no es nuevo. Los atascos de Puerto Venecia anticipan que se colapsará la carretera de Logroño, tal y como informó el Ministerio de Obras Públicas. Las medidas correctoras introducidas se evidenciarán escasas. En lugar de aprovechar la carretera de Logroño para condensar lo disperso y unir mejor Utebo, Casetas y poblaciones del entorno con la ciudad y otras conexiones próximas como el enlace con la A-2 y A-68, se pretende que sirva de acceso a un centro comercial que, de triunfar, ahogará esa red de comunicación y frustrará una de las pretensiones del plan que es garantizar el acceso a la ciudad. En lugar de eliminar los problemas de tráfico asociados a los polígonos creará el asociado a los centros comerciales. Es la vieja fórmula de que el promotor implanta una actividad y los costes asociados se asignan a la ciudad mientras que éste se lleva el beneficio.
Los agoreros que pretenden conseguir una recalificación a la carta para conjurar reclamaciones multimillonarias ocultan que ese derecho no existe. En urbanismo el derecho de la propiedad es estatutario, hay que destinar los bienes a los usos compatibles con el planeamiento y no se puede patrimonializar la edificabilidad sin cumplir los deberes impuestos por la ordenación urbanística. En cambio, las maniobras históricas de recalificaciones para evitar que se cumplan las sentencias son nulas de pleno derecho. Los grupos políticos con representación municipal saben que están prohibidas las dispensas singulares u otros subterfugios legales. Como recuerda el profesor de urbanismo <b>Manuel Herce</b> en su obra El negocio del territorio: «La gran crisis en la que nos hallamos comenzó cuando se empezó a transferir el concepto de actividad económica productiva a la actividad financiera especulativa. Y ahí labró su poder ese sector financiero-constructor para el que cualquier cortapisa a sus proyectos de intervención en el territorio es un freno al desarrollo económico y social».
RESPETAR LOS USOS
Instamos a la propiedad a que replantee su proyecto con propuestas que respeten los usos del plan general, acordes al modelo de ciudad previsto en el Plan, y que le generan unos aprovechamientos nada despreciables. La presencia en el sector de un gran almacén en funcionamiento es sólo un ejemplo y anticipo de lo que se puede hacer en esos terrenos. Es una falacia presentar la situación actual como un escenario de pérdida para el promotor. Los terrenos tienen aprovechamientos económicos de comercialización segura (económicamente y jurídicamente, los acordes al plan). Otra cuestión es que las expectativas de operaciones inmobiliarias de más altos vuelos y retornos monetarios superiores no tengan encaje legal. Ahí no hay que ceder: la legalidad no lo admite, hay que cumplir con el PGOU y la reciente sentencia. La ciudad no está en condiciones de digerir un nuevo centro comercial.
La ordenación urbanística de la ciudad está atribuida al Ayuntamiento y éste determina el modelo territorial en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este no es solo un instrumento legal sino producto de la expresión democrática de la ciudad expresada en el Pleno por los representantes de la ciudadanía
