El número de personas que en España vive de alquiler supera ya el 25%. Además, afecta no solo a los que viven, sino también a los arrendadores. Pero vayamos al análisis de las políticas de vivienda. A principios del siglo XX la mayoría de las personas en las ciudades vivía de alquiler, algo que cambió radicalmente con las políticas de protección a los inquilinos llevadas a cabo por el franquismo. Estas políticas que incluían los llamados alquileres de renta antigua (que no subían) dieron lugar a que cada vez menos propietarios quisieran alquilar sus pisos, por lo que la inmensa mayoría de la gente se vio en la necesidad de hacerse propietaria, hipoteca mediante. Así se convirtió España en un país de propietarios/hipotecados en lugar de inquilinos. Esto debería enseñarnos que las políticas que aparentemente protegen los inquilinos puede que no siempre tengan ese resultado, o que quizá protejan a los inquilinos presentes a costa de los futuros.
Tras ese desatino en política de vivienda, ya con la democracia, llegaron otros. Las famosas VPO que no eran otra cosa que una lotería en la que te podía tocar una casa nueva por debajo del precio de mercado. Esta política fue nefasta porque, en lugar de servir para presionar el precio de la vivienda a la baja, simplemente favoreció a quien le tocaba la lotería del sorteo. Al igual que el alquiler de renta antigua no tuvo un efecto importante en los precios de mercado que es a donde debe dirigirse una buena política de vivienda. Podemos incluir como otra política verdaderamente poco sensata la de las ayudas públicas para pagar rentas de alquiler. Todos los análisis económicos al respecto demuestran que la inmensa mayoría de la ayuda acaba en manos del propietario del piso que sabe que el inquilino la tiene y le puede apretar más. Por tanto, es una política de transferencia de dinero público a los propietarios de vivienda, que además presiona al alza los precios. Resulta significativo como cuando hubo ayudas sólo para jóvenes, había propietarios que solo querían jóvenes como inquilinos.
Las mejores políticas de vivienda serán aquellas que potencien un incremento de la oferta de viviendas en alquiler presionando los precios a la baja. ¿Cuál debería ser aquí la labor del Gobierno? En primer lugar, incentivar a los propietarios con la zanahoria y el palo. Es un lugar común entre muchísima gente pensar que es mejor dejar la casa vacía que alquilarla, que te la destrozan, que no te pagan y que, si te hace falta para tu hijo, a ver cómo los echas. Más allá de que esto no sea verdad, es una creencia muy extendida que retrae muchas casas del mercado y favorece precios más altos en las que sí se alquilan. Por ello es necesaria la zanahoria. Hay que dar garantías a los propietarios del cobro de rentas y de que la casa no será destrozada. Para ello un sistema de seguros contra impagos y desperfectos que funcionara bien, así como incentivos fiscales a los propietarios serían buenas zanahorias. Incluso la flexibilización de los contratos para que las viviendas se pudieran recuperar antes en caso de necesidad y con agilidad, quitaría el miedo a muchos propietarios que guardan la casa para su hijo, por ejemplo.
Parque público de alquiler
Otra creencia muy común entre muchos propietarios de vivienda que también es falsa pero muy extendida es que «una vivienda vacía no pide pan», vamos que no cuesta dinero tenerla vacía. Pero la creencia existe y retrae casas del mercado. Ahí, hay que actuar con el palo. Es necesario desincentivar la tenencia de casas vacías. Esto tiene sus dificultades de implementación, pero es a todas luces necesario un recargo en el IBI o en el IRPF, de forma que ningún propietario vuelva a pensar que tener una casa vacía sale gratis. Igualmente se deberían gravar mucho más fuertemente las viviendas de alquiler turístico. De esta forma sus propietarios se plantearían pasarlas al mercado convencional. Todas las medidas aquí descritas son útiles y razonablemente rápidas de implementar siendo la más importante gravar las viviendas vacías. Sin embargo, la política que de verdad funciona es el parque público de alquiler. España tiene uno de los parques públicos de alquiler más pequeños de Europa (2,5%, mientras la media de la UE es 9,3%) por lo que las administraciones no tienen capacidad alguna de influir en el mercado. En la ciudad de Viena llevan alrededor de un siglo con esta política. El resultado es que de 900.000 pisos que hay en la ciudad casi la mitad, 400.000, son de alquiler público. De esta manera el precio medio del alquiler en la rica y turística Viena es de 9,6 €/m2. En Madrid o Barcelona es un 50% más caro, rondando los 14,5 €/m2. Los datos hablan por sí solos.
