El problema de considerar el mercado inmobiliario español como una unidad es que la generalización no ofrece una foto detallada de la realidad. En ese sentido, destaca que el voluminoso parque de viviendas sin vender esconde un importante desequilibrio en la oferta inmobiliaria, hasta el punto de que convive un estoc de pisos que difícilmente podrá venderse con zonas en las que comienzan a producirse ya una pequeña burbuja de precios porque frente a una demanda intensa solo cabe oponer lo que se denomina estoc técnico. Es decir, un parque que puede ser absorbido en poco tiempo, lo que aprieta al alza los precios.
"Hay zonas con un volumen de estoc que puede venderse en un trimestre, lo que quiere decir que la actividad va a repuntar de forma intensa". En opinión de Oriol Aspachs, del servicio de estudios de CaixaBank, en el mercado inmobiliario español existe una gran dispersión entre provincias como consecuencia de la situación del parque de pisos sin vender. "Hay provincias con un estoc por debajo del nivel de equilibrio", destaca.
En todo caso, esa situación puntual señala hacia tasas de crecimientos positivas tanto de precios como de compraventa, considera Aspachs. Destacan las grandes capitales y sus áreas metropolitanas como zonas en las que el estoc es más reducido, como se puede comprobar en el reciente estudio de Tinsa.
Pero no es la única burbuja en ciernes. La actividad inmobiliaria patrimonial: alquiler y compraventa de oficinas apunta nuevos excesos. "Las rentas repuntan en el sector porque hay confianza en la economía y hay demanda de superficie en las zonas prime. Hay nuevos arrendatarios", considera Carmina Ganyet, responsable financiera de Inmobiliaria Colonial, compañía especializada en alquileres de oficinas. "Tenemos una tasa de desocupación baja, del 10%, pero en oficinas en zonas prime es del 7% y en activos de calidad del 2%", comenta. Pese a ello, todavía hay cierto recorrido para el incremento de las rentas: "En cinco años pueden variar hasta un 40%", pero no tanto para las rentabilidades de la inversión, que están por debajo del 5%, cuando en la parte baja del ciclo alcanzaban el 7%.
"Pese a las rentabilidades pasadas, el activo inmobiliario presenta cierto riesgo. Puede haber algo de burbuja", destaca Cirus Andreu, subdirector general del Banco Sabadell. El entorno actual de tipos bajos dificulta la rentabilidad. El activo inmobiliario debe de estar en una cartera de inversión, pero eso no quita que compite mal con otras inversiones.
